задание на оценку
Задание на оценку должно являться неотъемлемой частью договора на оценку.
Задание на оценку должно включать следующие обязательные составляющие.
1. Цели и задачи оценки;
2. Объект оценки (наименование и адрес);
3. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, описывающие обременения и обязательства и др.;
4. Дата проведения оценки (дата определения стоимости);
5. Специальные допущения и ограничения (в том числе требования по учету затрат на строительство социальных объектов).
6. Необходимость проведения специальных экспертиз (правовая, техническая).
7. Формат представления результата (указать требуется ли учитывать в результате оценки обременения и обязательства, необходимость определения требуемой доли РФ в новом объекте).
4. Процесс оценки (порядок проведения работ)
Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта, сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы.
Процесс оценки должен включать следующие основные этапы.
1. Постановка задачи.
1.1. Определение целей и задач оценки.
1.2. Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).
1.3. Фиксация вида определяемой стоимости.
1.4. Фиксация даты проведения оценки.
1.5. Формирование ограничений и допущений.
1.6. Выбор методологии
2. Сбор исходной информации.
2.1. Информация об объекте оценки.
2.1.1. Документы.
2.1.2. Осмотр и фотофиксация.
2.2. Общая информация (регион, город, локальное окружение).
2.3. Рынок объекта оценки.
3. Анализ наиболее эффективного использования
3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.
4. Расчет искомой стоимости.
4.1. Затратный подход.
4.2. Доходный подход.
4.3. Сравнительный подход.
4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.
5. Подготовка отчета.
общие требования к отчету об оценке
1. Отчет должен удовлетворять требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.[1]
2. Отчет должен содержать отражение всех разделов и расчетов, выполненных в процессе оценки;
3. Состав и логика представленных описательных и расчетных материалов должны позволять пользователю отчета полностью воспроизвести весь расчет и придти к аналогичным качественным и количественным выводам;
4. Все значимые исходные материалы должны быть представлены в приложении к отчету, в том числе правоустанавливающие, проектные и другие документы по объекту, полная информация об использованных объектах-аналогах, акт приема-передачи документов, заключения специальных экспертиз и др.;
5. Источники информации должны быть проверяемые, авторитетные и достоверные. Источник должен содержать указание на контактную информацию (телефон, контактное лицо), точную ссылку на размещение данной информации в открытых источниках. Если в качестве источника используется печатные СМИ, то должно быть указано название журнала и номер, если итернет – адрес сайта с указанием точной ссылки, где содержится конкретный аналитический материал;
6. По всем использованным методам должно быть представлено обоснование их использования и описан алгоритм применения.
7. Все исходные данные должны быть проверены на соответствие рыночным диапазонам;
8. Отчет не должен содержать излишнюю информацию, которая не используется в анализе ценообразования на объект оценки.
9. Требования к отдельным разделам отчета представлены далее по тексту данного технического задания.
5. Сбор исходной информации
5.1. Общие положения
Сбор информации и анализ осуществляется для факторов, оказывающих непосредственное влияние на стоимость объекта. В зависимости от того, является ли объектом оценки конкретный объект недвижимости (как вклад в инвестпроект) или права требования на результаты инвестиционной деятельности, сбор и анализ информации по объекту имеет свои особенности.
В первом случае акцент делается на информацию, позволяющую осуществить максимально полный и детальный анализ различных вариантов использования объектов оценки и существующих ограничений для определения технико-экономических характеристик будущего объекта, а также внешней среды объекта
Когда объектом оценки выступают права требования, техническая информация о будущем инвестиционном объекте содержится в инвестиционном контракте и согласованной сторонами проектной документации акцент делается на анализе рыночной информации по конкретному варианту использования.
Сбор исходной информации включает сбор документов, устанавливающих количественные, качественные и правовые характеристики объекта, осмотр объекта и сбор внешней (рыночной) информации.
Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.
5.2. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта
Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:
1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);
2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);
3. Документы по инвестиционной деятельности (инвестиционный контракт с дополнительными соглашениями, распоряжение о вовлечении объекта в инвестиционную деятельность);
4. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)
5. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);
6. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);
7. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;
8. Эксплуатационная документация;
9. Акты обследования технического состояния;
10. Справка о балансовой стоимости объекта;
11. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.
