Эффективность привлечения заемных средств

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе.

Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует проведения некоторых специальных расчетов.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.

Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных (см. приложение). Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку.

Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования. Так, например, если инвестор не может платить более 12 копеек на 1 рубль полученного кредита, предусматривающего ежемесячное погашение, то срок кредитования при ставке 7% составит 13 лет, при ставке 8% - 14 лет, при ставке 11% - 23 года.

Коммерческая организация может получить краткосрочный заем путем выпуска ценных бумаг или посредством получения заема у банка или финансовой компании. Однако, чем больше мы берем взаймы у банка, тем выше ставка процента, которую нам придется уплатить. Следовательно, может наступить момент, когда банк откажет нам в дальнейшем кредитовании вне зависимости от того, насколько высокий процент мы готовы платить.

Фирма «XYZ» является многообещающей коммерческой организацией, имеющей две возможности, сулящие следующую отдачу:

Проект 1 — надежный и очень прибыльный, проект 2 - рисковый. Далее фирма «XYZ» обращается в свой банк и просит одолжить ей сумму, равную приведенной стоимости 10 дол. (остальные деньги она найдет в своем оборотном капитале). Банк подсчитывает, что прибыль будет распределена следующим образом:

Если фирма «XYZ» предпримет проект 1, долг банку будет выплачен полностью и в срок, если же она выберет проект 2, вероятность возвращения денег снизится до 50%, а ожидаемая прибыль для банка составит только 5 дол. К сожалению, фирма «XYZ» предпочтет проект 2, так как если дела пойдут хорошо, она получит львиную долю прибыли, а если пойдут плохо, большая тяжесть потерь ляжет на банк. Поскольку у банка нет возможности диктовать, какой проект лучше предпочесть, он не даст фирме «XYZ» требуемую сумму — 10 дол.

Представьте себе, что банк согласится одолжить хотя бы только 5 дол. Тогда распределение отдачи будет выглядеть следующим образом:

Банковские кредиты имеют самые разнообразные формы. Наиболее простое и стандартное решение — это договор со своим банком о выдаче необеспеченной ссуды. Например, многие коммерческие организации полагаются на необеспеченные банковские займы для финансирования временного увеличения запасов. Такие займы называются самоликвидирующимися - другими словами, продажа товаров обеспечивает деньги для погашения кредита. Другой популярной формой банковских займов является организация финансовых "мостов". В этом случае ссуды служат для промежуточного финансирования до завершения проекта, до того момента, когда откроется долгосрочное финансирование.

Коммерческие организации, которым часто требуются краткосрочные банковские займы, обычно просят свой банк об открытии кредитной линии. Это позволяет им занимать деньги в любой момент в пределах установленного лимита. Кредитная линия обычно открывается на год и становится объектом пристального внимания со стороны банковского кредитного комитета. Банки тревожатся, если коммерческие организации не используют кредитную линию для покрытия своих потребностей в долгосрочном финансировании. Так, они часто требуют у коммерческих организаций "подчищать" свои краткосрочные задолженности банку по крайней мере за 1 месяц в течение года.

Ставка процента по кредитной линии обычно привязана либо к банковской базисной ставке, либо к ставке по депозитным сертификатам, т. е. к ставке, по которой банки привлекают дополнительные ресурсы. В дополнение к процентному платежу банки часто настаивают на том, чтобы коммерческая организация поместила в банк беспроцентный депозит до востребования в обмен на открытие кредитной линии. Например, коммерческую организацию могут попросить о внесении минимального среднего компенсационного остатка, равного 10% от суммы, потенциально предоставляемой в ее распоряжение по кредитной линии, плюс 10% от действительно взятой в долг суммы. Если в результате коммерческая организация поддерживает большие остатки денежных средств, чем она делала бы в ином случае, проценты, упущенные из-за этого дополнительного депозита, становятся дополнительными затратами на привлечение кредита.

Эффект финансового рычага имеет две составляющие:

· дифференциал (Д) – разница между рентабельностью активов и ставкой % (RA – СП)

· плечо рычага (ПР) = (Заемные средства)/(Собственные средства)

ЭФР = (1 – СР) х Д х ПР

СН – ставка налога на прибыль

Рентабельность собственных средств (RCC) = (1 -СH) х RA + ЭФР

Из этой формулы видно, что предприятие, которое не использует заемных средств, лишается составляющей ЭФР и рентабельность собственных средств – это урезанная из-за налогообложения рентабельность активов.

ЭФР необходимо рассчитывать для каждого займа отдельно.

Но несмотря на это, нужно все время иметь в виду, что при использовании долгосрочных обязательств, т.е. кредитов и облигаций, в качестве источников финансирования фирма должна регулярно выплачивать заранее установленный процент, а также капитальную сумму по истечении срока погашения или в соответствии с планом выполнения обязательств. Но независимо ни от чего финансовые требования кредиторов должны быть удовлетворены до выплаты дивидендов как с привилегированных, так и с обычных акций. Долгосрочный заем посредством кредита либо выпуска облигаций представляет собой определенный договор. Риск, с которым сталкиваются при этом владельцы обычных акций, имеет две отличительные особенности:

1. Уменьшение находящейся в распоряжении держателей обычных акций части эксплуатационной прибыли, что влияет на их доходы (EPS – прибыль на акцию), вследствие установления фиксированного процента.

2. Возникновение сложностей с выполнением обязательств, что грозит банкротством, если в период действия кредитного контракта (до наступления сроков, определенных для погашения облигаций и кредитов) фирма сталкивается с производственными проблемами.

Другим источником финансирования являются привилегированные акции. С точки зрения движения денежных средств для фирмы они представляют собой обязательство по первоочередной выплате дивидендов (до того, как будут выплачены дивиденды владельцам обычных акций) в установленном размере. При ликвидации предприятия первоначально должна быть выплачена номинальная стоимость привилегированных акций их владельцам, только после этого будут рассмотрены интересы держателей обычных акций. Кроме того с привилегированными акциями может быть связан целый ряд нюансов: кумулятивные дивиденды; дивиденды, находящиеся в зависимости от изменений на рынке; дополнительное участие в прибылях и т.д. Несмотря на то, что соглашение, на основе которого осуществляется финансирование за счет привилегированных акций, имеет менее жесткий характер, чем контракт, регулирующий долгосрочные обязательства, оно также сопряжено с риском для владельцев обычных акций в связи, во-первых, с ограничением финансовой гибкости и, во-вторых, с запрещением выплаты дивидендов владельцам обычных акций, если идет накопление (аккумуляция) дивидендов с привилегированных акций.

Финансирование при помощи обычных акций обладает наибольшей гибкостью. Компания обязана выплачивать дивиденды только в случае их объявления руководством. При ликвидации предприятия требования держателей обычных акций удовлетворяются в последнюю очередь. Кредиторы и владельцы привилегированных акций имеют в этом смысле первоочередное право. Финансирование за счет обычных акций отличается «податливостью» и не вызывает возрастания финансового риска.

Руководство, действующее в интересах владельцев обычных акций, попытается найти такую комбинацию инструментов долгосрочного финансирования, которая будет увеличивать стоимость инвестиций названных акционеров, т.е. комбинацию, позволяющую сделать уровень риска минимальным, а размер доходов – максимальным. Политика руководства относительно структуры капитала должна опираться на строгую оценку ожидаемых в будущем доходов и связанного с ними финансового риска, при этом риск должен быть оправдан, соотнесен с будущими прибылями.