Поправка на условную реализацию. Предполагается, что оцениваемый земельный участок условно реализован, а объекты-аналоги – нет. В результате контактов с продавцами было установлено, что в отношении объектов-аналогов возможен торг. Величина корректировки - понижающая (5%), исходя из реальных скидок на рынке недвижимости.
Поправка на дату. Поправка учитывает изменение стоимости объектов-аналогов, произошедшее с момента их продажи (предложения) до даты оценки. Анализ данных, публикуемых агентствами недвижимости и информационно-аналитическими сайтами показывает, что за исследуемый период (не более 2-х месяцев) в секторе выставленных на продажу свободных земельных участков, предназначенных под нежилую застройку, существенный рост цен отсутствовал. В связи с этим, поправка на дату для всех объектов-аналогов в настоящей работе не применяется.
Поправка на местоположение и окружение объекта. Земельный участок оцениваемого объекта и объекты-аналоги отличаются по местоположению и окружению. В то же время, анализ рынка земельных участков и коммерческой недвижимости в районах расположения объектов-аналогов не позволяет с достаточной степенью достоверности выявить различия между всеми рассматриваемыми районами и районом расположения объекта оценки. Расположение всех земельных участков в пределах 10-15 минутах ходьбы от центральной части города (Центральный рынок), а так же схожесть характеристик их местоположения и окружения позволяет, с нашей точки зрения, обоснованно применить в данном случае нулевую поправку на местоположение для всех объектов-аналогов.
Величины применяемых поправок, расчет скорректированной стоимости 1 кв. м. площади объектов-аналогов и оцениваемого земельного участка приведены в Таблице 6.2.
Таблица 6.2
| РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ (МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ) | ||||||
| Наименование показателя | Оцениваемый земельный участок | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 | Объект-аналог № 3 | Объект-аналог № 4 | Объект-аналог № 5 |
| Исходные данные (см. Таблицу 6.1) | ||||||
| Цена продажи / предложения, руб, без НДС | --- | 8 474 576 | 3 135 593 | 4 661 017 | 2 796 610 | 1 949 153 |
| Дата продажи / предложения / оценки | 16.09.2005 | 22.08.2005 | 08.07.2005 | 08.07.2005 | 08.07.2005 | 08.07.2005 |
| Площадь земельного участка, кв.м. | 450,70 | 1 650,00 | 1 000,00 | 800,00 | 400,00 | 400,00 |
| Цена продажи / предложения за единицу площади земельного участка, руб/кв.м., без НДС | --- | 5 136 | 3 136 | 5 826 | 6 992 | 4 873 |
| Продажа / предложение | --- | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение |
| Необходимые поправки и корректировки | ||||||
| Условная реализация | да | нет | нет | нет | нет | нет |
| корректировка на условную реализацию | --- | -5% | -5% | -5% | -5% | -5% |
| скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. | --- | 4 879 | 2 979 | 5 535 | 6 642 | 4 629 |
| Дата продажи / предложения | 16.09.2005 | 22.08.2005 | 08.07.2005 | 08.07.2005 | 08.07.2005 | 08.07.2005 |
| корректировка на дату продажи | --- | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. | --- | 4 879 | 2 979 | 5 535 | 6 642 | 4 629 |
| Местоположение | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Декабрьских Событий, д. XX | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Тимирязева (р-н Автовокзала) | г. Иркутск, ул. К. Либкнехта | г. Иркутск, ул. К. Либкнехта | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Горная | г. Иркутск, Кировский р-н, ул. Горная |
| корректировка на местоположение | --- | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% | 0,00% |
| скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. | --- | 4 879 | 2 979 | 5 535 | 6 642 | 4 629 |
| Итого, скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка объекта-аналога, руб./кв.м. | --- | 4 879 | 2 979 | 5 535 | 6 642 | 4 629 |
| Удельный вес | --- | 0,333 | 0,167 | 0,167 | 0,167 | 0,167 |
| Итого, средневзвешенная скорректированная стоимость 1 кв.м. площади земельного участка объектов-аналогов, руб./кв.м. (без НДС) | --- | 4 924 | ||||
| Рыночная стоимость оцениваемого земельного участка, полученная сравнительным подходом, руб., без НДС (округленно) | 2 219 000 | --- | --- | --- | --- | --- |
Стоимость 1 кв.м. площади оцениваемого земельного участка определена как средневзвешенная величина скорректированных цен объектов-аналогов. Расчет выполнен по формуле:
Соц. = (С1 * k1 + C2 * k2 + … + Ci * ki) / (k1 + k2 + … + ki),
где:
Соц. – стоимость 1 кв.м. площади оцениваемого земельного участка;
С1, C2, …, Ci – скорректированная стоимость 1 кв.м. площади объектов-аналогов;
k1, k2, …, ki – удельные веса, присвоенные скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.
Определение весовых коэффициентов при расчете средневзвешенной величины скорректированных цен объектов-аналогов в настоящей оценке производилось экспертным методом на основе анализа степени отличия объекта-аналога от оцениваемого земельного участка. При расчете удельных весов для каждого объекта-аналога были учтены факторы, влияющие на достоверность результатов. Расчет удельных весов приведено в Таблице 6.3.
Таблица 6.3
| РАСЧЕТ УДЕЛЬНЫХ ВЕСОВ | ||||||
| Наименование факторов | Сумма | Объект-аналог № 1 | Объект-аналог № 2 | Объект-аналог № 3 | Объект-аналог № 4 | Объект-аналог № 5 |
| близость по дате | --- | |||||
| близость по местоположению | --- | |||||
| близость по площади | --- | |||||
| Сумма весов | ||||||
| Удельный вес | --- | 0,333 | 0,167 | 0,167 | 0,167 | 0,167 |