Возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.
Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода:
1. метод рынка капитала,
2. метод сделок,
3. метод отраслевых коэффициентов.
Отбор компаний для сравнения производят по таким критериям, как: принадлежность к той или иной отрасли, региону; вид выпускаемой продукции или услуг; диверсификация продукции или услуг; стадия жизненного цикла, на которой находится компания; размеры компаний, стратегия их деятельности, финансовые характеристики.
В курсовой работе в рамках сравнительного подхода выбирается метод сделок.
Метод сделок — ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемой и сопоставимых компаний [17].
При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости:
• тождество производимой продукции;
• тождество объема и качества производимой продукции;
• идентичность изучаемых периодов;
• тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности;
• сопоставимость стратегии развития предприятий;
• равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей;
• сопоставимость финансовых характеристик предприятий.
Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в 3 этапа.
На первом этапе составляется список потенциально сопоставимых компаний. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Критерии сопоставимости достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли, производимой продукции, ее ассортимента и объемов производства.
Сравнительный подход оценки предприятия использует все традиционные приемы и методы финансового анализа.
Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов.
Ценовой мультипликатор— это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный Поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.
Для расчета мультипликатора необходимо [17]:
• определить рыночную стоимость собственного капитала компаний – аналогов (рыночная цена всего пакета акций); это даст значение числителя в формуле;
• вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т. д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.
Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц. В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.
Существует много оценочных мультипликаторов, применяемых при оценке стоимости бизнеса. Их можно разделить на два типа: интервальные и моментные.
К интервальным мультипликаторамотносятся: цена/прибыль; цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты; цена/выручка от реализации.
К моментным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов; цена/чистая стоимость активов.
Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации, например:
• P/R — цена/валовые доходы (применяется, когда оцениваемая исопоставимые компании имеют сходные операционные расходы — сфера услуг);
• Р/ЕВТ - цена/прибыль до налогообложения (более предпочтителен для сопоставления компаний, имеющих различные налоговые условия);
• Р/Е — цена/чистая прибыль (особенно уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние компании);
• Р/СЕ— цена/денежный поток (уместен, когда компания имеет относительно низкий доход, сравниваемый с амортизацией);
• Р/BV— цена/балансовая стоимость собственного капитала (наиболее применим к компаниям, имеющим на балансе значительные величины активов, и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом) [27].
В результате оценки компании методом сделок получают стоимость контрольного пакета ее акций с высокой степенью ликвидности. Для того чтобы получить стоимость контрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация по которой широко не представлена, необходимо добавить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвидность. Следует также иметь в виду, что скидка для обыкновенных акций будет больше, чем для привилегированных, так как риск недополучения дивидендов для обыкновенных акций выше, чем для привилегированных, у которых величина дивиденда фиксируется заранее.
Глава 2. Оценка рыночной стоимости ОАО "Козельский механический завод" (ОАО "КоМЗ")
2.1. Организационно-экономическая характеристика ОАО "КоМЗ" как объекта оценки
Открытое акционерное общество "Козельский механический завод" является юридическим лицом и не имеет дочерних предприятий. Имеет зависимое общество - ООО "АвтоТехТранс". Общество создано с целью удовлетворения потребностей рынка на продукцию автомобильной техники, а так же на услуги в различных сферах деятельности. Уставный капитал ОАО «КоМЗ» составляет 86298 рублей и разделен на 64724 штуки обыкновенных акций номинальной стоимостью 1 /один/ рубль каждая, приобретенных акционерами, и на 21574 штуки привилегированных акций типа «А» номинальной стоимостью 1 /один/ рубль каждая, приобретенных акционерами.
Общество имеет функциональную организационную структуру. ФОС – это процесс деления предприятия на отдельные элементы, каждый из которых имеет свою четко определенную, конкретную задачу и обязанности.