5.3. Осмотр объекта и фотофиксация
Осмотр объекта включает следующие составляющие.
- Осмотр местоположения;
- Осмотр конструктивных, объемно-планировочных характеристик;
- Осмотр инженерных коммуникаций;
- Фиксация строительной готовности;
- Фиксация технического состояния;
- Фотофиксация. Фотофиксация предполагает фиксацию окружения, подъездов, переднего и заднего фасада здания, помещений разного конструктива, функционала, строительной готовности и технического состояния, особенностей объекта, а также других значимых ценообразующих характеристик объекта в случае их обнаружения.
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
6. Постановка задачи
6.1. Цели и задачи оценки
Оценка объектов недвижимости для вовлечения в инвестиционную деятельность имеет ряд особенностей, связанных тем, что текущее использование (текущие характеристики) объекта инвестирования не соответствуют его наиболее эффективному использованию, а также зависит от наличия подписанного инвестиционного контракта и других факторов. Основой для корректного построения модели оценки и определения объекта оценки является четкая идентификация целей и задач оценки[2] и объекта оценки.
На момент проведения оценки инвестиционный проект с точки зрения наличия определенности будущей застройки может находиться на одной из следующих стадий.
- Отсутствует какая-либо информация о предполагаемой застройке.
- Имеется проект инвестиционного контракта, предпроектные проработки;
- Имеется заключенный инвестиционный контракт.
Такая градация важна для понимания потенциальных возможностей по строительству и корректной идентификации объекта оценки как объекта будущей сделки.
В случае если инвестиционный контракт отсутствует, и нет каких-либо планов на строительство, оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ наиболее эффективного использования объекта. Результат оценки будет являться вкладом (потенциальным) РФ в инвестиционный проект и может быть использован для заключения инвестиционного контракта, в части определения требуемой денежной компенсации РФ или доли РФ в будущем объекте. Основной сложностью данного расчета является определение будущего функционального назначения, плотности застройки, других потребительских качеств и технико-экономических характеристик будущего объекта. Такая оценка может быть предварительной и проходит дальнейшее уточнение после появления конкретных инвесторов, конкретных проектных проработок или в результате реализации проекта.
Возможна также ситуация когда инвестиционный проект уже на стадии исполнения, однако в результате ряда факторов юридические основания для его осуществления отсутствуют, утратили силу или признаны нелегитимными. В этой ситуации в техническом задании на оценку заказчиком оценки должно быть указано следует ли учитывать ранее понесенные Инвестором затраты, то есть будут ли они зачтены Инвестору с указанием основания для такого учета.
Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, а также учитывать предполагаемую «социальную нагрузку» проекта и другие дополнительные обязательства Инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать требования со стороны РФ по проведению ремонтных, строительных работ, передаче других объектов и прочее.
Когда инвестиционный контракт заключен – в инвестиционном контракте имеются четко зафиксированные проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников в виде общих площадей или процентных показателей. В данном варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач:
- Переуступка права требования РФ по инвестиционному контракту;
- Досрочное исполнение Инвестором обязательств по инвестиционному контракту;
- Подготовка дополнительного соглашения к инвестиционному контракту.
Учитывая, что РФ участвует в инвестиционных контрактах, как правило, с социальной мотивацией, распространенным случаем является изменение первоначальных условий контракта с целью ускорения или увеличения социального эффекта. Так, например, право требования РФ на долю квартир в строящемся доме меняется на готовые квартиры, а доля в коммерческом объекте на объекты жилищного фонда, или работы (ремонт, реконструкция, строительство) на социально направленных объектах. В этом случае возникает задача оценки существующих прав РФ по инвестиционному контракту и сопоставления с необходимыми альтернативными объектами.
6.2. Объект оценки
Существуют 2 типа объектов оценки при оценке объектов, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях:
1. Инвестиционный вклад РФ в инвестиционный проект;
2. Право требования на долю в инвестиционном объекте.
