КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕУСТРОЙСТВО
И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 мая 2014 года
Н.В. ЛАСКИНА
Автор:
Ласкина Н.В. - кандидат юридических наук, главный юрисконсульт, начальник юридического отдела Саратовского государственного социально-экономического университета, автор многочисленных научных статей, учебно-методических пособий, а также Комментариев к ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях", "О лицензировании отдельных видов деятельности", "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Комментария к ГПК РФ.
В данном практическом пособии систематизированы основные законодательные требования к порядку осуществления реконструкции, капитального ремонта, переустройства и перепланировки объектов недвижимости, начиная с заключения договора на проведение данных видов строительно-ремонтных работ и заканчивая вводом объектов в эксплуатацию, составлением акта приемки выполненных работ.
Предметом рассмотрения в работе стали вопросы регулирования согласительно-разрешительных процедур на проведение данных видов работ, порядка их осуществления, строительного контроля и надзора в зависимости от объектов недвижимости, подлежащих капитальному ремонту, реконструкции, переустройству и перепланировке. Также в пособии исследуются проблемы самовольной реконструкции, перепланировки (переустройства).
Структура пособия включает четыре главы, три из которых посвящены вопросам капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и переустройства применительно к конкретным видам объектов недвижимости: объектов капитального строительства, памятникам истории и культуры, жилых помещений.
Пособие может быть полезно как в практической сфере, так и использоваться для более углубленного изучения данных вопросов студентами и аспирантами, а также в преподавательской деятельности.
Данное пособие подготовлено на основе анализа нормативных правовых актов Российской Федерации, регионального и муниципального законодательства по состоянию на 1 мая 2014 года.
Глава 1. КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ, РЕКОНСТРУКЦИЯ, ПЕРЕПЛАНИРОВКА
И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: ПОНЯТИЕ,
СУЩНОСТНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ И ОТЛИЧИТЕЛЬНЫЕ ЧЕРТЫ
§ 1.1. Правовая природа понятий "капитальный ремонт",
"реконструкция", "переустройство", "перепланировка"
В последнее время проблемы осуществления капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки объектов недвижимости стали очень актуальными, что объясняется не только стремлением людей улучшить свои условия проживания, сделать их более комфортными, но и необходимостью обеспечения надежности и безопасности зданий, сооружений, сохранения культурного наследия. В любом здании, как бы хорошо оно ни было в свое время построено, несущие конструкции со временем утрачивают свои свойства частично или полностью. На смену старым приходят новые материалы и конструктивные решения.
Ввиду этого в последние годы Правительством Российской Федерации принят ряд федеральных целевых программ, направленных на улучшение жилищных условий, а также на сохранение архитектуры городов. Так, к примеру, основными задачами Федеральной целевой программы "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050, являются создание условий для развития массового строительства жилья экономкласса; повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями.
Однако, несмотря на несомненную значимость и распространенность названных видов деятельности, юридические лица и граждане зачастую недостаточно четко представляют себе, в чем заключается суть и особенности проведения капитального ремонта, реконструкции, переустройства и перепланировки, в связи с чем на практике нередко возникают конфликтные ситуации, в частности, и судебные споры. Ввиду этого необходимо четко представлять, в чем заключается сущность вышеназванных строительных работ и какова их правовая природа.
Исходя из положений п. 2 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта осуществляется на основании договора строительного подряда. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Здесь же указано, что, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 главы 37 ГК РФ о договоре бытового подряда. Если строительные работы осуществляются для государственных и муниципальных нужд, то в данном случае применяются нормы § 5 главы 37 ГК РФ о подрядных работах для государственных нужд. Часто, прежде чем приступить к непосредственному осуществлению строительных работ, необходимо выполнить подготовительную работу: разработать проектно-техническую документацию и провести изыскательские работы, основания проведения которых урегулированы § 4 все той же главы 37 ГК РФ. Все вышеперечисленные договоры являются отдельными видами договора подряда, согласно которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Таким образом, строительные работы по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке объектов недвижимости выполняются на основании договора подряда (на основании его отдельных видов). Тот факт, что договор является основанием для проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства и перепланировки объектов недвижимости, подтверждается и материалами судебной практики - Постановление ФАС Центрального округа от 03.04.2014 по делу N А14-8634/2013, Постановление Президиума ВАС РФ от 09.10.2012 N 5150/12 по делу N А10-4975/2010.