· Учётная политика ОАО "КоМЗ"
В соответствии с п.3 ст.6 ФЗ от 21.11.1996 года № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», П.5 ПБУ 1/98, утвержденного Приказом Минфина России от 09.12.1998 года № 62н, частью второй НК РФ и приказом по предприятию №1 от 08.01.2002 года с последующими дополнениями принята следующая учетная политика на предприятии:
- в целях соблюдения единой методики отражения в бухгалтерском и налоговом учете хозяйственных операций учет вести способом двойной записи;
- основанием для записей в регистрах бухгалтерского учета являются первичные документы, фиксирующие факт совершения хозяйственной операции, а также расчеты бухгалтерии;
- начисление амортизации для целей бухгалтерского и налогового учета осуществляется линейным способом;
- единицей учета МПЗ в соответствии с ПБУ 5/01 является номенклатурный номер, т.к. движение объектов МПЗ происходит поштучно. Оценка МПЗ производится в денежном выражении, учет ведется по средней себестоимости;
- для учета затрат на производство применяется позаказно-нормативный метод учета и калькулирования себестоимости продукции;
- налоговая база по налогу на добавленную стоимость определяется по отгрузке (датой реализации товаров (работ, услуг) считается день отгрузки, за исключением переходного периода);
- в целях исчисления налога на прибыль применяется с 01.01.2002 года метод начислений для учета доходов и расходов.
На предприятии применяется ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль», утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002г. №114н.
· Производство и реализация продукции ОАО "КоМЗ"
В 2009 году выпуск товарной продукции основного производства составил 351601 тыс. руб., в следующей основной номенклатуре:
· Автофургоны 3786 всех модификаций;
· Автофургоны 27181 всех модификаций;
· Кузова ГАЗ-17310 «Трофим»;
· Автофургоны на прочих шасси;
· А/мастерские;
· А/лаборатории;
· Кузова ВИС;
· Полевые комнаты хранения оружия;
· Автомастерские МО РФ на шасси КАМАЗ;
· Продукция ГПА;
Всего изделий за год: 1048 шт.
За 2009г. отделом маркетинга были заключены договора на общую сумму 141088 млн.руб. Основными потребителями продукции стали:
· Министерство обороны РФЗАО КПФ «АРГО»,
· ООО "ВНИИГАЗ"
· ООО "АЗ ГАЗ"
· ООО "Вэлком-Сибирь"
· ООО "Техснап"
· ОАО "Северо-Западный Телеком"
· ОАО "СДМ-Лизинг"
· ООО "Металлоконструкция"
· ООО "НашПродуктТрейдинг"
· ООО "ТФК "КоМЗ"
На заводе освоены следующие новые технологии: автофургон для перевозки взрывных веществ на шасси КАМАЗ, автофургон на шасси Volvo, продукция для газовой промышленности.
В 2009 году ОАО "КоМЗ" принимало участие в 3-х тендерах. Для нужд МО и МВД было изготовлено и отгружено продукции на сумму 190433 тыс. руб, в т.ч. НДС. Проведена работа по изучению рынка аналогичных товаров и услуг (анализ спроса и потребления, их мотиваций и колебаний, деятельности конкурентов) и тенденций его развития.
· Анализ имущественного положения ОАО "КоМЗ"
В табл. 2.1 представлен анализ активов ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг. Общая сумма капитала возросла в 2009 г. на 25,6% по сравнению с 2008 г. и составила 146012 тыс. руб. Стоимость внеоборотных активов снизилась на 1,6% и в 2009 г. составила 20668 тыс. руб. Стоимость основных средств снизилась на 2% и составила 20199 тыс. руб. Стоимость незавершенного строительства увеличилась на 20,9% и в 2009 г. составила 469 тыс. руб. Сумма оборотных средств ОАО "КоМЗ" возросла на 31,6% и составила 125344 тыс. руб. Стоимость запасов предприятия увеличилась на 11,9% и составила 55741 тыс. руб. Краткосрочная дебиторская задолженность возросла на 50,5% и составила 49135 тыс. руб. Краткосрочные финансовые вложения возросли на 68,2% и составили 8786 тыс. руб. Стоимость денежных средств предприятия на конец 2009 г. возросла на 334,2% по сравнению с 2008 г. и составила 11316 тыс. руб.