В качестве вклада РФ в инвестпроект, как правило, выступают объекты недвижимого имущества и права на них. Наиболее распространенными вариантами вклада РФ являются земельные участки, объекты недвижимости под снос и объекты недвижимости, требующие реконструкции.
Идентификация объекта оценки осуществляется в непосредственной связи с целями и задачами оценки. На рисунке 1 представлена упрощенная модель инвестиционного проекта, в котором участвует РФ и Инвестор. Вертикальная шкала характеризует стоимость, горизонтальная время.
РФ обладает в начальный момент времени объектом, имеющим стоимость при текущем использовании Ст. Наиболее эффективным использованием объекта является проведение строительных работ на объекте с привлечением капитала в размере З, что приводит к появлению добавленной стоимости ΔС. Данные затраты несет Инвестор. В результате будущая рыночная стоимость нового объекта составит БСио, а рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ С определится как разница дисконтированных положительных и отрицательных потоков, или по приведенной упрощенной модели как разница дисконтированной БСио и дисконтированных затрат на строительство (З). Очевидно, что рыночная стоимость С складывается из стоимости в текущем использовании Ст и добавленной стоимости ΔС.
Рисунок 1
ТСио – текущая стоимость инвестиционного объекта;
ТСз – текущая стоимость затрат по проекту;
C – рыночная стоимость инвестиционного вклада РФ;
Ст – стоимость объекта при текущем использовании;
ΔС – добавленная стоимость;
З – затраты по проекту;
БСз – будущая стоимость затрат по проекту;
БС – будущая стоимость инвестиционного вклада РФ;
БСио – будущая стоимость инвестиционного объекта;
i – требуемая ставка дохода (дисконтирования) по проекту;
Т – срок ввода объекта в эксплуатацию.
В зависимости от постановки задачи в части фиксации конкретного временного среза или фиксации какого-либо параметра, указанная модель позволяет получить правильный алгоритм расчета искомой стоимости. Так понесенные на протяжении проекта затраты могут быть приведены к любому моменту времени, то есть на дату ввода объекта в эксплуатацию, на начальный период (дату оценки) и на любой другой срок в процессе реализации проекта с помощью ставки дисконтирования. При этом использованный для упрощения модели единый отрицательный платеж в середине проекта может быть заменен реальной схемой освоения капитальных вложений, будущая стоимость инвестиционного объекта (будущая цена продажи) может быть представлена в виде потока арендных и/или реверсионных платежей, а инвестиционных объектов может быть несколько.
Одной из постановок задач может быть преобразование вклада РФ в требуемую долю РФ (в процентах) в будущем инвестиционном объекте. Величина доли РФ определяется как отношение рыночной стоимости инвестиционного вклада РФ к величине текущей стоимости нового объекта (С/ТСио). Как видно из модели данная задача может быть также решена путем проведения стоимостного среза не на текущий момент времени, а на этапе передачи объекта в собственность РФ, при этом, очевидно, что относительный результат (соотношение долей) остается тот же (БС/БСио).
Следует обратить внимание, что основополагающую роль в данной модели играет принцип добавочной продуктивности - денежный поток, остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление (предпринимательство) относится к земле. Из представленной модели видно, что накопление дохода на рыночную стоимость вклада РФ до уровня его будущей стоимости БС происходит по ставке дохода проекта i, а текущая стоимость объекта при текущем использовании преобразуется к БС по ставке превышающей ставку дохода проекта i.
Когда есть подписанный инвестиционный контракт, как правило, объектом оценки выступает право требования на долюРФ в инвестиционном объекте, зафиксированную в контракте в относительных (%) или натуральных показателях (например, квадратные метры). По условиям инвестконтракта Инвестор часто обязан провести ряд дополнительных работ на других объектах, не связанных с инвестиционным объектом. То есть в общем случае рыночная стоимость права требования по инвестиционному контракту определяется как сумма текущей стоимости доли РФ в инвестиционном объекте и текущей стоимости дополнительных затрат. На практике часто стоит задача определения стоимости только права требования на долю, чтобы, например, осуществить досрочное исполнение обязательств или сделку мены. При наличии подписанного инвестиционного контракта РФ на протяжении всего срока его реализации РФ не несет никаких затрат и не проводит никаких работ, а по факту реализации проекта получает готовый объект с проектными характеристиками. А значит, расчет искомой стоимости сводится к определению будущей рыночной стоимости доли РФ в объекте инвестирования и приведению данной величины на дату проведения оценки ставкой дисконтирования.