Непосредственный порядок осуществления реконструкции, капитального ремонта, перепланировки, переустройства объектов недвижимости урегулирован специальными нормативными актами, и в первую очередь Градостроительным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ) и Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ).
Однако в п. 1 ст. 52 ГрК РФ указано, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируются ГрК РФ, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Таким образом, отдельные аспекты осуществления вышеуказанных видов деятельности регулируются и иными федеральными законами (например, Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и др.), а также подзаконными нормативными актами, в частности различными СНиПами и техническими регламентами.
Важным моментом является то обстоятельство, что реконструкция объектов капитального строительства и капитальный ремонт таких объектов регулируются на федеральном уровне. До принятия ГрК РФ предусматривалась возможность принятия территориальных и региональных строительных нормативов <1>. Однако следует отметить, что в отношении объектов недвижимости, являющихся объектами культурного наследия, федеральные органы власти устанавливают лишь общие принципы сохранения, т.е. ремонтно-реставрационные работы, направленные на обеспечение физической сохранности указанных объектов (п. 8 ст. 9, п. 1 ст. 40 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ), а конкретный порядок проведения таких работ может быть определен как региональными органами власти, так и органами местного самоуправления, на территории которых находится тот или иной объект культурного наследия (ст. 9.2, 9.3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
--------------------------------
<1> См.: Боголюбов С.А., Галиновская Е.А., Игнатюк Н.А. и др. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный).
Относительно порядка осуществления перепланировки и переустройства жилых помещений следует обратить внимание на положения п. 10 ст. 12 ЖК РФ, согласно которому определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится к полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений.
Однако положения подп. 7, 9.1 п. 1 ст. 14 ЖК РФ уполномочивают органы местного самоуправления на согласование переустройства и перепланировки жилых помещений, а также на определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений.
Из сказанного следует, что порядок переустройства и перепланировки жилых помещений регулируется как нормами федерального законодательства, так и нормативными актами органов местного самоуправления в пределах предоставленных им полномочий. В настоящее время зачастую возникают судебные споры, связанные с действием региональных, муниципальных нормативных актов, регулирующих вопросы переустройства и перепланировки.
Так, например, Постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 04.07.2013 по делу N А32-29632/2012 было отказано в удовлетворении требования о признании недействительным и отмене предписания жилищной инспекции. При рассмотрении дела судебными инстанциями установлено, что решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений выданы ненадлежащим органом - муниципальным учреждением "Управление архитектуры и градостроительства Ейского городского поселения Ейского района", а не органом местного самоуправления - администрацией.
Все изложенное имеет существенное значение в практической деятельности, поскольку знание того, какие органы власти уполномочены издавать нормативные акты, касающиеся порядка проведения капитального ремонта, реконструкции, перепланировки и переустройства объектов недвижимости, позволит избежать возможностей бюрократического произвола со стороны региональных органов власти и органов местного самоуправления.
Таким образом, правовым основанием для осуществления работ по капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке, переустройству объектов недвижимости выступают гражданско-правовые нормы о договоре подряда (§ 1 - 5 главы 37 ГК РФ) (за исключением, когда переустройство и перепланировка осуществляются гражданами самостоятельно), а содержание этих понятий имеет техническое наполнение, урегулированное специальными нормативными актами.
Ввиду того что договор строительного подряда занимает основное место в сфере регулирования работ по реконструкции, капитальному ремонту, переустройству и перепланировке, данному виду договора подряда посвящен § 1.2. Особенности других видов договора подряда будут изложены в последующих главах при рассмотрении особенностей тех или иных видов строительных работ.
§ 1.2. Договор строительного подряда как одно из оснований
возникновения отношений по капитальному ремонту,
реконструкции, переустройству и перепланировке
объектов недвижимости
Исходя из положений ст. 740 ГК РФ, договор строительного подряда представляет собой соглашение, согласно которому подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК РФ). Договор является основным документом, регулирующим отношения его сторон в процессе выполнения предусмотренных в нем обязательств. Условия договора отражают частные особенности деятельности его участников и отношений между ними, которые не могут в полной мере регулироваться обобщенными положениями законодательных и нормативных актов. Наличие договора при выполнении строительных, монтажных и других подрядных работ при строительстве объектов является основанием защиты прав хозяйствующих субъектов. Договорные отношения строятся на основе юридической и экономической самостоятельности сторон, равных прав и свободного волеизъявления при взаимном интересе в выполнении договора (п. 1.3 - 1.5 Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации, утвержденных Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, Протокол от 05.10.1999 N 12).
