Колмакова Е. А.
Проверил: профессор, д.т.н.
Волков В. И.
Санкт-Петербург
Содержание
Введение…………………………………………………………….……………..….2
Глава 1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1. Обзор литературных источников…………………………………………...4
1.2. Обзор законодательной базы в области кадастровой оценки…….......….7
1.3. Анализ современного состояния оценочной деятельности……….……...8
1.4. Обзор проведения оценочных работ на примере зарубежных стран…...12
Глава 2. Характеристика объекта исследования
2.1. Физико-географическое описание района……………………………….....16
2.2. Цели и задачи исследования………..………………………………………..17
2.3. Анализ объекта исследования……………………………………………….18
Глава 3. Ожидаемые результаты исследования……………………………………..28
Заключение…………………………………………………………………………….29
Список использованной литературы………………………………………………...31
ВВЕДЕНИЕ
Процедура проведения государственной кадастровой оценки земель является одним из важнейших мероприятий в масштабах всей страны. Основной целью проведения оценочных работ является внедрение экономических методов управления земельными ресурсами опираясь на полученный ранее опыт, современное состояние и понимание экономической эффективности землепользования.
Итогами проведения оценочных работ является составление отчета об определении кадастровой стоимости сельскохозяйственных земельных участков и получение заключения экспертов о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об общественной деятельности, актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности, которые регулируют основные вопросы, связанные с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости в нашей стране.
В процессе проведения государственной кадастровой оценки земель решаются задачи, связанные с нахождением удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) для земель различных категорий и различного целевого назначения, без знания которого невозможно определение актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Целью данной работы является рассмотрение факторов, влияющих на кадастровую стоимость земель сельскохозяйственного назначения на примере земель Калининградской области.
Для достижения поставленной цели были определены и последовательно решались следующие задачи, такие как:
1. анализ исторического опыта проведения оценочных работ, как на территории Российской Федерации, так и за рубежом;
2. обзор основных положений государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель, ее цели и задачи, правовые и методические основы;
3. исследование рынка кадастровой оценки, с целью выявления недостатков, влияющих на качество определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;
4. анализ состава факторов, влияющих на величину стоимости сельскохозяйственных земель на территории Калининградской области.
Для проведения работы были использованы данные, содержащиеся в отчетах об оценке стоимости земельных участков (таблицы, графики), правовые и нормативные документы.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Обзор литературных источников
Выполнение анализа существующих методов проведения кадастровой оценки не возможно без изучения предшествующего опыта. Исторический аспект данной темы довольно подробно изложен в таких статьях, как «История становления и развития земельного кадастра в России»[11], «Становление оценки и оценочной деятельности в мире и в России»[12].
В «Государственном (национальном) докладе»[13] описывается современное состояние и использование сельскохозяйственных земель, изменения которых отражены на графиках и диаграммах, а так же приведены результаты Россельхознадзора по осуществлению государственного земельного контроля за землями сельскохозяйственного назначения за последние несколько нет (2013-2015 года).
При изучении вопроса проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных земель нельзя без внимания оставить зарубежную практику. Статьи «Зарубежный опыт оценки стоимости земли сельскохозяйственного назначения»[14], «Оценка земельных ресурсов для целей налогообложения (зарубежный опыт)»[15], «Государственная кадастровая (массовая) оценка для целей налогообложения — российский и зарубежный опыт»[16], а так же учебное пособие Нестеровского Е. А. «Кадастр земель зарубежных стран»[17] отображают появление, развитие и современное состояние земельного кадастра. Изучение мирового опыта, ошибок и рационального подхода к проведению кадастровой оценке необходимо для усовершенствования существующих методов и получения более точных результатов.
Статья «Современные проблемы оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения»[18] отражают причины роли земель сельскохозяйственного назначения относительно сложной политической ситуации на мировых аренах, кризиса на Украине.
В учебном пособии «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения»[19] приведены существующие подходы и методы проведения кадастровой оценки. Автор рассматривает возможности применения каждого подхода (сравнительного, затратного и доходного) в зависимости от имеющихся данных и условий проведения государственного кадастрового оценивания.
Осуществление кадастровой оценки сельскохозяйственных земель проводится по существующим методическим указаниям, одним из направлений, совершенствования которых является установление наилучшего варианта использования земель на основании природных качеств. В трилогии «Проблемы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[20] вторая часть посвящена проведению анализа оценки качества и классификации сельскохозяйственных угодий, рекомендуемой Роснедвижимостью. Третья часть включает в себя анализ двух туров государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации, проведенной по методике, разработанной авторами книги.
