Тема №2. Управление жилищными услугами

План:

2.1 Общая характеристика жилищного фонда

2.2 Сущность, состав и структура жилищных услуг

2.3 Формы управления жилищными услугами

2.1 Общая характеристика жилищного фонда

В составе жилищно-коммунального комплекса жилищное хозяйство занимает доминирующее положение, так как по существу все остальные составляющие функционируют и развиваются в соответствии с его потребностями.

Представление о жилищном хозяйстве сложилось у людей уже на раннем этапе развития человеческого общества и было связано с удо­влетворением их жизненных повседневных потребностей в жилье. Потребность в жилье как в убежище относится к первичной базисной потребности наряду с продуктами питания, одеждой и обувью, являющимися необходимыми для выживания.

Жилище – важнейшая часть социальной инфраструктуры города, т.е. комплекса, призванного обеспечивать удовлетворение социально бытовых нужд населения. Роль жилища заключается в обеспечении охраны людей от внешних неблагоприятных природных явлений, создании условий для развития семьи, личности, а также для повышения общего культурного и профессионального уровня людей. Жилище дает возможность пользования коммунальными услугами, современными бытовыми приборами и устройствами, облегчающими домашний труд. Таким образом, состояние жилища оказывает первостепенное влияние на развитие всего городского хозяйства, транспорта, коммунальных и других предприятий.

Сфера услуг включает в себя материальные услуги непроизводственного назначения и нематериальные услуги, к которым относятся жилищные.

Жилищное хозяйство – это крупная отрасль непроизводственной сферы, предназначенная для сохранности и улучшения использовании жилищного фонда, бесперебойного обеспечения населения коммунальными услугами, необходимыми для жизни и деятельности человека, дальнейшего повышения общего уровня благоустройства и санитарного состояния городов.

В современном городе жилищное хозяйство включает, с одной стороны, жилищный фонд муниципального образования, а с другой – предприятия, созданные для его обслуживания, содержания, эксплуатации и ремонта, а также организации, необходимые для управления этой деятельностью.

Жилищный фонд является основой национального богатства любого государства, в Российской Федерации он составляет более четверти основных фондов страны. Жилищный фонд – это совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фон­да, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), а также квартиры и служебные жилые по­мещения в других строениях, пригодных для проживания. Жилищный фонд различается по форме собственности как частный, государствен­ный и муниципальный.

В частный жилищный фонд входят:

— фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретен­ные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно­-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

— фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-стро­ительных кооперативов, с не полностью выплаченным паевым взносом.

В государственный жилищный фонд входят:

— ведомственный фонд, находящийся в государственной собствен­ности и в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности;

— фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также вневедомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, от­носящихся к соответствующему виду собственности.

Муниципальный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москва и Санкт-Петербург, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

В результате экономических преобразований за последние годы изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Так, доля частного жилищного фонда превысила 50%, в том числе доля жилья, находящегося в собственности граждан, возросла с 26 до 50%, муниципального – до 30%. Более трети квартир государственного и муниципального жилищных фондов приватизировано.

Среди объектов городской недвижимости жилищный фонд вы­деляется прежде всего своей социальной значимостью. В жилом по­мещении человек проводит большую часть своей жизни, и с этим связа­ны жесткие требования к состоянию жилищного фонда, снабжению его коммунальными услугами, обеспечению безопасности и комфортности проживания. Социальная значимость жилищного фонда нашла отраже­ние в законодательстве Российской Федерации, которым установлены стандарты (нормативы) условий проживания граждан в жилищном фонде, а также поставки коммунальных и жилищных услуг населению с заданным качеством и периодичностью.

Предоставляемое гражданам для проживания жилое помещение должно быть благоустроенным, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Стандарт (норматив) условий прожива­ния должен устанавливаться с учетом особенностей и реальных воз­можностей города и отвечать существующему на территории города уровню проживания граждан, обеспечивающему наиболее комфортные и безопасные условия проживания, надежную и бесперебойную постав­ку коммунальных услуг.