Таблица 2.1
Анализ активов ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг.
| Активы | 2008 г. | 2009 г. | Отклонение |
| I. Внеоборотные активы | 21 000 | 20 668 | -1,6% |
| Основные средства | 20 612 | 20 199 | -2,0% |
| Незавершенное строительство | 20,9% | ||
| II. Оборотные активы, в том числе: | 95 217 | 125 344 | 31,6% |
| Запасы | 49 809 | 55 741 | 11,9% |
| НДС по приобретенным ценностям | -83,3% | ||
| Долгосрочная дебиторская задолженность | 3 945 | -100% | |
| Краткосрочная дебиторская задолженность | 32 648 | 49 135 | 50,5% |
| Краткосрочные финансовые вложения | 5 222 | 8 786 | 68,2% |
| Денежные средства | 2 606 | 11 316 | 334,2% |
| Прочие оборотные активы | -1,6% | ||
| БАЛАНС | 116 217 | 146 012 | 25,6% |
Анализ пассивов ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг. представлен в таблице 2.2. Величина собственного капитала предприятия возросла в 2009 г. по сравнению с 2008 г. на 13,1% и составила 25223 тыс. руб.
Таблица 2.2
Анализ пассивов ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг.
| ПАССИВ | 2008 г. | 2009 г. | Отклонение |
| III. Капитал и резервы | 22 297 | 25 223 | 13,1% |
| Уставный капитал | 0% | ||
| Добавочный капитал | 20 290 | 20 188 | -0,5% |
| Резервный капитал | 0% | ||
| Нераспределенная прибыль | 1 883 | 4 911 | 160,8% |
| IV. Долгосрочные обязательства | 19,1% | ||
| Отложенные налоговые обязательства | 19,1% | ||
| V. Краткосрочные обязательства | 93 385 | 120 152 | 28,7% |
| Займы и кредиты | 51 947 | 60 974 | 17,4% |
| Кредиторская задолженность | 41 406 | 59 178 | 42,9% |
| Доходы будущих периодов | -100% | ||
| БАЛАНС | 116 217 | 146 012 | 25,6% |
Долгосрочные обязательства ОАО "КоМЗ" возросли в 2009 г. на 19,1% и составили 637 тыс. руб. Краткосрочные обязательства увеличились на 28,7% и составили в 2009 г. 120152 тыс. руб. На 17,4% возросла стоимость займов и кредитов и в 2009 г. составила 60974 тыс. руб. Кредиторская задолженность возросла на 42,9% и составила 59178 тыс. руб.
Таблица 2.3
Анализ показателей платежеспособности и финансовой устойчивости ОАО "КоМЗ" за 2008-2009 гг.
| Показатель | 2008 г. | 2009 г. | Отклонение |
| Доля собственных средств в совокупном капитале | 19,2% | 17,3% | -1,9% |
| Доля заёмных средств в совокупном капитале | 80,8% | 82,7% | +1,9% |
| Собственный оборотный капитал | +3258 | ||
| Коэффициент обеспеченности собственными средствами | 0,01 | 0,04 | +0,03 |
| Коэффициент текущей ликвидности | 1,00 | 1,03 | +0,03 |
| Коэффициент абсолютной ликвидности | 0,08 | 0,17 | +0,08 |
Доля собственных средств в совокупном капитале ОАО "КоМЗ" снизилась на 1,9% и в 2009 г. составила 17,3%. Собственный оборотный капитал увеличился на 3258 тыс. руб. и составил 4555 тыс. руб. Коэффициент обеспеченности собственными средствами увеличился на 0,03 и в 2009 г. составил 0,04. Коэффициент текущей ликвидности возрос в 2009 г. на 0,03 по сравнению с 2008 г. и составил 1,03. Коэффициент абсолютной ликвидности увеличился на 0,08 и составил 0,17. Данные значения показателей платежеспособности и финансовой устойчивости ОАО "КоМЗ" свидетельствуют о повышение платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия в 2009 г. по сравнению с 2008 г.