Несовершенство существующей методики так же нашло отражение в статье «Кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков земель сельскохозяйственного назначения»[21]. Автор считает, что на вновь образуемые сельскохозяйственные участки необходимо изменить действующий порядок определения кадастровой стоимости. Оптимальным вариантом, по мнению Жукова В. Д., можно считать определение стоимости каждого земельного участка с учетом индивидуальных характеристик для каждого квартала.
В статье Рассыпнова В. А. и Соврикова Е. М. «Бонитировка почв как основа кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[22] исследуется анализ базы бальной оценки почв на примере земель Алтайского края и возможности использования и применения данной шкалы для кадастровой оценки земельных участков в настоящее время. По итогам рассуждения, можно сделать вывод, что не смотря на то, что в методике Минэкономразвития (2010 г.) учитываются не все показатели ботировки почв и качественных свойств, государственная кадастровая оценка однозначно зависит от фактического использования участков.
Буянов А. Ю. в своей статье «Кадастровая оценка: кто не виноват и что делать»[23] объясняет причины значительных расхождений рыночной и кадастровой стоимости определенных для одних и тех же земельных участков. По мнению автора, при повышении качества информации об аналогах и доработке методик кадастровой оценке приведенные выше стоимости можно будет максимально приблизить.
На данный момент государственная кадастровая оценка осуществляется по методике Минэкономразвития, уже упомянутой ранее. По мнению многих профессиональных оценщиков, данная методика является во многом не точной. Поэтому, в 2016 году вышли «Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»[24], полностью соответствующие всем федеральным стандартам оценки.
Валиев Д. С. в своей работе «Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения»[25] предлагает усовершенствованный вариант кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, обоснованием которого является наличие проведенных 2х туров оценки, сохранения экономической оценки и оценки Докучаева при проведении. А так же должен быть обязательный и более точный учет основных факторов ценности земли (местоположение, плодородие, учет экологической составляющей окружающей среды, технологических свойств).
В диссертации Ким А. И. «Разработка технологии кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на основе ГИС-технологий»[26] идет речь о существовании специального программного обеспечения «Ozemwin», для упрощения данного вида работ. Однако, именно технологий геоинформационных систем пока не существует. По мнению автора, это мешает полному изучению земельного участка, объективному пониманию его агроэкологического потенциала и технологических свойств.
1.2. Обзор нормативно-правовой базы в области проведения кадастровой оценки.
При проведении государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения необходимо ссылаться на следующую законодательную базу:
· «Земельный кодекс Российской Федерации» (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);
· Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
· Постановление правительства Российской Федерации от 25.08.1999 №945 «О государственной оценке земель»;
· Постановление правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель»;
· Приказ Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)»;
· Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»;
· Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»;
· Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости
(ФСО № 4)»;
· Федеральный закон от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
· Федеральный закон от 03.07.2016 №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
1.3. Анализ современного состояния оценочной деятельности
Возникновение земельного кадастра связывают с необходимостью получения сведений о земле как о первоисточнике материальных благ и первичном объекте налогообложения.
Исторически земельный кадастр включал в себя учет, описание и оценку земель. Таким образом, описание земель содержало в себе естественные, исторические и экономические характеристики земель. Учет земель представлял собой действия по определению размера земельных участков и угодий, их пространственное положение, а также состав земельных угодий и их качественное состояние. А оценка земель в свое время предусматривала установление средних величин норм урожайности и доходности земель, на основании чего определялась ценность земли как средства производства.
В настоящее время сложилось убеждение, что оценочная деятельность — одно из новых направлений, появившихся с началом рыночных реформ в экономике. Вместе с тем, изучение исторических материалов свидетельствует о существовании оценочной деятельности задолго до этого.
Так, формирование предпосылок для возникновения оценочной деятельности началось еще в XV веке. В те времена объектом оценки в основном выступали земельные участки при распределении владельцев на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам писцами и подьячими, которых с большой долей условности можно считать первыми оценщиками.
Для описания и оценки земель в XVI веке было создано специальное государственное учреждение – Поместный приказ, который объединил межевые, кадастровые и крепостные работы.
Лишь в XVII веке в оценке земель проявляются элементы системного подхода, начинается учитываться правовой статус земель, количество крестьянских дворов, качество и назначение земель.
В XVIII веке получила распространения практика проведения оценки по поручению судов. Необходимость этого возникала при осуществлении судебных разбирательств в основном по делам о наследстве, залоге, разделе, продаже имений.
Примечательно, что до 30-х годов XVIII века был утвержден такой порядок: если имущество не было продано за ту цену, которую определил оценщик, или за большую, то деньги взыскивались с оценщика.Иными словами, можно предположить, что оценщик нес материальную ответственность за заключение сделки по той стоимости, которую он сам определял. Учитывая целевую ориентацию сделки, оценщику предстояло не столько определить объективную стоимость объекта, сколько цену с учетом всех особенностей сделки, включая условия ее заключения, характеристик объекта, а также обоюдных интересов участников сделки. Таким образом, в результате получалась некая величина, характеризующая цену данной конкретной сделки с учетом интересов всех сторон.
