Методология оценки:
«…Недвижимые имущества оцениваются по средней чистой их доходности» (с.417)
И далее:
«…При этом доходность каждого отдельного недвижимого имущества, сдаваемого внаём, определяется по средней за оное наёмной плате за вычетом необходимых по имуществу расходов и вероятного по местным условиям недобора в доходе вследствие простоя помещения».
Организационная часть закона 1893года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, при чем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие представители дворянства.
В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А.И.Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.
Следует отметить, что порядок проведения оценки, определенный законом 1893 года, оказался не совсем удачным, так как, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий, не удавалось создать единообразие оценки не только в масштабах государства, но и даже в масштабах губерний. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества, главным отличием которого стала передача компетенции установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям. Кроме этого, данный закон предусматривал государственное финансирование оценочных работ в 34-х губерниях в размере одного миллиона рублей в год.
Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удалось. Именно поэтому 18 января 1899года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.
Главным изменением в организации оценки стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.
Более чем тридцатилетний отчет русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок.
К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических факторов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран. В то же время, нельзя сказать, что оценка недвижимости, как система, работающая в интересах государства, была совершенна.
К основным причинам, сдерживающим успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.
Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала ХХ века - крестьянские волнения в ряде губерний в 1901-1902годах. Русско-японская война, революционные события 1905-1906годов и т.д.
Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом. К таким причинам можно отнести:
1 отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;
2 отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой;
3 неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;
4 отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;
5 конфликты оценочных комиссий с земствами;
6 неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;
7 не заинтересованность земств в оценке имуществ граждан.
В целом, с точки зрения методологии и общей организации оценки, Россия в конце прошлого века была одной из ведущих стран. Основными недостатками являлись конфликты оценочных комиссий с земствами, отсутствие единообразия в методике оценки, а также специальной контролирующей организации.
Может быть, это звучит удивительно, но оценка как вид профессиональной деятельности в России стояла в конце прошлого века на уровне, которого Европа и Америка достигли только в шестидесятых- семидесятых годах XX столетия. Закон от 8 июня 1893 года об оценке недвижимого имущества, подлежащего земским сборам, привел в движение все губернии земской России и заставил российское чиновничество разработать инструкции “по оценке недвижимых имуществ” и “методы описания и выработки норм доходности при оценке” на высочайшем экспертном уровне.
К сожалению, за десятилетия социализма все эти достижения были полностью утрачены. В наше время в России создана юридическая база для оценки и оценочной деятельности. Это Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001г. N 519 "Об утверждении стандартов оценки". В 2007 годе Минэкономразвитие издало ряд нормативных документов:
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Опубликовано 4 сентября 2007 г.
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" Опубликовано 4 сентября 2007 г.
Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"" Опубликовано 5 сентября 2007 г.
С начала Первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки собственности в рамках естественного совершенствования уже остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости имущества.
Рыночные оценки капитала (недвижимости, бизнеса, машин и оборудования) совершенно необходимы в формирующейся рыночной экономике России. Имущественные комплексы предприятий становятся товарами, а появление таких товаров на рынке вызвано многими процессами, связанными с изменением отношений собственности: приватизация государственных и муниципальных предприятий, организация аукционов по продаже акций приватизируемых предприятий, банкротство несостоятельных предприятий и следующая за этим распродажа их имущества, имущественные взаимоотношения между совладельцами малых предприятий, аренда имущества предприятий и д.р.
В хозяйственной практике появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле - продажи имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д.