· Анализ финансовых результатов ОАО "КоМЗ"
Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг ОАО "КоМЗ" возросла в 2009 г. по сравнению с 2008 г. на 12,3% и составила 325369 тыс. руб. Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг увеличилась на 11,5% и составила 300671 тыс. руб. Валовая прибыль увеличилась на 17% и составила 51698 тыс. руб. Прибыль от продаж предприятия в 2009 г. возросла на 12,9% и составила 15 171 тыс. руб. Чистая прибыль увеличилась на 6,5% и составила 1736 тыс. руб. Рентабельность активов снизилась на 0,51% и составила 1,32%. Рентабельность собственного капитала снизилась на 0,21% и составила 7,3%. Коэффициент чистой прибыльности снизился на 0,03% и в 2009 г. составил 0,5%. Среднесписочная численность работников предприятия в 2009 г. снизилась на 33 человека по сравнению с 2008 г. и составила 363 человека. Производительность труда в расчете на одного работника возросла на 179 тыс. руб. и составила в 2009 г. 971 тыс. руб.
Таблица 2.4
Анализ финансовых результатов ОАО "КоМЗ за 2008-2009 гг.
| Показатель | 2008 г. | 2009 г. | Отклонение |
| Выручка от продажи товаров, продукции, работ, услуг, тыс. руб. | 313 813 | 352 369 | +12,3% |
| Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг, тыс. руб. | 269 633 | 300 671 | +11,5% |
| Валовая прибыль, тыс. руб. | 44 180 | 51 698 | +17,0% |
| Прибыль (убыток) от продаж, тыс. руб. | 13 441 | 15 171 | +12,9% |
| Чистая прибыль (убыток), тыс. руб. | 1 630 | 1 736 | +6,5% |
| Рентабельность активов | 1,83% | 1,32% | -0,51% |
| Рентабельность собственного капитала | 7,5% | 7,3% | -0,21% |
| Коэффициент чистой прибыльности | 0,5% | 0,5% | -0,03% |
| Рентабельность производства | 5,0% | 5,0% | +0,06% |
| Численность работников, чел. | -33 | ||
| Производительность труда в расчете на одного работника, тыс. руб. | +179 |
2.2. Оценка рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" методом чистых активов
2.2.1. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ"
Цель оценки рыночной стоимости ОАО "КоМЗ" – разработка рекомендаций, направленных на совершенствование управления стоимостью (собственным капиталом) в ОАО "КоМЗ".
Структура основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг. приведена в таблице 2.5.
Таблица 2.5
Анализ структуры основных средств ОАО "КоМЗ" за 2007-2009 гг.
| Группа основных средств | 2008 год | 2009 год | Отклонение |
| Здания и сооружения | 10 100 | 12 018 405 | 12 008 305 |
| Машины и оборудование, транспортные средства, инвентарь | 10 512 | 8 180 595 | 8 170 083 |
| Итого | 20 612 | 20 199 000 | 20 178 388 |
· Характеристика объектов недвижимости ОАО "КоМЗ"
В собственности ОАО "КоМЗ" находится земельный участок площадью 14 250 кв. м. На данном участке располагаются 7 зданий, находящиеся в собственности ОАО "КоМЗ" и представленные в таблице 2.6.
Таблица 2.6
Здания и сооружения ОАО "КоМЗ"
| № | Здания и сооружения | Площадь, кв.м. | Строительный объём, V (куб.м.) | Общая полезная площадь, кв.м. |
| Административно-хозяйственный комплекс | 2200,0 | 24200,0 | 1980,0 | |
| Цех приёма, хранения и отпуска комплектующих | 750,0 | 4875,0 | 675,0 | |
| Цех производственный №1 | 820,0 | 5330,0 | 738,0 | |
| Цех производственный №2 | 810,0 | 5265,0 | 4738,5 | |
| Цех производственный №3 | 800,0 | 5200,0 | 4680,0 | |
| Котельная | 220,0 | 1430,0 | 1287,0 | |
| Электроподстанция | 180,0 | 1620,0 | 1458,0 |
· Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью затратного подхода
1. Оценка стоимости земельного участка.
Площадь земельного участка составляет 14 250 м2. Участок относится к землям промышленного назначения. Кадастровая стоимость земельного участка №014 на территории кадастрового квартала №086 г. Козельск Калужской области составит 1200 руб./кв.м. Ставка налога составляет 1,5%.
Итого, сумма земельного налога = площадь земельного участка в м2 * кадастровая стоимость 1 м2 земли * ставка налога.
Примем период эксплуатации ОАО "КоМЗ" данного земельного участка равный 10 годам. Таким образом, стоимость земельного участка, рассчитанная с помощью затратного подхода, составит:
2. Оценка стоимости зданий и сооружений.
