Инвестиционный проект строительства многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом
ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
ТЗЖ2 - зона среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов
ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ ЗОНА ГЕНПЛАНА
3ЖД - зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, объектов социальной и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием проживающего населения
Код обозначения зоны ТД1-2. 2. Цель выделения зоны. − развитие существующих и преобразуемых территорий в периферийных и пригородных районах города предназначенных для размещения общественно-деловых объектов
I. Резюме проекта
1. Инициатор проекта: ООО «СамДомСтрой», являющийся собственником земельного участка площадью 4000 кв. метра по адресу: г. Санкт-Петерург Гражданский проспект, 32.
Планируется строительство жилого дома со встроенными помещениями и встроенным подземным гаражом, относящийся к 1 классу постройки зданий
2. Источники финансирования:
1) Собственные средства;
2) Инвесторы;
3) Дольщики;
3. Общая сумма инвестиций: 67840руб.*700 м2=
Основная валюта проекта: российский рубль
4. Основные цифры проекта:
| Ставка дисконтирования | |
| Период окупаемости | |
| Дисконтированный период окупаемости | |
| Чистый приведенный доход(NPV,руб) | |
| Внутренняя норма рентабельности (IRR,%) | |
| Точка безубыточности | |
| Индекс рентабельности |
5. Описание проекта
Описание земельного участка:
· Площадь земельного участка = 4000 м2
· Собственником земельного участка является фирма-застройщик ООО «СамДомСтрой»
8. Ограничения по ПЗЗ (таблица)
| Ограничения по ПЗЗ | Допустимый | В данном проекте |
| Коэффициент использования территории | 2,0 | 1,2 |
| Минимальные отступы зданий, строений и сооружений от границ земельных участков | 0 до 6 м | 17-19м |
| Максимальная высота зданий, строений и сооружений на земельных участках | 40м | |
| Минимальная доля озеленения земельных участков | 23 квадратных метра на 100 кв. метров общей площади квартир(мин.1352) | 1352 м2 |
| Минимальное количество вело-мест для хранения велосипедного транспорта на земельных участках | 1 вело-место на 280 кв.м общей площади квартир |
Описание проекта в таблице
| Площадь участка | 4000 м2 |
| Площадь застройки | 700 м2 |
| Высота здания | 40м |
| Этажность здания | 12 этажей |
| Общая площадь здания(учитывая этажность) | 8400 м2 |
| Общая жилая площадь (-30%) | 5880 м2 |
| Количество квартир | 10*8(этажей)=80 |
| Общая площадь квартир | 4900(80 кв) |
| Площадь под коммерческие помещения | 1,2 этаж 980 м2 |
| Площадь подземного паркинга | 1850 м2 |
| Количество машино-мест в подземном паркинге | |
| Количество вело-мест | |
| Количество лифтов | 2грузоподъемностью 1000кг+2грузоподъемностью 300кг |
| Площадь озеленения | 1352 м2 |
Количество квартир на этаже
| Наименование/ кол-во | Площади |
| студия/ 2шт | 27,5 м2 |
| 1-комнатная/ 3шт | 32 м2, 37 м2, 42 м2 |
| 2-комнатная/2шт | 49 м2, 53 м2 |
| 3-комнатная/2шт | 64 м2, 70 м2 |
| 4-комнатная/1шт | 88 м2 |
10. Анализ рынка
14. Инженерное проектирование и технологии. Сырье и материалы
Конструктивные особенности дома — 12 этажный 2 секционный панельный дом с подземным паркингом, каркас здания перекрестно-конструктивной системы с несущими внутренними продольными и поперечными стенами
Вентиляция: естественная вытяжная через вентблоки в санузле и в кухне.
Водоснабжение: холодная и горячая вод от городской сети.
| Кадастровый номер участка | 5210:55:11 |
| Серия, тип проекта | типовой |
| Тип жилого дома | Многоквартирный дом |
| Год ввода в эксплуатацию | |
| Материал стен | Панельные |
| Тип перекрытий | Железобетонные |
| Этажность | |
| Количество подъездов | |
| Количество лифтов | |
| Количество квартир | |
| Площадь под коммерческие помещения | 1,2 этаж 980 м2 |
| Площадь подземного паркинга | 1850 м2 |
| Количество машино-мест в подземном паркинге | |
| Количество вело-мест | |
| Количество лифтов | 2грузоподъемностью 1000кг+2грузоподъемностью 300кг |
| Количество мусоропроводов(загрузочные клапаны)* | 2 мусоропровода, 12 загрузочных клапанов |
* 4.6 При расположении мусоропровода на промежуточных площадках лестничной клетки загрузочные клапаны допускается размещать через этаж.(СВОД ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ МУСОРОПРОВОДЫЖИЛЫХ И ОБЩЕСТВЕННЫХ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
СП 31-108-2002)
Место осуществления проекта. Оценка воздействия на окружающую среду
Адрес: Гражданский проспект, 32, Калининский район, Санкт-Петербург
Инфраструктура района развита очень хорошо и формировалась годами. Здесь есть все необходимые социальные объекты, жилые комплексы предусматривают собственные паркинги, дополнительно озеленяются и благоустраиваются.