До настоящего времени жилищный фонд России недостаточно обеспечен элементарными удобствами, не говоря уже о том, что он не сопоставим по количеству предоставляемых жилищных услуг, существующих в развитых странах. Так, на конец 2007 г. ситуация по благоустройству жилищного фонда России выглядела следующим об­разом: площади, оборудованные централизованным водоснабжением, составили 73% всего жилищного фонда, канализацией – 69%, централь­ное отопление было проведено лишь в 73% зданий жилищного фонда, горячее водоснабжение – только в 59%, ваннами было оборудовано 64%, а централизованную подачу газа имело только 70% от всего жилищного фонда. В целом же по стране наименее благоустроен жилищный фонд в Северном, Центрально-Черноземном и Восточно-Сибирском эконо­мических районах.

В настоящее время жилищный фонд городов страны отличается высоким уровнем износа, неоправданно большим сроком службы, мо­рально устаревшей планировкой, аварийным состоянием инженерного оборудования. Ежегодно от 7 млн до 9 млн м² общей площади жилых домов становится непригодной для проживания, почти треть жилищного фонда имеет износ более 60%: это установленный соответствующими органами ООН предел, после которого жилье считается опасным для жизни. Поэтому развитие жилищного фонда города и обеспечение его сохранности является приоритетной задачей для муниципальных властей.

Под обеспечением сохранности жилищного фонда понимается поддержание и восполнение постепенно утрачиваемых свойств жилых зданий, осуществляемое посредством организации их эксплуатации, технического обслуживания, систем текущего и капитального ремонта. Организация содержания, эксплуатации и обслуживания жилищно­го фонда города включает работы по благоустройству и санитарной очистке жилых зданий и прилегающей территории, а также по созда­нию оптимальных условий эксплуатации конструкций и инженерных систем жилых домов, обеспечивающих нормативные сроки их службы, использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Комплекс организационных мероприятий, связанных с этими про­цессами, называют технической эксплуатацией и содержанием жилого здания. Он включает в себя организационные меры, направленные на обеспечение бесперебойной работы и надежности элементов и систем объекта в течение всего срока его службы, т.е. различные виды работ, осмотров и ремонтов жилых зданий.

Важнейшая особенность жилищного фонда заключается в том, что он является объектом потребления населением города и со временем изнашивается. Это связано с действием физических законов, внешней роды, деятельностью и изменением потребностей человека.

Существует два вида износа жилых домов: моральный и физический. Физический износ вызывается неблагоприятным воздействием окружающей среды (ветер, дождь, град), действием физических законов (усталость конструкций, разрушение под действием нагрузки, эрозия, гниение и т.д.), негативными действиями людей. Физический износ измеряется в процентах от первоначальной стоимости жилых зданий и устанавливается специалистами с использованием следующих методов:

— на основе расчетных формул визуальным путем;

— по сметам, составленным на основании результатов технических изысканий и инструментальных обследований;

— по общей шкале и таблицам Правил оценки физического износа жилых зданий.

Моральный износ возникает вследствие роста человеческих потребностей и постоянного повышения современных требовании к жилым помещениям (в основном к наличию коммунальных удобств, к площади и планировке квартир).

2.2 Сущность, состав и структура жилищных услуг

В течение длительного времени жилищная сфера городов нахо­дилась в составе государственного сектора экономики, получив в со­ветский период значительное развитие. В стране во второй половине XX в. было сооружено громадное количество жилищного фонда, однако качество жилых строений и уровень их эксплуатации оставались низки­ми. Большинство граждан получало новое жилье бесплатно, в порядке очереди, а плата за него и коммунальные услуги не соответствовали затратам на его содержание.

Развитие жилищной сферы в советский и постсоветский периоды прошло несколько этапов: революционно-восстановительный, инду­стриальный, военно-восстановительный, административный, типовой, переходный.

Бурный процесс развития городов и жилищного сектора на рубеже XIX—XX вв. был резко прерван в период революции и разразившейся вслед за ней гражданской войны. Более того, многие города, особенно крупные, пришли в упадок. Практически все системы городского хозяй­ства оказались разрушенными, а население бежало на юг, за границу или влачило жалкое существование и просто вымирало. Так, численность жителей Петербурга с 1917 по 1920-е гг. сократилась больше чем в 2 раза. Киев был практически опустошен. Решение всех внутригородских проблем находилось в руках ВЧК, которая, как известно, активно боро­лась «с контрреволюцией», т.е. с противниками режима, и занималась перераспределением имеющихся ресурсов. Именно в это время проис­ходило массовое заселение бедноты в квартиры обеспеченных граждан, в результате чего преобладающим стало коммунальное заселение. Квартплата была отменена, так как деньги полностью обесценились, а никаких услуг жителям городов не предоставлялось. Жилищный фонд фактически был брошен на произвол судьбы.

