ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВА
Оценка рыночной стоимости имущества, за основу можно брать здесь https://cheb.ws/ned/?rajon=city-kanash
Таблица 1. Задание на оценку
| Цель оценки | Определение рыночной стоимости |
| Задача оценки | Купля – продажа квартиры |
| Оцениваемые права: | Собственность |
| Трехквартира расположенная по адресу _____________________ | Технический паспорт квартиры №____ жилого дома, расположенного по адресу: ________ |
| Оцениваемая площадь, кв.м. | |
| Ограничения и обременения права | Не зарегистрированы |
| Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта: | Не имеет |
| Дата осмотра: | |
| Дата оценки: | |
| Дата составления отчета: | |
| Срок легитимности отчета: | 6 месяцев |
| Рыночная стоимость объекта оценки, руб. | _______(_________________________) руб. |
Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки. Задача оценки – купля–продажа квартиры. Оценка произведена в соответствии с требованиями закона «Об оценочной деятельности в РФ» и «Стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности».
Описание объекта оценки
Идентификация объекта оценки заключается в установлении соответствия между объектом оценки и записями в правоустанавливающих документах.
Таблица 2. Характеристика местоположения объекта оценки
| Адрес объекта | |
| Преобладающая застройка микрорайона | Жилая |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| Экологическая ситуация в районе расположения объекта оценки | Хорошая |
Изображение с яндекс карты
Рис. 1. Местоположение объекта оценки
Таблица 3. Общая характеристика здания
| Тип здания | Многоквартирный дом |
| Этажность здания | _ (______) |
| Материал наружных стен | (Кирпич, монолит, панель) |
| Состояние здания (субъективная оценка) | До (После) ремонта |
| Техническое обеспечение здания | Холодное, горячее, водоснабжение, электроснабжение, канализация, телефонизация |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | Хорошее (удовлетворительное) |
| Дополнительная существенная информация | Снос или реконструкция дома с отселением (не) предполагается |
Таблица 4. Характеристика объекта оценки
| Площадь объекта оценки, м2 | |
| Кол-во комнат | |
| Лоджия (балкон) | |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | (Текущий) ремонт |
| Дополнительная существенная информация |
Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Информация по выбранным объектам-аналогам представлена в Таблице 5.
Таблица 5. Объекты аналоги
| №п/п | Характеристика | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | Аналог 4 |
| Источник информации | |||||
| Ссылка на интернет-сайт (название журнала) | |||||
| Наименование объекта | № комнатная | № комнатная | № комнатная | № комнатная | |
| Передаваемые права на объект | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | |
| Остановка (Станция метро) | - | - | - | - | |
| Местоположение | |||||
| Тип дома | Панельный/ Кирпичный | Панельный/ Кирпичный | Панельный/ Кирпичный | Панельный/ Кирпичный | |
| Общая площадь квартиры, кв. м | |||||
| Наличие отделки | Текущий ремонт | Текущий ремонт | Текущий ремонт | Текущий ремонт | |
| Санузел | раздельный | раздельный | раздельный | раздельный | |
| Состояние дома, отд. мест общего польз. | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | |
| Наличие белкона/лоджии | балкон | лоджия | лоджия | балкон |
Таблица 6. Расчет рыночной стоимости квартиры
| Характерист, показатель | Аналог №1 | Аналог №2 | Аналог №3 | Аналог №4 | Объект оценки |
| Источник информации | - | ||||
| Ссылка на интернет-сайт (название журнала) | - | ||||
| Функциональное назначение | Квартира 1 | Квартира 2 | Квартира 3 | Квартира 4 | Квартира |
| Общая площадь квартиры, м2 | 60,5м2 | 58м2 | 103м2 | 43м2 | |
| Цена продажи, тыс. руб. | 10 300 000 | 12 280 000 | 27 000 000 | 7 800 000 | - |
| Цена предложения, руб./м2 общей площади | 10 300 000:60,5=170 247 | 12 280 000:58=211 724 | 27 000 000:103=262 135 | 7 800 000:43=181 395 | - |
