Отчет о заседании 21 ноября 2017 г.
На заседании планировалось обсудить целый ряд вопросов, относящихся к «спорным» объектам недвижимости. В частности, были поставлены вопросы о «недвижимости по природе» и «недвижимости по закону», о статусе морских, воздушных и прочих судов, об определении недвижимых объектов в ст. 130 ГК РФ, о «двухмерных» и «трехмерных» объектах недвижимости.
Заседание началось с презентации Марии Поповой о понятии недвижимых вещей по праву Франции. Мария пояснила, что Французский гражданский кодекс не содержит определения недвижимых вещей, но в французском праве выделяется три категории недвижимости: недвижимость по природе, по назначению и исходя из недвижимой природы объекта, к которому относится право.
К «недвижимости по природе» относятся земля и недра, а также неотделимые улучшения земельных участков, не собранный урожай, плоды на деревьях и т.п. При сборе урожая, отделении плодов с дерева они становятся движимыми вещами. Недвижимостью по природе считаются также трубопроводы, опоры ЛЭП и подобные линейные объекты. Кроме того, недвижимостью по природе считаются строения.
К недвижимым вещам по назначению относятся животные, используемые для обработки земли, земледельческие орудия, голуби в голубятнях, пчелиные улья, семена для посева, сено и удобрения и т.п. К этой же категории относится встроенная мебель, камины и пр.
К «недвижимости» по французскому праву относятся не только собственно объекты, но и некоторые вещные права. В частности, к недвижимости исходя из недвижимой природы объекта относятся узуфрукт и сервитут.
Морские и прочие суда по французскому праву считаются движимыми вещами.
После доклада Марии Поповой состоялась дискуссия, в ходе которой собравшиеся обсудили двух- и трехмерную модель земельного участка, особенности регистрационных моделей, применяемые во французском, немецком, английском и российском праве. Дискуссия показала, что необходимо сформулировать основные цели, с которыми те или иные объекты относятся к недвижимым или к движимым. После обсуждения собравшиеся пришли к выводу, что цель отнесения объекта к недвижимому состоит не столько в необходимости регистрации как таковой, сколько в упорядочении оборота объектов, которые имеют наибольшую ценность. При этом ценность определяется не только по стоимости тех или иных вещей, но прежде всего по их значимости для общества в целом. По этой причине земельные участки относятся к недвижимости, а, скажем, дорогостоящие автомобили – нет.
Далее с докладом выступил Артем Красоткин. Он прокомментировал вопрос о необходимости отнесения морских, воздушных и прочих судов к недвижимости. Они подпадают под определение недвижимости в части их ценности, однако имеют совершенно иную природу, нежели традиционная недвижимость. Артем поддержал высказываемую в юридической литературе позицию о том, что эти объекты не должны считаться недвижимостью, хотя и могут иметь схожий режим регистрации.
Доклад А. Красоткина включал комментарии по вопросу о квартире в многоквартирном доме как объекте недвижимости. По этой проблеме возникла дискуссия: что именно является объектом недвижимости, если внешние границы квартиры (пол, потолок, внешние стены и т.п.) относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома? Правильно ли выделять квартиры как самостоятельный объект недвижимости?
По мнению Наталии Галкиной, у этого решения есть исторические причины. В советский период наиболее ценные вещи были изъяты из оборота. После перехода к рыночной экономике необходимо было предоставить гражданам возможность установить правовую связь с различными ценностями, участвующими в обороте. Поэтому в качестве объектов недвижимости были выделены не только земельные участки, но и «дополнительные» объекты (дома, квартиры и т.п.).
Поскольку в изучаемых правовых системах не только отсутствует единый подход к пониманию недвижимости как правовой категории, но также и к определению критериев определения имущества как движимого или недвижимого, общим согласованным выводом стало допущение вероятности того, что в каждом государстве существует «политико-правовой договор», относительно понимания этой категории.
В интересах оборота установление четкости в этом вопросе, а также выстраивание эффективной и простой системы заключения сделок, при условии обеспечения прав как собственников, так и добросовестных приобретателей.