Договор строительного подряда обладает рядом особенностей, позволяющих выделить его из числа других договоров по выполнению работ:
- предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением объектов;
- работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда);
- специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства);
- длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств;
- широкое применение системы генерального подряда;
- предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы. Это связано, прежде всего, с тем, что обычно собственником либо иным титульным владельцем земельного участка либо объекта, на котором предполагается производство строительных работ, является заказчик;
- наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству <2>.
--------------------------------
<2> См.: Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. д.ю.н., проф. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор главы - Н.И. Коваленко); Комментарий к Гражданскому кодексу РФ / Под ред. Т.Е. Абовой, М.М. Богуславского, А.Ю. Кабалкина, А.Г. Лисицына-Светланова. Юрайт-Издат, 2005.
Данный договор является реальным, т.е. считается исполненным с момента приемки объекта заказчиком, ввиду этого в соответствии со ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Если же объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ. Однако такое право у подрядчика возникает только в случае, если он предупреждал заказчика до получения от последнего указаний приостановить работу при обнаружении:
- непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
- возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
- иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок (ст. 716 ГК РФ).
Договор может быть двусторонним и многосторонним (более двух сторон). Многосторонний договор, как правило, заключается при необходимости увязки в одном документе деятельности нескольких участников инвестиционной деятельности и невозможности (или затруднительности) регулирования их отношений в двусторонних договорах.
Как правило, заключению договора строительного подряда предшествует преддоговорная работа, включая и размещение заказов при выполнении работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд. В настоящее время действует распоряжение Правительства РФ от 31.10.2013 N 2019-р "О перечне товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион)", которое принято в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд". Указанным распоряжением утвержден перечень товаров, работ, услуг, в случае осуществления закупок которых заказчик обязан проводить аукцион в электронной форме (электронный аукцион). В данный перечень включены и строительные работы за исключением работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства, а также искусственных дорожных сооружений, включенных в состав автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, а также работ, включенных в эту группировку, в случае если начальная (максимальная) цена контракта при осуществлении закупок для обеспечения государственных нужд превышает 150 млн. рублей, для обеспечения муниципальных нужд превышает 50 млн. рублей.
В свою очередь, Постановлением Правительства РФ от 28.11.2013 N 1089 "Об условиях проведения процедуры конкурса с ограниченным участием при закупке товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" предусмотрено проведение конкурса с ограниченным участием при заключении контракта на выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту особо опасных, технически сложных объектов капитального строительства, а также искусственных дорожных сооружений, включенных в состав автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, а также работ, включенных в эту группировку, в случае если начальная (максимальная) цена контракта при осуществлении закупок для обеспечения государственных нужд превышает 150 млн. рублей, для обеспечения муниципальных нужд превышает 50 млн. рублей.
В случае, если договор строительного подряда заключается между частными организациями, то для того, чтобы строительные работы были своевременно начаты и успешно закончены, рекомендуется четко определить интересы всех субъектов и осуществить их последовательный учет как в процессе формирования договора, так и в процессе принятия решений по его реализации. При составлении текста договора каждая из сторон учитывает собственный опыт составления договоров, особенности нового предмета договора и старается максимально обеспечить защиту своих интересов при уважении интересов другой стороны и доброй воли сотрудничества. Формирование договора представляет собой процедуру согласования условий договора и совместной выработки решений по ним. Решения объективно зависят друг от друга, и эта зависимость требует определенной последовательности их принятия и исключает возможность рассматривать их изолированно от других условий (п. 1.6, 2.2.1, 2.2.2Методических рекомендаций по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации от 05.10.1999 N 12).
Основными элементами договора строительного подряда являются: предмет, субъекты, его содержание, представляющее собой взаимные права и обязанности субъектов, а также их ответственность.