| Передаваемые права на объект | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности | Право собственности |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Условия сделки | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Дата предложения | |||||
| Корректировка | 0% | 0% | - | ||
| Поправка на торг | Торг есть | Торг есть | Торг есть | Торг есть | Рыночная стоимость |
| Корректировка | -5% | -5% | -5% | -5% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб./м2 | 170 247 ·5/100=8512 170 247 - 8512=161 735 | 211 724·5/100=10586 211 724 – 10586=201 138 | 262 135∙5/100=13106 262 135 – 13106=249 029 | 181 395∙5/100=9069 181 395 – 9069=172 326 | - |
| Станция метро | Юго-западная | Юго-западная | Юго-западная | Юго-западная | Юго-западная |
| Местоположение | ул.Шолохова д.29 крп.1 | ул.Лукинская д.8 крп.2 | Ул Скульптора Мухиной д.27 крп.1 | ул.Шолохова д.51 | ул.Боровское шоссе д 44 кв 9 |
| Особенности местоположения | 35 м.п до ст. Юго-западная | 30 м.п до ст. Юго-западная | 35 м.п до ст. Юго-западная | 30 м.п до ст. Юго-западная | 30 м.п до ст. Юго-западная |
| Корректировка | -2% | 0% | -2% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 170 247∙2/100=3404 170 247-3404=166 843 | 201 138 | 249 029∙2/100=4980 249 029-4980=244 049 | 172 326 | - |
| Локальные особенности местоположения | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 201 138 | 244 049 | 172 326 | - |
| Тип дома | панельный | кирпичный | панельный | кирпичный | панельный |
| Корректировка | 0% | -5% | 0% | -5% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 201 138·5/100=10056 201 138-10056=191 082 | 244 049 | 172 326·5/100=8616 172 326-8616=163 710 | |
| Степень строительной готовности | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 191 082 | 244 049 | 163 710 | - |
| Этаж/ этажность | 2/17 | 5/15 | 3/31 | 8/9 | 13/16 |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 191 082 | 244 049 | 163 710 | - |
| Наличие отделки | текущий ремонт | текущий ремонт | текущий ремонт | текущий ремонт | текущий ремонт |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 191 082 | 244 049 | 163 710 | - |
| Санузел | раздельный | раздельный | раздельный | раздельный | раздельный |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 191 082 | 244 049 | 163 710 | - |
| Состояние дома, отд. мест общего польз. | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее | хорошее |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м | 166 843 | 191 082 | 244 049 | 163 710 | - |
| Наличие балкона/лоджии | лоджия | балкон и лоджия | балкон | балкон | балкон |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | 0% | - |
| Скорректированная цена, тыс. руб. / м2 | 166 843 | 191 082 | 244 049 | 163 710 | - |
| Сумма корректировок по модулю, % | 5%+2%=7% 100%-7%=93% | 5%+5%=10% 100%-10%=90% | 5%+2%=7% 100%-7%=93% | 5%+5%=10% 100%-10%=90% | - |
| Весовые коэффициенты* | 93%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25 | 90%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25 | 93%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25 | 90%/(93%+90%+93%+90%)≈0,25 | - |
| Взвешенное значение, тыс. руб. / м2 | 166 843∙0,25=41710 | 191 082∙0,25=47770 | 244 049∙0,25=61012 | 163 710∙0,25=40927 | - |
| Стоимость 1 м2объекта оценки, тыс. руб. | 41710+ | 47770+ | 61012+ | 40927= | 191 419 |
| Стоимость объекта, тыс. руб. | 191 419∙52=9 953 788 |
*При сложении весовых коэффициентов, их сумма должна равняться 1
Объяснение вносимых корректировок:
Права.
В рамках данной работы объекты - аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.
Значение корректировки 0%.
Условия финансирования сделки.
Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.
Значение корректировки 0%.
Условия продажи (аренды).
Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero — предлагаю) — письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.