Оценка зданий и сооружений ОАО "КоМЗ" представлены в приложение 2. Рыночная стоимость зданий и сооружений ОАО "КоМЗ" составит 18 554 400 руб.
3. Рыночная стоимость зданий, сооружений и земельного участка ОАО «КоМЗ», оцененная затратным подходом составит 18 810 900 руб.
· Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью доходного подхода
Стоимость имущества на дату оценки рассчитывается по следующей формуле:
где:
ЧОД – чистый операционный доход, приносимый оцениваемым объектом;
- коэффициент капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
1. Определим ожидаемый доход от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД).
где:
- средняя ставка арендной платы;
– площадь здания.
Таблица 2.7
Расчет доходов от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду
| № | Объект недвижимости | Арендная ставка 1 кв.м. | Месячный доход от сдачи в аренду | Годовой доход от сдачи в аренду |
| Административно-хозяйственный комплекс | 125р. | 247 500р. | 2 970 000р. | |
| Цех приёма, хранения и отпуска комплектующих | 135р. | 91 125р. | 1 093 500р. | |
| Цех производственный №1 | 150р. | 110 700р. | 1 328 400р. | |
| Цех производственный №2 | 150р. | 710 775р. | 8 529 300р. | |
| Цех производственный №3 | 150р. | 702 000р. | 8 424 000р. | |
| Котельная | 75р. | 96 525р. | 1 158 300р. | |
| Электроподстанция | 75р. | 109 350р. | 1 312 200р. | |
| Итого здания и сооружения | 2 067 975р. | 24 815 700р. | ||
| Земельный участок | 50р. | 712 500р. | 8 550 000р. | |
| Итого | 2 780 475р. | 33 365 700р. |
На основании расчетов, произведенных в таблице 2.7, потенциальный валовый доход от сдачи объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" в аренду составит 33 365 700 рублей в год.
ПВД = 33 365 700 руб.
2. Определим возможные потери от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе арендной платы и смене арендаторов для определения реального валового дохода (РВД):
При условии, что средняя загрузка составляет 90%, то потери от недозагрузки составят 10%:
ПН = ПВД * 10% = 33 365 700 * 10% = 3 336 570 руб.
Оценщик предположил, что риск недополучения (неуплата, длительная задержка платежей) арендной платы составит 5%, также как и размер возможных потерь при смене арендаторов. Таким образом, сумма вышеупомянутых потерь составит:
П = ПВД * 5% = 33 365 700 * 5% = 1 668 285 руб.
Реальный валовый доход составит:
РВД = ПВД - ПН - П (2.4)
РВД = 33 365 700 - 3 336 570 – 1 668 285 = 28 360 845 руб.
3. Определим все расходы для получения чистого операционного дохода (ЧОД):
Операционные расходы состоят из следующих статей:
Налог на имущество (2,2%) = 12 018 405 * 2,2% = 264 405 руб.
Коммунальные платежи (3,5 руб. за 1 
зданий и сооружений в месяц) = 3,5*12*(1980 + 675 + 738 + 4738 + 4680 +1287 + 1458) = 142 506 руб. в год.
Охрана (10 чел. с зарплатой 9 тыс. руб.) = 10*9000*12 = 1 080 000 руб.
Резервы на капитальный ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб.
Резервы на текущий ремонт (1,1%) = 12 018 405 * 1,1% = 132 202 руб.
Таким образом, чистый операционный доход составит:
ЧОД = РВД – ОР = 28 360 845 –1 751 316 = 26 609 529 руб.
4.На следующем этапе определяется ставка капитализации.
Имеются данные капитализации аналогичных объектов недвижимости. Применим для расчёта ставки капитализации метод прямой капитализации:
Рыночная стоимость недвижимого имущества ОАО "КоМЗ", оцененная доходным подходом составит 28 308 010 руб.:
· Оценка стоимости объектов недвижимости ОАО "КоМЗ" с помощью рыночного (сравнительного) подхода
Для расчета стоимости недвижимости рыночным методом мы будем использовать метод валового рентного мультипликатора, который заключается в таблице 2.8. В качестве объектов-аналогов были взяты цены сделок с аналогичными объектами недвижимости.