6.3. Оцениваемые права
В данном разделе должны быть зафиксированы оцениваемые права и обязательства, а также представлено их описание.
Для оценки инвестиционного вклада РФ в проект оцениваемыми правами являются право собственности на существующие улучшения и/или право аренды или собственности на земельный участок. При отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок оценке подлежит исключительное (преимущественное) право заключения договора аренды или право выкупа земельного участка. Выбор одного из двух указанных вариантов должен быть основан на анализе эффективности для будущего собственника реализации этих вариантов.
При оценке доли РФ оцениваемыми правами, как отмечалось выше, являются права требования.
Возможен вариант, когда следует оценить долю или вклад РФ с учетом обременений существующего объекта. Наиболее распространенными примерами являются:
- наличие других собственников нежилых помещений, кроме РФ в существующем объекте;
- наличие жильцов в жилых помещениях;
- обязательства по компенсации затрат третьим лицам;
- наличие арендаторов с долгосрочными договорами аренды;
- действующее на территории объекта инвестирования производство.
Тогда на Инвестора могут ложиться затраты по расселению, выкупу, перебазированию, если иное не оговорено в инвестиционном контракте.
Кроме того, распространенной задачей является не только необходимость учета обременений объекта, но и дополнительных обязательств Инвестора, например ремонт, реконструкция, строительство прочих объектов.
6.4. Права на объект оценки
В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.
6.5. Вид определяемой стоимости
Во всех случаях оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки, так как согласно действующему законодательству хозяйственный оборот объектов, находящихся в собственности РФ, должен происходить по рыночной стоимости. Кроме того, РФ вовлекает объект в инвестиционную деятельность на условиях его наиболее эффективного использования, а далее на всех стадиях проекта РФ имеет оборотоспособное право требования, которое можно переуступить на открытом рынке по рыночной стоимости.
6.6. Дата проведения оценки (дата определения стоимости, дата оценки)
Под датой проведения оценки (датой определения стоимости, датой оценки) следует понимать дату, по состоянию на которую определяется искомая стоимость. Дата указывается как конкретное число, а не период проведения работ.
6.7. Дата составления отчета
Данная дата фиксирует конкретное число, когда работа с отчетом была закончена. Согласно «Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. №519 «Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев».
6.8. Используемые стандарты оценки
Оценщик обязан использовать «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. №519, а также может использовать другие стандарты оценки, в частности стандарты саморегулируемой организации, где он состоит в части, не противоречащей действующему законодательству.
6.9. Допущения и ограничения
При наличии подписанного инвестиционного контракта или его проекта возможно проведение оценки с учетом ограничений, накладываемых контрактом. В этом случае ограничения контракта могут выступать как юридические ограничения при анализе наиболее эффективного использования. Данный факт должен быть зафиксирован в задании на оценку, отчете об оценке в части допущений и ограничений. Данные ограничения не должны вступать в противоречие с действующим законодательством и очевидной логикой. Так, например, не может быть использована стоимость при существующем использовании или не учтена стоимость прав на земельный участок.
6.10. Выбор методологии
В зависимости от объекта оценки производится выбор применяемой оценочной методологии.
Если объектом оценки является вклад РФ в инвестиционный проект, следует использовать следующую методологию.
1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
2. Расчет стоимости вклада доходным подходом как разницы между доходами от реализации инвестиционного проекта и затратами на создание инвестиционного объекта, приведенными к дате оценки.
3. Определение доли РФ в будущем объекте (при необходимости).
Для оценки вклада может использоваться также затратный и сравнительный подходы, если они позволяют в конкретном случае учесть потенциальную полезность объекта-вклада, в противном случае необходимо обосновать отказ от их использования или использовать полученные результаты индикативно и не учитывать при согласовании.