Значение корректировки (+/-) 0%.
Дата предложения
Анализ приводимых в Отчете данных по аналогам основывается на информации, полученной по объектам за ретроспективный период. Значение корректировки на время продажи можно сделать на основании анализа изменения цен на рынке недвижимости. Данная информация получается из обзоров рынка недвижимости, публикуемых ведущими агентствами недвижимости и аналитическими агентствами.
Значение корректировки 0%.
Снижение цены в процессе торгов.
В процессе ведения переговоров, покупателям часто удается снизить цену
предложения, скидки на торг существенно возрастают. Средние значения скидок на торг 6%.
Значение корректировки 6%.
Местоположение
Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе даных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.
Таблица 7. Значение поправки на местоположение
| Характерист | Объект 1 | Объект 2 |
| Источник информации | «Инком» | «Инком» |
| Точная ссылка на информацию | https://www.incom.ru/sale-realty/flats/1105124/ | https://www.incom.ru/sale-realty/flats/1048142/ |
| Местоположение | ул.Лукинская д.8 крп.2 | Ул Скульптора Мухиной д.27 крп.1 |
| Удаленность от метро | 30 м.п до ст. Юго-западная | 35 м.п до ст. Юго-западная |
| Площадь, кв. м | 58м2 | 103м2 |
| Назначение | Трехкомнатная квартира | Трехкомнатная квартира |
| Состояние помещения | Текущий ремонт | Текущий ремонт |
| Состояние здания | хорошее | хорошее |
| Стоимость продажи за 1 кв. м, руб. | 211 724 | 262 135 |
| Удаленность от метро | 30 м.п до ст. Юго-западная | 35 м.п до ст. Юго-западная |
| 30 м.п. от ст.м.Юго-западная | 5% | 0% |
| 35 м.п. от ст м.Юго-западная | 0% | 0% |
Значение корректировки составляет 5 %
Тип дома
Однако не стоит забывать, что кирпич на протяжении многих столетий считается одним из самых прочных и долговечных строительных материалов. С годами использования кирпича, как основного при строительстве, технологии его изготовления совершенствовались. Сейчас можно с уверенностью говорить о том, что при соблюдении всех установленных норм производства кирпич, из которого будет построено здание, будет долговечным и прочным, габаритами квартир и изменять их планировку, поэтому это является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 5%
Значение корректировки - 5%
Степень строительной готовности
Все используемые в расчете объекты-аналоги являются завершенным строительством и эксплуатируемые по назначению жилые дома. Корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%
Этаж.
Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и.т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек крыши. В связи с тем, что все объекты-аналоги не расположены на первом и последнем этажах, корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Общая площадь.
Квартиры с большей жилой площадью, при прочих равных условиях, обычно стоят дороже. Все выбранные объекты-аналоги имеют сопоставимую площадь, поэтому корректировка не применялась.
Значение корректировки 0%.
Состояние помещений.
Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.
Виды ремонта:
1. Текущий ремонт.
Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.1.1. Простой косметический ремонт.
1.2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.
Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.
2. Капитальный ремонт.
Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.
2.1. Простой капитальный ремонт.
К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.
2.2. Сложный капитальный ремонт.
К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.
3. Реконструкция.
Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помеще ний: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.
4. Отделка помещений.
Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации – «без отделки».
Значение поправки на ремонт
Не одному из данных помещений не требуется корректировка по ремонту т.к во всех помещениях текущий ремонт.
Значение корректировки 0%.
Санузел
Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 – 2%.
Значение корректировки - 2%.
Состояние здания
Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является не маловажным.
Значение корректировки 0%
Наличие балкона/лоджии
Наличие балкона/лоджии в квартире является также ценообразующим фактором стоимости квартиры и соответственно повышает ее. В данном случае все объекты-аналоги имеют балкон/лоджию поэтому корректировка не вводилась.
Значение корректировки 0%
Итоговая стоимость объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж составляет: __________(_____________________) руб.
ПРИЛОЖЕНИЯ