Результатом выбора управляющей компании на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме является заключение договора управления многоквартирным домом.
По договору управления многоквартирным домом согласно одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;
- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Право собственников на изменение в любое время способа управления многоквартирным домом установлено Жилищным кодексом РФ. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Если общее собрание выберет другую управляющую организацию, либо другой способ управление – создание ТСЖ, то действующий договор управления подлежит расторжению.
Плата за жилье и коммунальные услуги.
В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилье и коммунальные услуги возложена на:
- нанимателей жилого помещения по договору социального найма;
- арендаторов государственного или муниципального жилого помещения;
- нанимателей жилого помещения по договору найма;
- членов жилищного или жилищно-строительного кооператива;
- собственников жилого помещения.
Плата за жилье и коммунальные услуги включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем); этот пункт не относится к собственникам помещений;
- плату за содержание и ремонт жилого помещения;
- плату за коммунальные услуги.
Плата за наем.
Плату за наем жилого помещения вносят наниматели по договорам социального найма и найма, а также арендаторы – по договорам аренды. Размер платы за наем рассчитывается в зависимости от занимаемой общей площади, качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома.
Плата за содержание и ремонт.
Плата за содержание и ремонт для собственников жилых помещений включает в себя плату за услуги и работы по:
- управлению многоквартирным домом;
- содержанию общего имущества;
- текущему ремонту общего имущества;
- капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Для всех остальных категорий плательщиков структура платы за содержание и ремонт совпадает с параметрами оплаты собственниками за исключением платы за капитальный ремонт общего имущества.
Правила обслуживания и ремонта жилых помещений, общего имущества в многоквартирных домах, а также придомовой территории установлены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Техническая эксплуатация включает в себя:
- управлением жилым зданием;
- техническое обслуживание и ремонт;
- санитарное содержание.
Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем включает в себя:
- техническое, диспетчерское и аварийное обслуживание;
- осмотры;
- подготовка к сезонной эксплуатации;
- текущий ремонт;
- капитальный ремонт.
Санитарное содержание включает в себя:
- уборку мест общего пользования;
- уборку придомовой территории;
- уход за зелеными насаждениями.
Содержание и ремонт общего имущества регулируется постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в случаях необходимости:
- устранения физического износа или разрушения общего имущества;
- поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей;
- нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности;
- замены соответствующих элементов.
Средства на капитальный ремонт носят целевой характер, формируются по конкретному жилому дому и могут быть использованы только на этот же объект. Для подтверждения формирования и использования средств на капитальный ремонт по конкретному объекту жилого фонда составляется график проведения капитального ремонта, утвержденный в установленном порядке. В противном случае будет иметь место нецелевое использование средств либо их не использование.
Текущий ремонт – это процесс по устранению неисправностей элементов, оборудования и инженерных систем.
Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:
а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;
б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);
в) требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.
Коммунальные услуги.
Коммунальные услуги – это:
- холодное водоснабжение;
- горячее водоснабжение;
- водоотведение;
- электроснабжение;
- газоснабжение;
- отопление.
Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний прибора учета. В случае отсутствия таких приборов – по норме потребления и по тарифам, утвержденным органами местного самоуправления. Норма потребления установлена постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг». Тарифы устанавливаются для ресурсоснабжающих организаций в порядке, определенном действующим законодательством.
Предоставление коммунальных услуг осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 397 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».