Если объектом оценки является право требования на долю РФ в инвестиционном объекте, следует использовать следующую методологию.
1. Расчет будущей рыночной стоимости доли РФ в инвестиционном объекте на дату передачи объекта в собственность РФ.
2. Расчет рыночной стоимости права требования на долю РФ путем приведения к дате проведения оценки ставкой дисконтирования будущей рыночной стоимости доли РФ в инвестиционном объекте на дату передачи объекта в собственность РФ.
7. Описание объекта оценки
Описание объекта должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.
7.1. Местоположение
Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:
- удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);
- развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;
- окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);
- наличие конкурирующих объектов;
- транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;
- инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;
- экологические условия;
- городское зонирование территории: дифференцированные ставки земельного налога и ставки аренды земельных участков, определяющие обязательные платежи за пользование или владение земельным участком;
- природно-климатические условия (климатические, геологические, гидрогеологические);
- перспективные планы развития квартала, района, города.
Для каждого типа объектов с точки зрения функционального назначения и класса имеет место своя совокупность ключевых ценообразующих факторов местоположения, которые должны быть выявлены при анализе рынка и представлены в данном разделе.
Для оценки в целях вовлечения в инвестпроект необходимо учесть динамику изменения факторов, формирующих стоимость, так как объект будет введен в эксплуатацию только через длительный срок (обычно 2-3 года), когда, например, новое строительство аналогичных объектов и усиление конкуренции или развитие района может изменить соотношение спроса и предложения.
7.2. Земельный участок
Основные характеристики земельного участка:
- адрес, кадастровый номер;
- площадь;
- оформленные права на земельный участок;
- разрешенное использование;
- разрешенная максимальная этажность и /или максимальная плотность застройки;
- форма;
- геологические, гидрогеологические, сейсмологические, топографические характеристики;
- улучшения, относящиеся к земельному участку (инженерные коммуникации, благоустройство, озеленение, дороги, тротуары, подъездные пути, ограждение, парковка);
- охрана территории;
- размер платы за землю (арендная плата или земельный налог);
- наличие обременений, сервитутов.
7.3. Улучшения
При оценке вклада осуществляется описание существующих улучшений объекта. При оценке прав требования на долю описываются проектные характеристики улучшений инвестиционного (вновь создаваемого) объекта, а также текущее состояние исполнения инвестиционного контракта. В обоих случаях описание улучшений включает следующие составляющие:
- общая информация;
- характеристики строения;
- характеристики помещений;
- специальная информация;
- строительная готовность и техническое состояние.
Общая информация:
- балансовая стоимость;
- год ввода в эксплуатацию;
- год последнего капремонта, реконструкции;
- серия типового проекта;
- строительный объем, общая площадь, площадь застройки;
- этажность;
- историческая и архитектурная ценность.
- текущее использование;
- группа капитальности.
Характеристики строения включаю конструктивную схему (каркасная с полным или неполным каркасом, бескаркасная) и конструктивные решения и материал основных конструкций: фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, каркас (колонны, балки, фермы), кровля, наружная отделка, проемы, элементы междуэтажных сообщений (лестницы, лифты, подъемники) и др (крыльца, балконы, мусоропровод, фонари), а также обеспеченность инженерными коммуникациями.
Характеристик помещений:
- функциональное зонирование;
- общая площадь с разбивкой по этажам;
- потенциально сдаваемая (арендопригодная) площадь, полезная площадь;
- высота помещений;
- наличие отдельного входа;
- внутренняя отделка;
- инженерное оборудование, в том числе специальное (холодильное, крановое и др.);
Специальная информация:
- оплата коммунальных услуг,
- налог на имущество;
- платежи по страховке,
- содержание территории,
- расходы по управлению, охране, обслуживанию;
- затраты на текущие ремонты;
- история объекта;
- действующие арендные ставки;
- количество арендаторов;
- типичные сроки аренды;
- вакантность помещений, потери от смены арендаторов.
Строительная готовность и техническое состояние рассматривается в разделе затратного подхода. При отказе от использования затратного подхода анализ строительной готовности и технического состояния следует проводить в разделе описания объекта.