Реформа 1864 года получила название земской, т.к. была проведена с целью организации местного самоуправления и отнесения оценочной деятельности к компетенции губернских и уездных учреждений.
С началом земской оценочной деятельности связывают зарождение статистических работ по обследованию земель сельскохозяйственного назначения в целях налогообложения. Основным способом сбора оценочных сведений были опросные листы, рассылаемые по уездам и волостям.
Закон «Об оценке» от 18 января 1899 года способствовал дальнейшему совершенствованию организационной структуры и порядка проведения в России оценочных работ.
С принятием закона от 18 января 1899 г. конкретная оценка земель каждого землевладения осуществлялась с применением некоторых общих методических принципов:
1. стоимость земли ставилась в зависимость от доходности земельной собственности; основным элементом определения доходности земли считалось установление ее производительности; производительность земельных угодий характеризовалась как результат воздействия технических факторов почвы и ее обработки;
2. доходность рассматривалась как экономическое понятие, которое определялось соотношением в данном производстве земли, труда и капитала, зависящим от целого ряда сложных и разнообразных социально-экономических и культурных условий;
3. обязательному анализу при конкретной оценке подлежали: характер почв и климатические условия, структура сельскохозяйственных угодий и способы ведения хозяйства, близость транспортных коммуникаций и рынков сбыта, особенности эксплуатации земли ее последним владельцем;
4. чистый доход землевладения процент на капитал, вложенный в землю, определялся исходя из общего дохода с земельной собственности и учета необходимых рисков на эксплуатацию земли.
На рубеже конца XIX начала XX веков Россия была одной из передовых стран с точки зрения методологии и организации оценки. В это время были разработаны методы сбора и обработки данных, на основе которых создавались критерии и нормативы оценки, которые повторяются и в современных подходах к вопросам оценки.
С 1970 годов получили развитие массовые оценочные работы земель сельскохозяйственного назначения.
25 августа 1999 года Правительство РФ принимает Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 года Постановление №316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценке земель».
С середины 90-х годов независимая оценка стала явлением хозяйственной жизни. Период с 1996 по 1998 года ознаменован закреплением за оценочной деятельностью статуса «профессиональной» и принятием 16 июля 1998 года Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действующего и в настоящее время».
На сегодняшний день в Российской Федерации сложились предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
Сельскохозяйственные угодья оцениваются по их качеству и местоположению как производственный ресурс независимо от фактического видового использования под пашню или кормовые угодья.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится по единой методике, обеспечивающей сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в 2 этапа.
Первый этап оценки земель проводится с целью определения средней кадастровой стоимости гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для оценки земель внутри субъекта РФ.
При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации определяются следующие показатели в расчете на гектар сельскохозяйственных угодий:
· оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
· оценочные затраты;
· цена производства валовой продукции;
· расчетный рентный доход и кадастровая стоимость.
Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъекта Российской Федерации.
Второй этап - оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям, землепользованиям.
1.4. Обзор проведения оценочных работ на примере зарубежных стран
Внимательное изучение современного мирового опыта оценки земельных ресурсов и подходов к ним показывает, что практически во всех развитых странах мира это задача государственного масштаба.
В Венгрии оценка земель существовала с XIX в. и проводилась преимущественно для сельскохозяйственных земель на основе величины приносимого чистого дохода. В 70-х гг. нашего столетия венгерские власти приняли решение о разработке новой системы оценки земли. Предполагалось, что плата за землю позволит контролировать и лимитировать отводы земельных участков для промышленного строительства.[27]
Наиболее глубокие исследования были выполнены в Германии. В данных исследованиях нашли отражение и механический состав, генезис материнских пород и степень окультуренности. Всего с учетом происхождения материнских пород выделено 227 классов пахотных земель. При оценке также учитывались: климат, рельеф, транспортная обеспеченность дорогами и условиями сбыта продукции. [27]
В Польше экономическая оценка проводится Министерством сельского хозяйства на основе следующих признаков: механический состав, мощность пахотного горизонта, структура и сложение, водные свойства почв. Кроме того, учитывается рельеф, урожайность, особенности мелиорации, а также природные условия, затрудняющие лучшее использование земель.
