Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.
Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органам МГИ.
Сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления (Федеральный Закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»).
Недвижимое имущество, принадлежащее по праву хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (Федеральный Закон от 20.07.95 г. «О федеральном железнодорожном транспорте»).
Постановлением Правительства РФ от 10.02.94 г. «О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности» определена компетенция федеральных органов исполнительной власти при использовании административных зданий и служебных помещений, находящихся в федеральной собственности и предназначенных для размещения федеральных органов исполнительной власти и государственных учреждений.
Законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды здания (нежилого помещения), при этом здание должно относиться к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. С победителем аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения).
Второй стороной в договоре аренды является арендатор, к которому предъявляются общие требования участника гражданского оборота (право - и дееспоспособность).
Для юридических лиц понятие дееспособности идентично понятию правоспособности; правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается с исключением его из государственного реестра предприятий и организаций.
Предметом договора (объектом) аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (подробнее - см. ниже), здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих естественных свойств в процессе их использования.
Как и при любой операции с недвижимостью, в договоре аренды должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
Аренда зданий и сооружений предусматривает передачу как самих зданий или сооружений, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия).
В договоре аренды должны быть изложены условия пользования земельным участком. Если эти условия не оговорены договором, то это не влечет недействительности данного договора, а регулируются законом. В этом случае к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята данным объектом аренды и необходима для использования в соответствии с его назначением.
При определении прав арендатора на соответствующий земельный участок необходимо учитывать установленные законодательством ограничения. Так, земельный участок может предоставляться на праве пожизненного наследуемого владения только гражданам.
В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка. Данное положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания при изменении собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.
Установленная законом форма договора аренды - простая письменная (то есть не нотариальная), путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи.
Договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации считаются заключенным с момента такой регистрации, если заключены на срок не менее одного года.
В качестве объекта государственной регистрации недвижимого имущества может быть определено основное здание без служебных строений с конкретным порядковым номером по улице (переулку) либо основное здание и служебные строения, расположенные на одном земельном участке как единый Объект.
Законодательством не установлено ограничений на срок аренды здания, стороны вправе определить его самостоятельно (краткосрочный или долгосрочный). Если стороны не определили срок аренды в договоре, тогда договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае у каждой из сторон появляется возможность в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Размер арендной платы - существенное условие договора, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон.
В предусмотренных законом случаях (например, в случаях аренды государственного имущества) применяется нормативный способ расчета ставок арендной платы, устанавливаемый или регулируемый уполномоченными на то государственными органами.
Обычно ставки арендной платы устанавливаются за единицу площади арендованного здания - 1 кв. м. Стороны могут отдать предпочтение и иным показателям. Если аренда здания носит долгосрочный характер, то как правило применяется годовая ставка.
Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.
В случаях, когда договором плата за аренду помещения, здания или сооружения установлена за единицу его площади или иного показателя, арендная плата определяется, исходя из фактически переданного арендатору размера здания или сооружения.
Если иное не предусмотрено законом или договором, плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка.
Законом определен порядок передачи арендатору и возвращение им по окончании срока договора аренды здания, который по сути сложился на практике еще до принятия ГК. Передача здания или сооружения осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны. Обязательство арендодателя передать здание арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом иди договором. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания (сооружения) на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. В случае, если обе стороны отказываются от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания, это следует рассматривать как расторжение договора по соглашению сторон.
После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не оговорены, в соответствии с назначением имущества.
Так, например, использование арендованного жилого помещения в качестве административного (офиса) является нарушением условий договора и служит основанием для досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя.
С согласия арендодателя арендатор имеет право на следующие действия по распоряжению арендованным имуществом:
- сдавать в субаренду (поднаем);
- передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Во всех перечисленных случаях арендатор сохраняет ответственность по договору перед арендодателем.
Так как договор субаренды является производным от договора аренды, то права субарендатора не могут превышать прав на объект аренды по первоначальному договору аренды, досрочное прекращение договора аренды, прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае добросовестный (законный) субарендатор имеет право на заключение им договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды. Такой договор может быть заключен в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом закон защищает права добросовестного арендатора при досрочном прекращении договора аренды, позволяя ему заключить самостоятельный договор на имущество, которым он пользовался на условиях субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом.
Арендодателем по договору субаренды является арендатор по основному договору, а субарендатор по отношению к нему выступает арендатором. Так как договор субаренды зависим от договора аренды, то в случае ничтожности последнего все договоры субаренды являются ничтожными.
Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества. Обязанность арендатора - поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Собственник имущества должен поддерживать объект аренды в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Такая обязанность возлагается на арендодателя потому, что амортизационные отчисления на восстановление имущества, которое относится к основным фондам, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы.
В случае невыполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Традиционно решается вопрос о последствиях, связанных с улучшением объекта аренды. Отделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Следовательно, арендатор имеет право их изъять.
Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они произведены с согласия арендодателя. Неотделимыми остаются такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Однако данное положение носит диспозитивный характер, и стороны в договоре аренды могут определить иной порядок распределения затрат, вызванных улучшением арендованного имущества с согласия арендодателя.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Объясняется это тем, что амортизационными отчислениями должен распоряжаться арендодатель, и, следовательно, улучшения производились за счет его средств.
Договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Статья 624 ГК устанавливает: «...в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены». Договоры аренды с правом выкупа арендованного имущества (т. е. предусматривающие переход права собственности на арендованное имущество) заключаются в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи данного вида недвижимого имущества.
Выкуп сданного в аренду имущества государственных и муниципальных предприятий является одним из способов приватизации, поэтому порядок выкупа и выкупную цену таких объектов аренды устанавливают акты, регулирующие приватизацию, в частности Указ Президента РФ от 14.10.92 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду».
Условие о выкупе арендованного имущества стороны могут установить дополнительным соглашением. При этом они вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
Следует помнить, что законом могут быть установлены случаи запрета на выкуп арендованного имущества.
По прекращении действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество независимо от оснований прекращения договора. Причем, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором его арендатор получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором, например, после реставрации, если согласно договору арендатор обязался ее осуществить.
В случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Однако это не означает продления договора аренды, если до окончания срока действия договора арендодатель уведомил арендатора о намерении не возобновлять договор. Если полученная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.
Когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не установлено договором.
Добросовестное выполнение своих обязанностей сторонами по договору нередко приводит к тому, что договорные отношения между ними возобновляются (продляются). Если арендатор надлежащим образом исполнил обязанности, то по истечении срока договора он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Однако преимущественное право арендатора не означает, что арендодатель обязан заключить новый договор аренды на прежних условиях.
Под надлежащим исполнением обязанностей арендатором имеются в виду:
- использование имущества в соответствии с его назначением и условиями договора;
- поддерживание имущества в исправном состоянии, осуществление за свой счет текущего ремонта, недопущение существенного ухудшения имущества;
- своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Данный перечень не является исчерпывающим, договором аренды или законодательством на арендатора могут быть возложены и другие обязанности. При желании реализовать преимущественное право на заключение нового договора, то есть продолжить арендные отношения, арендатор обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре аренды, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон. Это может касаться срока договора, возлагаемых на арендатора обязанностей по проведению капитального ремонта, размера арендной платы и др. Следует учитывать, что при заключении нового договора аренды стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. А преимущественное право следует понимать так: при предложении одинаковых условий аренды разными лицами предпочтение отдается прежнему арендатору. Арендатор не может требовать возобновления договора, если арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.
Условиями договора аренды стороны могут исключить возможность продолжения арендных отношений на новый срок, либо указать дополнительные условия, при выполнении которых арендатор приобретает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.