| ЖКХ и службы | 1)ЗАГЗ ул.Верности 7а 2) Почтовое отделение № 220 Гражданский проспект, 19 к1 3)Пожарная часть № 34 Гжатская, 20 4) ТСЖ Гражданский 36 5) Участковый пункт полиции Верности, 13 6) Городской центр жилищных субсидий Бутлерова, 10 |
| Поликлиники, больницы | 1)Городская больница Святой преподобномученицы Елизаветы ул Вавиловых, д 14 2)Городская поликлиника №86 ул Софьи Ковалевской, д 8 к 1 3)Городская поликлиника №112 ул Гжатская, д 3 |
| Образование (детские сады, школы,ВУЗы) | 1) ИМОП СПбГПУ Гражданский пр., 28 2) Лицей №470 ул. Бутлерова, 22, к. 1 3)Детский сад№36,37 ул. Гражданский пр. 27к3, к4 4)Школа№470 Гражданский пр. 31к5 5)Школа№137 ул.Вавиловых, 8 к2 6)ГБУ Детски сад №6 ул.Софьи Ковалевской,13, к5 7)Международная высшая школа управления к. 2, Гражданский пр., 28к2 |
| Магазины, аптеки | 1)Аптека «Озерки» Гражданский пр.66 к2 2)ТК Академ-Парк Гражданский пр-кт, 41Б 3)ТКАкадемический Гражданский пр., 41 4)Супермаркет 7емья к. 1, Гражданский пр., 23к1 5)гипермаркет Окей пр. Науки, 17 |
| Отдых, развлечения (парки, кафе, рестораны) | 1)Василеостровский сквер 2)Муринский парк пр. Луначарского / пр. Гражданский 3)Стадион Нова Арена Северный просп., 60 5)Парк Пискаревский пр. Непокоренных / ул. Бутлерова 6)Сад Бенуа пр. Науки / пр. Светлановский / пр. Тихорецкий Множество ресторанов, кафе |
| Услуги (салоны красоты, фитнес клубы, банки, автомастерские, химчистки, заправки) | 1) Балтийский банк Гражданский пр.36б 2)Химчистка Гражданский пр.41а 3) Банк АК Барс Гражданский пр.36а 4) Фитнес-клуб Alex Fitness ул. Ушинского, д. 19, к. 2 Множество АЗС, салонов красоты |
Непосредственная близость КАД, пр. Просвещения, Гражданского пр. позволяет удобно добраться отсюда до центра или других районов города с помощью многочисленных автобусных маршрутов и на личном автотранспорте.
Гражданский проспект пересекает:
· проспект Непокорённых
· улица Фаворского
· улица Гидротехников
· улица Верности
· проспект Науки
· Северный проспект (Северная площадь)
· проспект Луначарского
· Киришская улица
· проспект Просвещения
· Токсовская улица
· Суздальский проспект
Транспорт:
На Гражданском проспекте расположены две станции Кировско-Выборгской линии метро: «Академическая» и «Гражданский проспект».
Троллейбусы № 6, 31, 38.
Автобусы № 40, 60, 93, 102, 153, 177, 178.
По адресу Гражданский проспект, дом 131 расположен Совмещённый трамвайно-троллейбусный парк.
16. Накладные расходы
Разработкой проекта занимается инициатор проекта ООО «СамДомСтрой». Согласованием проекта, ведением продаж занимается инициатор проекта ООО «СамДомСтрой».
Соответствующие расходы учтены в завтратах.
Финансовая оценка
При расчете показателей финансовой стоимости проекта принимались следующие допущения:
1) Информация о прогнозных значениях продаж, включая план продаж (источники добавить из анализа рынка)
2) Предполагается, что на период реализации проекта на сигменте недвижимости и на рынке строительных материалов сохранится (стабильность /негативные тенденции/позитив тенд.)
3) Данные об инвестиционных затратах максимально укрупнены, рассчитаны на основе аналогов (источники)
4) Все налоги учтены в затратах
5) Согласно прогнозу инициатора проекта период реализации проекта (из прогноза) (включая строительство, продажа итд)
6) в соответствии с аналитическими данными росстата % инфляции за последние три года
за 2013 - 6,5%
за 2014 - 11,4%
за 2015 - 12,9%
соответственно, средний % инфляции составил 10,3%