В зависимости от природных качеств почв, обуславливающих урожайность сельскохозяйственных культур, земли поделены на шесть основных классов: 1 – наилучшие пахотные земли, 2 – очень хорошие пахотные земли; 3 – хорошие 4 пахотные земли; 4 – среднего качества земли; 5 – плохие пахотные земли; 6 – очень плохие земли. [27]
В Болгарии оценкой земли и бонитировкой почв занимаются сотрудники Научного Исследовательского института почвоведения. Под бонитировкой почв здесь обычно понимают сравнительную оценку, которая основывается на качестве почв и показывает их пригодность для выращивания одной или нескольких культур. Применяются во внимание и те факторы, которые в наибольшей мере влияют на урожайность сельскохозяйственных культур: механический состав, мощность гумусового горизонта, мощность глубины почв, содержание гумуса в пахотном горизонте, глубина грунтовой воды. [27]
В США оценкой земли занимается Служба охраны почв, Департамент земледелия и соответствующие вузы. С целью выявления земель, обладающих наибольшей продуктивностью, в США проводится экономическая классификация земель. Критериями данной классификации наряду с природными факторами выступают некоторые экономические показатели, такие как структура землепользования, размер хозяйства, уровень интенсификации, местоположение хозяйства на единицу площади, затраты труда и т. д. Поэтому метод исследований называют комплексным. Оценка земли ведется в двух аспектах: пашня, луга и пастбища, лес. Основой для проведения оценки служат следующие материалы: почвенная картина, составленная на основе бонитировки, данные об урожайности культур на разных почвах, производственные издержки, существующие цены на сельскохозяйственную продукцию, местоположение и др. Наиболее распространенной является методика, разработанная Службой охраны почв. В ней учитывался характер и крутизна склонов, распространение эродированных почв и интенсивность процессов эрозии, каменистость, подверженность наводнениям, уровень залегания грунтовых вод, строение и мощность почвенного профиля, характер увлажнения и плодородия почв. Земли, используемые под пастбища, оцениваются площадью, потребной для одной коровы. Основным критерием экономической оценки земли в США является оценка по чистому доходу. При оценке используют почвенную карту, данные об урожайности отдельных сельскохозяйственных культур на разных почвах, действующие расценки на сельскохозяйственные работы, производственные издержки. Для каждого почвенного типа пахотных земель рассчитывают чистый доход как разность между стоимостью валовой продукции и издержками производства на единицу площади. Самый высокий чистый доход принимается за 100 баллов и сравнивается с тем, который получен на других землях. Таким способом оценивают пашни, луга земли, занятые лесом, а затем через чистый доход переводят в пашню. Оценка всех земель определяется средневзвешенным баллом, который является основой для землепользования и землеустройства в различных штатах. [27]
Большим своеобразием отличается метод оценки земли в Канаде. Ответственным за оценку органом является Служба инвентаризации земель. Служащие исследуют земли Канады по программе, единой для всей страны. Главной задачей программы является предоставление в распоряжение федеральных и провинциальных органов точных и полных данных о потенциальной продуктивности земельных ресурсов страны. Вначале учитываются природные особенности. Принимаются во внимание три основных показателя: почвенный профиль, рельеф, климатические условия. Наилучшие условия по всем показателям принимаются за 100 баллов. По этим признакам почвы разделены на семь классов: превосходные почвы – 76–100; очень хорошие – 70–75; хорошие – 61–69; умеренно хорошие – 50–60; средние – 48–50; бедные – 32–47; очень бедные – 31 и меньше.
В Англии применяются два метода оценки: на основе потенциальной и на основе фактической продуктивности почв. При оценке земли по первому методу внимание обращается на причины, влияющие на плодородие: климат, географическое положение, рельеф местности, глубина и состав почвы, мощность гумусового горизонта и др. При этом методе мерой оценки может служить группировка земель по трем категориям:
· категория 1. Высокопродуктивные земли, местоположение ровное или возвышенное, земля имеет благоприятную перспективу. Почва глубокая, имеет рыхлое сложение. К данной категории обычно принадлежат суглинки, а также торфянистые, песчаные, иловатые и глинистые почвы.
· категория 2. Земли среднего качества. Местоположение высокое, слишком крутое или имеет неблагоприятную перспективу: почвы мягкие и недостаточно дренированные. Эта категория включает тяжелые глины и тяжелые пески.
· категория 3. Земли с низкой продуктивностью из-за чрезвычайно сильного влияния одного или нескольких факторов местоположения или свойств почв.
Второй метод обычно является способом оценки по урожайности сельскохозяйственных культур. Учитывается, что оценка одной какой-то культуры может не соответствовать относительной оценке земли по другим культурам. Такое несоответствие может быть несколько скорректировано путем сравнения урожаев нескольких культур. Обращается также внимание на способы ведения хозяйства. [16]
Изложенные выше основные модели механизмов образования цен на земли в зарубежных странах позволяют сделать следующие основные выводы:
· основным фактором, в наибольшей степени определяющим цену земли, является инфраструктура;
· в практике землепользования в зарубежных странах рыночная цена на землю в значительной степени формируется под влиянием спроса и предложения.