7.4. Особенности описания объекта при оценке права требования
Если объектом оценки выступает право требования на долю в инвестиционном объекте согласно инвестиционному контракту, проводится описание инвестиционного объекта в состоянии и с характеристиками, указанными в инвестиционном контракте и утвержденной проектной документацией, а также текущее состояние исполнения инвестиционного контракта.
Следует описать следующие ценообразующие характеристики данного права:
- идентификационные характеристики доли (размер,);
- проектные характеристики инвестиционного объекта (аналогично п.7.3);
- срок и условия передачи доли в собственность РФ;
- соответствие фактического графика осуществления работ и графика, прописанного в инвестконтракте;
- основания изменения условий и расторжения инвестконтракта;
- ответственность Инвестора за нарушение условия инвестконтракта.
8. Анализ рынка объекта оценки
Анализ рынка для оценки инвестиционных объектов в первую очередь должен быть направлен на анализ рынка вновь вводимых объектов, выявление тенденций, формирующих будущее развитие рынка на момент ввода инвестиционного объекта в эксплуатацию.
Все рыночные значения, которые участвуют в дальнейших расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.
Собираемая информация включает два типа данных:
1. Общая информация, используемая для анализа влияния внешних факторов на рынок недвижимости (экономические тенденции на региональном и местном уровне, занятость, население, доходы, развитие города, регулирование, покупательская способность, индексы цен, налогообложение, финансирование).
2. Специальная информация, используемая для выявления наиболее эффективного использования, расчетов по затратному, доходному, и сравнительному подходам оценки. Анализ специальной информации предполагает анализ спроса и предложения, сегментацию рынка, выявление рыночных диапазонов для исходных расчетных значений, тенденций их изменения, а также подбор аналогов объекту оценки.
На развитых рынках недвижимости приоритет отдается специальной информации, объем и качество которой позволяют с достаточной точностью определять основные расчетные значения и прогнозировать рынок. Исключение составляют градообразующие объекты, на стоимость которых оказывает значительное влияние общеэкономическая ситуация.
Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:
- эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);
- сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);
- спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива);
Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.
Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются: ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.
К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся: условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.
Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значениях, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:
- цены на земельные участки;
- основные ценообразующие факторы для земельных участков;
- условия землепользования и выделения земельных участков;
- стоимость строительства;
- сроки проектирования, согласования и строительства объектов;
- арендные ставки и ценообразующие факторы на них;
- вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;
- эксплуатационные расходы;
- ставки капитализации / дисконтирования;
- сроки экспозиции;
- условия сдачи в аренду и продажи;
- скидки на торг;
- цены продаж и ценообразующие факторы на них.
Должны быть проанализированы показатели инвестиционной деятельности:
- доходность инвестиционно-строительных проектов, прибыль предпринимателя;
- последовательность и сроки реализации отдельных этапов инвестиционно-строительных проектов;
- распределение затрат по этапам инвестиционно-строительных проектов;
- распределение доходов инвестиционно-строительных проектов (графики продаж);
- риски инвестиционно-строительных проектов;
- типичные схемы финансирования.
Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.
9. Анализ наиболее эффективного использования
Важнейшим элементом оценки для вовлечения объектов в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях и оценки соответствующего вклада РФ в проект является анализ наиболее эффективного использования (НЭИ).
В первую очередь должны быть проанализированы ограничения юридического характера, характеризующие разрешенное использование земельного участка, максимальную плотность застройки и этажность, возможность изменения объемно-планировочных и конструктивных решений строений.
Ограничения принимаются по данным действующих градостроительных регламентов и их требований, обязательных к соблюдению всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков.
Анализ юридических ограничений производится на основе следующих документов (по степени убывания полноты информации):
- утвержденная проектная документация застройки;
- акт разрешенного использования земельного участка;
- карта правового зонирования территории;
- кадастровая справка;
- градостроительная концепция реконструкции и развития квартала;
- документы, регламентирующие общие ограничения застройки микрорайона или кадастрового квартала;
- генпла