Таблица 2.8
Расчёт усреднённого валового рентного мультипликатора
| аналог | Цена продажи аналога | : | Предполагаемый валовый доход | = | Валовый рентный мультипликатор |
| А | 30 000 000 | 27 100 000 | 1,107 | ||
| В | 34 500 000 | 31 000 000 | 1,113 | ||
| С | 45 600 000 | 43 500 000 | 1,048 |
Рыночная стоимость кондоминиума ОАО "КоМЗ", оценённого с помощью рыночного подхода составит 26 033 533 руб.:
· Обоснование окончательной стоимости недвижимости ОАО "КоМЗ"
Обоснование окончательной стоимости недвижимости затратным, доходным и рыночным подходами осуществляется с помощью следующей формулы:
где: αзатр, αдох, αрын. – оценка оценщиком достоверности результатов, полученных соответственно затратным, доходным и рыночным подходами.
- так как смета застройки 1м2 аналога в современных условиях нам известна более точно.
- затраты собственника могут варьироваться.
- рынок недвижимости в современных условиях очень изменчив.
Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости ОАО "КоМЗ", рассчитанная по методу чистых активов составила 21 432 585 руб.
2.2.2. Оценка рыночной стоимости машин, оборудования и транспорта ОАО "КоМЗ"
Затратный подход
ОАО "КоМЗ" располагает всем необходимым спектром технологического оборудования. Балансовая стоимость машин, оборудования и транспорта ОАО "КоМЗ" по состоянию на 01.01.2010 г. составляет 8 180 595 руб.
Перечень машин, оборудования и транспортных средств, находящихся на балансе ОАО "КоМЗ" представлен в приложение 3. Данные по стоимости машин, оборудования и транспорта были получены из инвентаризационной описи основных средств ОАО "КоМЗ" (форма №ИНВ-1), инвентаризационных карточек. В качестве справочной информации оценщик использовал данные рыночных исследований.
В приложение 3 указаны цены либо на аналогичное оборудование, либо близкое по техническим характеристикам и габаритам оцениваемому (в этом случае вместо восстановительной стоимости используется стоимость замещения).
Расчет физического износа проводился исходя из фактического срока жизни оборудования (по данным "Единых норм амортизационных отчислений" для данного оборудования срок жизни составляет 8-10 лет) и визуального осмотра. Всё оборудование находится в хорошем состояние ввиду периодического ремонта и контроля.
Функциональный износ оценщиком не учитывался.
Внешний износ оборудования оценщиком во внимание не принимался.
Таким образом, общая рыночная стоимость машин и оборудования ОАО "КоМЗ" составляет 9 559 517 руб.
Оценка стоимости машин и оборудования доходным и рыночным методами в рамках затратного не представляется возможным из-за отсутствия сведений об арендных ставках на использование оборудования, а также цен на аналоги на вторичных рынках машин и оборудования.
2.2.3. Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства ОАО "КоМЗ"
Затратный подход: Незавершённое строительство оценивается по стоимости фактических затрат. Идёт строительство новой производственной площади. На данный момент имеется фундамент и стены. По результатам инвентаризации на это было затрачено – 469 000 руб.
Рыночный подход: Учитывая недостроенность данного сооружения, его можно продать всего за 515 900 руб.
Доходный подход: Для завершения строительства нам необходимо возвести стены, приобрести ворота, материалы для крыши здания. Для этого необходимо затратить ещё 562 800 руб. Площадь нашего помещения составляет 400 м2.
Предположим, что после завершения строительства нам удастся продать это помещение по цене 1 400 000 рублей.
Доход за вычетом затрат на завершение строительства составляет:
1 400 000 – 562 800 = 837 200 руб.
· Обоснование окончательной стоимости незавершенного строительства:
αЗАТР = 55%, так как известна смета затрат на строительство
αРЫН = 30%, т.к. не известно будет ли склад пользоваться спросом
αДОХОД =15%, т.к. не известно завершится строительство или нет, и будет ли склад продан.
СН.С. = 0,55*469 000 + 0,30*515 900 + 0,15*837 200 = 538 300 руб.
Т.о. окончательная рыночная стоимость незавершенного строительства ОАО "КоМЗ" составит 538 300 руб.