Предметом договора могут являться, соответственно, реконструкция, капитальный ремонт, выполнение отдельного комплекса работ: переустройства, перепланировки <3>. Однако особенность договора подряда, в т.ч. и строительного подряда, заключается в том, что целью подрядной работы является достижение результата, отделимого от самой работы. Договор подряда заключается по поводу не собственно работ, а работ и их результата. Работа не является самостоятельным предметом договора подряда. Поэтому законодатель исходит из принципа "Нет результата - нет и права на оплату". Договор подряда не может считаться исполненным, если работа выполнена, но результат (хотя бы частичный) не достигнут. Условие о предмете договора строительного подряда определяется в договоре его наименованием (договор подряда на строительство такого-то сооружения, договор подряда на реконструкцию такого-то предприятия и т.п.) <4>. Ввиду этого, говоря о предмете договора, необходимо вести речь и об объекте недвижимости, подлежащем тому или иному виду работ.
--------------------------------
<3> Раскрытию сущности данных понятий посвящены § 1.2 - 1.4 настоящей главы.
<4> См.: Гражданское право: Учебник. Том II / Под ред. д.ю.н., проф. О.Н. Садикова. Контракт; ИНФРА-М, 2007 (автор главы - Ю.В. Романец); Гражданское право. Том II. Полутом 1 / Под ред. д.ю.н., проф. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004 (автор главы - Н.И. Коваленко).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В данной норме закона недвижимость рассматривается в широком смысле слова, т.е. как недвижимость вообще. Однако в ГрК РФ (специальном нормативном акте) речь идет о капитальном ремонте и реконструкции объектов капитального строительства, под которыми понимаются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Еще более узко объект недвижимости трактуется в ЖК РФ, которым урегулирован порядок переустройства и перепланировки жилых помещений. Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Типы и виды жилых помещений определяются в статье 16 ЖК РФ. К жилым помещениям относятся:
- жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании);
- квартира, часть квартиры - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
- комната, т.е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).
Как уже отмечалось выше, в зависимости от специфики объекта недвижимости, порядок проведения ремонта и реконструкции может регулироваться не только кодексами, но и специальными законами. Так, согласно ст. 3 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, разновидностью недвижимости являются объекты культурного наследия народов Российской Федерации, которые представляют собой недвижимое имущество со связанными с ним произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшими в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Конкретными видами объектов культурного наследия выступают памятники, ансамбли и достопримечательные места. Пункт 1 ст. 40 названного Закона предусматривает возможность ремонта памятника, т.е. отдельной постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятников религиозного назначения: церкви, колокольни, часовни, костелы, кирхи, мечети, буддистские храмы, пагоды, синагоги, молельные дома и другие объекты, специально предназначенные для богослужений).
К объектам культурного наследия также относятся: мемориальные квартиры; мавзолеи, отдельные захоронения; произведения монументального искусства; объекты науки и техники, включая военные; объекты археологического наследия.
Законом также предусмотрена возможность реставрации памятника или ансамбля, представляющего собой четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений религиозного назначения (храмовые комплексы, дацаны, монастыри, подворья), в том числе фрагменты исторических планировок и застроек поселений, которые могут быть отнесены к градостроительным ансамблям; произведения ландшафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары), некрополи.
Таким образом, объектами недвижимости при проведении капитального ремонта и реконструкции являются здания, строения, сооружения, в частности, объекты незавершенного строительства, а также памятники и ансамбли, выступающие объектами культурного наследия, а при осуществлении переустройства и перепланировки - жилые помещения: жилые дома, квартиры, комнаты. На практике зачастую один и тот же объект недвижимости может рассматриваться в качестве объекта и для капитального ремонта, и для реконструкции, и для перепланировки (переустройства) (например, многоквартирный жилой дом, являющийся памятником архитектуры).
Так, например, при проведении капитального ремонта здания может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта (подробнее см. приложение N 9 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденным Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312).
Четкое представление того, какой именно объект подлежит ремонту, реконструкции или перепланировке (переустройству), позволит правильно применить соответствующие нормы и правила, регулирующие порядок их осуществления, и избежать негативных последствий, связанных с легитимацией результатов указанной деятельности. Так, например, в п. 8 ст. 52 ГрК РФ прямо указано, что в случае обнаружения объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в процессе реконструкции, капитального ремонта лицо, осуществляющее строительство, должно приостановить реконструкцию, капитальный ремонт, известить об обнаружении такого объекта органы, предусмотренные законодательством Российской Федерации об объектах культурного наследия.