В самом начале 1990-х гг. наступил переходный период в развитии жилищной сферы. Его характерные черты:

— разрушение государственной системы распределения жилья, которая существовала в СССР в течение многих десятилетий;

— существенное повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и населения;

— частичная приватизация государственного (муниципального) жилищного фонда и появление рынка жилья;

— усиление ведомственного монополизма и ослабление функций государственного (городского) контроля в данной сфере;

— изменение организационно-правовых форм предприятий и организаций жилищно-коммунальной сферы.

Проводимые преобразования носили в основном внешний харак­тер и практически не затронули существа хозяйственных отношений и не устранили административный характер действующего хозяй­ственного механизма, который по сути своей был малоэффективным, а в условиях усиления рыночных отношений оказался абсолютно не­приемлемым как несоответствующий изменившейся хозяйственной среде. В результате жилищные условия значительной части населения и уровень содержания жилищного фонда стали заметно ухудшаться.

Таким образом, положение дел в жилищной сфере к концу XX в. можно оценить как неудовлетворительное, с явными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Суще­ственно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в себестоимости услуг предприятий жилищно-ком­мунальной сферы оставалась недостаточной. На поддержание жилищ­но-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, т.е. больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств все равно не хватало по причине их неэффективного использования.

Тем не менее по мере роста городов жилищная сфера получила определенное развитие. Особую значимость приобрела сфера жилищно-коммунального хозяйства, которая представляет собой крупную отрасль экономики, где работает более 2 млн человек и сосредоточена четверть всех основных средств страны. По данным Л.Н. Чернышева, в соста­ве предприятий ЖКХ преобладают государственные и муниципальные организации. Во второй половине 1990-х гг. жилищный фонд страны составил 2,7 млрд м² общей площади, в том числе в городах он достигает почти 2,0 млрд м², что на 7,5% выше, чем в 1990 г. Постепенно меняется структура жилищного фонда по формам собственности. В СССР боль­шая его часть находилась в государственной собственности. В условиях перехода к рынку возрастает доля частного и муниципального жилищ­ного фонда.

С начала 1990-х гг. 43% государственного и муниципального жилого фонда уже приватизировано и находится в собственности граждан. Завершается процесс передачи ведомственных объектов ЖКХ в муниципальную собственность. В ведении предприятий осталось не более 13% объектов коммунального хозяйства и 9% жилищного фонда. Объектом централизованного регулирования остается государственный п муниципальный жилищный фонд страны, фактически составляющий 80% всего жилищного фонда России (42,5 млн квартир), так как большинство приватизированных квартир находится в государственных и ш муниципальных домах.

Количество предприятий и организаций ЖКХ различных форм собственности возросло вдвое. В настоящее время их насчитывалось уже более 52 тыс. При этом значительно увеличилась численность негосударственных и немуниципальных предприятий данной сферы. Доля этих предприятий в общем объеме работ жилищно-коммунального сектора составила в жилищном хозяйстве 40%, в то время как в водоснабжении только 7%, а в теплоснабжении – 3%.

Значительная часть жилищного фонда не удовлетворяет потреб­ности населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства, особенно в сельской мест­ности. В домах, не оборудованных водоснабжением, канализацией, отоплением и другими видами благоустройства, проживает не менее 10 млн. человек.

В среднем на одного жителя России приходится 17,8 м² общей площади, в том числе в городах — 17,5 м², в сельской местности — 18,4 м². Однако жилье распределено крайне неравномерно: примерно третья часть всех семей имеет менее 9 м² на человека, а 17 млн – менее 5 м². Для сравнения отметим, что в развитых странах, где жилищная пробле­ма в основном решена, на одного человека приходится в среднем от 40 до 60 м², причем в США — 65 м², а в Норвегии — более 70.

Число семей, улучшивших свои жилищные условия, постепенно сокращается, но их доля остается еще высокой. Приобретение жилья за свой счет или с помощью кредитов является возможным лишь для узкого круга жителей страны, так как жизненный уровень населения весьма низкий, а надежные механизмы получения жилья на основе долгосрочных кредитов отсутствуют. В целом более половины на­селения не удовлетворены своими жилищными условиями, но не могут решить свои жилищные проблемы самостоятельно.

