За последние годы ценность недвижимости как одного из инструментов сохранения и преумножения денег значительно возросла. Летний банковский кризис 2004 года еще раз доказал, что крупные суммы в банках хранить рискованно. Вложения в недвижимость Иркутска могут принести от 10 до 30% годовых, считает сертифицированный аналитик рынка недвижимости АН "Тысячелетие" Юрий Винников.
Активное строительство в регионах России высококачественных торгово-деловых центров, отелей и жилья стало тенденцией последних лет. В этот перспективный рынок уже вложили средства или собираются это сделать крупные столичные финансовые структуры, а также девелоперские компании, которые, застолбив или застроив участки в Москве и ее окрестностях, начали возводить коммерческую недвижимость в других городах.
Вслед за инвесторами осваивать просторы России потянулись отечественные и зарубежные сетевики: предприятия фаст-фуда, известные марки одежды и парфюмерии, супер- и гипермаркеты. В 2005 г. экспансия инвесторов и популярных брэндов в регионы не только продолжится, но и будет набирать обороты.
В настоящее время уровень жизни в крупных региональных центрах России растет, и потому привлекательным источником дохода является удовлетворение потребностей местного населения. Один из самых дорогих товаров — недвижимость. Торгово-офисные помещения высокого класса на продажу и для сдачи в аренду, а также современные жилые комплексы и гостиницы европейского уровня — это выгодные объекты для вложения средств.
Солидная доля инвестиций в регионы приходится на столичные финансово-промышленные группы, которые в свое время с не меньшим энтузиазмом вкладывали средства в предприятия тяжелой промышленности, заводы и прочие "стратегические" объекты. Представители большого бизнеса и на этот раз не пропустили хорошую возможность диверсифицировать свой инвестиционный портфель путем строительства в регионах России коммерческой недвижимости с целью ее дальнейшей продажи и сдачи в аренду.
Внедряются в регионы и столичные девелоперские компании. Как правило, московский девелопер приходит в регион не один, а в содружестве с дочерними или дружественными компаниями. Например, для разработки концепции проекта девелоперы часто привлекают консалтинговые компании, а для управления конечным продуктом — управляющие компании. Подобная практика имеет место в Москве, где самые успешные проекты являются, как правило, результатом совместной работы ряда узкоспециализированных компаний, а не одного "всеядного" гиганта. Зато сами региональные проекты отличаются универсальностью: большинство из них совмещают под одной крышей торговые и офисные площади высокого класса. Однако, по словам начальника отдела исследований рынка Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, из всех видов коммерческой недвижимости наиболее востребованной в регионах является именно торговая.
"Бурное развитие ритейла в регионах — это очевидный тренд, — считает Наталья Оразова. — Российские и транснациональные сети все больше интересуются регионами. Властям нужно быть открытыми к диалогу, а также гарантировать инвесторам отсутствие бюрократического пресса, коррупции". Список городов, потенциально для интересных инвесторам - прежде всего это "миллионники" и крупные города, расположенные в центральной части России. Второй этап регионального развития сети — большие города за Уралом.
В регионах очень высоки риски, поэтому доходность коммерческой недвижимости по оценке аналитиков РГК может составлять до 30%. По мнению экспертов РГР административный ресурс в регионах достаточно силен, риск владения и риск ликвидности приобретает особый смысл. Владелец может неожиданно поменяться. Проект в 20 млн $ реализовать на региональном рынке очень трудно, хотя с точки зрения доходности выше: если в Москве это примерно 12-14%, то в регионах порядка 17%, не меньше 34% с нуля.
Столичные инвесторы порой сталкиваются в регионе с комплексом проблем, самая большая из которых, как и в Москве, — получение "хороших" участков под застройку.
По словам заместителя директора департамента торговой недвижимости Colliers International Дмитрия Воробьева, "основные принципы выбора участка ничем не отличаются от московских: предпочтение отдается участкам, расположенным в центральной части города, на пересечении пешеходных и транспортных потоков, на правой (вечерней) стороне крупных транспортных магистралей, равно как и участкам, находящимся вблизи крупных жилых массивов".
Но нередко оказывается, что самые интересные с инвестиционной точки зрения территории заняты ветхим жильем. Снос дома и расселение жильцов значительно увеличивают себестоимость 1 кв. м в здании, возведенном на месте снесенного. Самый очевидный путь решения проблемы — помощь местных властей, которые не меньше инвесторов заинтересованы в обновлении и реконструкции городской среды. "К сожалению, по многим причинам власти часто не способны решить проблему расселения, и этот груз взваливается на плечи инвесторов, — сетует Сергей Кузьминов. — Если бы жильцы хотя бы частично расселялись из ветхих строений за счет предоставления муниципальных квартир, инвестиционная и строительная активность во многих регионах была бы выше".
Источник ряда проблем, которые приходится решать девелоперам, кроется в разногласиях в местном законодательстве. В каждом регионе существует свой порядок осуществления проектных работ, а также получения разрешений и согласований. Кроме того, в способах установления контакта с местной администрацией и согласующими органами всегда есть определенная специфика.
Универсальных рецептов тут нет: то, что понравится чиновникам в одном регионе, может быть воспринято в штыки в другом. Сегодня в некоторых регионах местные власти пытаются отладить конкурсные механизмы, которые пока не имеют главного подспорья — четко прописанного законодательства. А потому перед каждым конкурсом приходится заново выстраивать схему его проведения, что более напоминает самодеятельность, нежели эффективный механизм зрелого рынка. Даже новый Градостроительный кодекс, вступивший в силу 1 января 2005 г., не изменит в ближайшей перспективе эту ситуацию — по крайней мере до тех пор, пока не будут внесены соответствующие поправки в подзаконные акты, так или иначе перекликающиеся с Градкодексом.
По оценкам специалистов, инвестиции в торговые помещения г. Иркутска за 3 - 4 года полностью окупаются и начинают приносить прибыль[10].
Вложения в строительство офисных комплексов специалисты оценивают как очень доходные. К примеру, офисное здание, построенное в Иркутске, окупается уже через три года, а отданный в аренду земельный участок в центре города вдвойне окупает все вложения уже через полгода[11].
Средний срок окупаемости офисного центра в целом по Российским регионам составляет 4-5 лет, гостиниц — 8-12 лет[12]. Вложенные в строительство отеля $10-20 млн окупаются за 8-12 лет[13].