Субъектами договора строительного подряда выступают заказчик и подрядчик. Что касается заказчика, то, исходя из положений ст. 740 ГК РФ, им может быть любое физическое или юридическое лицо, выступающее стороной в договоре строительного подряда, которое:
- во-первых, дает задание на выполнение строительных работ;
- во-вторых, создает необходимые условия для выполнения работ;
- в-третьих, принимает результат этих работ;
- в-четвертых, уплачивает обусловленную цену.
В случае заключения договора на осуществление подрядных строительных работ для государственных или муниципальных нужд в качестве государственных заказчиков могут выступать государственные органы (в том числе органы государственной власти), органы управления государственными внебюджетными фондами, а также казенные учреждения, иные получатели средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации при размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования. Муниципальными заказчиками могут выступать органы местного самоуправления, а также иные получатели средств местных бюджетов при размещении заказов на выполнение подрядных работ за счет бюджетных средств и внебюджетных источников финансирования (п. 2, 3 ст. 764 ГК РФ).
Однако, ввиду того что финансирование строительства за счет государственных капиталовложений резко сократилось, основными заказчиками все же в настоящее время являются частные организации.
Конкретный круг субъектов договора строительного подряда, а также требования, предъявляемые к ним, предопределяются конкретным видом объекта недвижимости, подлежащего капитальному ремонту, реконструкции, перепланировке (переустройству). Итак, если объектом недвижимости, подлежащим капитальному ремонту или реставрации, выступает объект капитального строительства, то, исходя из смысла ст. 52 ГрК РФ, в качестве заказчика выступает либо непосредственно заказчик, либо застройщик. Законодатель в п. 3 ст. 52 ГрК РФ особо выделяет такого субъекта, как застройщик, который может либо выступать на стороне подрядчика, либо привлекать к выполнению строительных работ третьих лиц.
Такой вывод можно сделать, исходя из положений названного пункта, а также легального определения понятия " застройщик ", данного в п. 16 ст. 1 ГрК РФ, под которым понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Застройщику, если им привлекаются на основании договора физическое или юридическое лицо, которое будет непосредственно выполнять работы по реконструкции и капитальному ремонту, как правило, принадлежит роль генерального подрядчика, поскольку, согласно п. 1 ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае застройщик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами (п. 4 ст. 706 ГК РФ).
В приложении N 1 к Методическим рекомендациям от 05.10.1999 N 12 понятия "заказчик" и "застройщик" также рассматриваются как равнозначные - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором, т.е. юридическим или физическим лицом, осуществляющим вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и др. средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или др. целей) осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству. Заказчик заключает в пределах предоставленных ему прав договор подряда на строительство с подрядной организацией (подрядчиком). При этом в документе сделана ссылка, где указано, что в данном нормативном акте заказчик рассматривается как генподрядчик.
Таким образом, понятие " заказчик " достаточно широко и может включать в себя понятие застройщика и других лиц, как это, например, имеет место в Примерном профессиональном кодексе инженеров-строителей МДС 12-6.2000, утвержденном Госстроем РФ 24.02.1999, где в качестве заказчиков перечисляются инвестор, наниматель, генеральный подрядчик, генеральный проектировщик, руководитель работ и т.п.
На стороне подрядчика могут выступать любые физические или юридические лица, которые по заданию заказчика осуществляют работы по реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства в срок, в соответствии с проектно-сметной документацией. Подрядчиками могут быть строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации, действующие в сфере строительного производства, а также граждане-предприниматели.
Однако в п. 2 ст. 52 ГрК РФ установлены ограничения для субъектов-подрядчиков, обусловленные влиянием работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту на безопасность объектов капитального строительства: если указанные виды работ оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, то такие работы могут выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
В любом случае лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Обязанностью специалиста является достижение настолько высокого уровня качества, насколько это возможно в конкретных условиях проведения работ и выполнения соответствующего договора, соглашения.
Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства, представителей застройщика или технического заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или технического заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством пр