2.3 Формы управления жилищными услугами

Организация управления жилищным хозяйством имеет ряд особенностей, отличающих жилье от других объектов. Одна из осо­бенностей состоит в том, что практически каждый жилой дом имеет несколько собственников. Собственниками являются физические лица, приватизировавшие или получившие жилые помещения в собствен­ность по другим основаниям, юридические лица, сдающие помещения внаем или использующие их для личных нужд, муниципальные и городские власти.

Наличие у объекта недвижимости нескольких собственников вносит в его управление определенные особенности. В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, действующего с 1 марта 2005 г., собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

— непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потреби­тельским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая современную пассивность населения, которое в массе не желает принимать участия в управлении жилищным фондом, наиболее перспективным представляется последний способ управления жилыми домами. При этом в соответствии со ст. 162 указанного Кодекса при выборе управляющей организации общим собранием собственников жилых помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения заключается договор управления с управляющей компа­нией. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собствен­ников помещений в многоквартирном доме, органов управления това­рищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного по­требительского кооператива) обязуется за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуга собствен­никам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В заключаемом договоре управления многоквартирным жилым домом должно быть указано следующее:

— состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;

— перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего иму­щества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предо­ставляет управляющая организация;

— порядок определения цены договора, размера платы за содер­жание и ремонт жилого помещения и размера платы за ком­мунальные услуги, а также порядок ее внесения;

— порядок осуществления контроля за выполнением управля­ющей организацией ее обязательств по договору управления.

При выборе организации, которая будет заниматься управлением в жилищной сфере, собственники жилищного фонда должны руководствоваться следующим:

— управляющая организация должна быть максимально ориентирована на удовлетворение нужд потребителей (нанимателей, собственников, арендаторов, владельцев жилых и нежилых помещений) при предоставлении им жилищно-коммунальных и эксплуатационных услуг;

— управляющая организация должна быть экономически заинтересована в обеспечении потребителей качественными жилищными (эксплуатация и наем) и коммунальными услугами.

Организация оптимальной схемы управления жилищным фондом означает для жителей города возможность выбора той управляющей организации, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание жилищного фонда и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Главными задачами управляющих организаций и компаний являются:

— эффективное планирование объемов работ и услуг на переданном им в управление жилищном фонде;

— заключение договоров с подрядными жилищно-эксплуатационными организациями й обеспечение выполнения ими договорных обязательств;

— работа с населением по удовлетворению потребностей жильцов в жилищно-коммунальных услугах и повышению дисциплины платежей населения.

Для реализации поставленных задач требуется соответствующая организационная структура управляющей компании, которая позволяла бы ей эффективно и качественно выполнять свои функции.

Реализуя основные целевые функции по обеспечению сохранности и развития жилищного фонда города, управляющие организации осуществляют долгосрочное планирование этой деятельности. Специалисты профессиональных управляющих компаний должны владеть механизмами финансового планирования и управления, отражать их в рамках договорных отношений с собственником жилищного фонда, уметь организовать работу по привлечению согласованных с собственником источников финансирования для обслуживания жилищного фонда.

Для успешного становления и развития профессионального управления в жилищной сфере необходимо, чтобы управляющие организации внедряли принцип пообъектного управления, включая вопросы планирования, учета выполнения работ и формирования договорных отношений. Управляющие организации должны самостоятельно решать следующие задачи:

— определять с соблюдением установленных норм и правил порядок и способ выполнения работ по управлению жилищным и нежилым фондом, а также подрядных работ по содержанию и эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства;

- распоряжаться всеми финансовыми ресурсами, поступающими из соответствующих источников, с учетом ограничений, установленных в договоре на управление;

- формировать перечень, объемы договорных работ по содержанию и обслуживанию жилищного и нежилого фонда с каждым из подрядчиков по выполнению специальных работ, текущих и капитальных ремонтов, основываясь на выделенных на эти цеди средствах (средства бюджета и средства потребителей) и итогах проведенных конкурсов на данные виды работ с соблюдением установленных норм и правил; определять, необходимые объемы поставки коммунальных услуг, потребляемые в переданном в управление жилищном фонде с соблюдением установленных нормативов и стандартов качества предоставляемых услуг.