Расчет полной стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости в настоящей работе осуществляется базисно-индексным методом по сборникам «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений» (в ценах 1969 года) [34], разработанным отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР, утвержденным и согласованным Госстроем СССР (далее по тексту – сборники УПВС), с последующим приведением их к дате оценки при помощи индексов изменения сметной стоимости строительства за период с 1969 по 2005 год.
В качестве аналогичного объекта рассматривается новый объект с тем же, что и у оцениваемого объекта, функциональным назначением, сходными объемно-планировочными и конструктивными решениями.
Корректировка укрупненных показателей восстановительной стоимости производилась в соответствии с указаниями и разъяснениями вышеуказанных сборников УПВС. В расчете учитывались рекомендованные общей частью сборника УПВС коэффициенты на климатический район, на сейсмичность, на группу капитальности, а так же иные коэффициенты отличия, которые учитывают отличия оцениваемого объекта от аналога по сборнику УПВС.
Переход к ценам на дату проведения оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.
Основная расчетная формула определения полной стоимости замещения зданий и сооружений оцениваемого объекта недвижимости по данным Укрупненных показателей восстановительной стоимости имеет вид:
ПСЗ = V ´ [ПСЗ69 ´ И69-84 ´ И84-91 ´ И91-2005] ´ ПИ,
где
V - строительный объем (площадь) оцениваемого объекта, м3(м2);
ПСЗ69 - стоимость строительства единицы строительного объема (площади) объекта-аналога в ценах 1969 г., руб./м3(м2); данный стоимостной показатель принимается по соответствующему сборнику «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» и корректируется с помощью следующих поправок:
· поправка на I климатический район (Иркутская область);
· поправка для районов с сейсмичностью 8 баллов[16] (г. Иркутск; Карта А комплекта карт общего сейсмического районирования территории Российской Федерации (ОСР-97) - массовое строительство);
· поправка на другую группу капитальности при несоответствии групп капитальности оцениваемого объекта и объекта-аналога по УПВС;
· поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем; определяется по результатам сравнительного анализа фактически имеющихся конструктивных элементов и инженерных систем у оцениваемого объекта и их учета в Укрупненных показателях восстановительной стоимости; при отсутствии целого или части конструктивного элемента это учитывается поправкой к его удельному весу в общей восстановительной стоимости.
В помещениях оцениваемого объекта недвижимости были выполнены отделочные и строительные работы, не учтенные (полностью или частично) вбазовой стоимости строительства (рассчитанной по укрупненным показателям восстановительной стоимости), в том числе:
- улучшенная отделка помещений: штукатурка, гипсокартон, побелка, окраска, подвесные потолки, стеновые панели; покрытие полов керамической плиткой;
- пластиковые окна и двери,
с целью их соответствия требованиям, предъявляемым к аналогичным помещениям в настоящее время, создания в помещениях удобства и функциональности их использования.
Поскольку детальный состав и расчет сметной (либо фактической) стоимости работ и затрат по указанным улучшениям Заказчиком не представлены, расчет поправки на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов в данном случае рассчитан для следующих конструктивных элементов:
- полы;
- проемы;
- отделочные работы.
Расчет поправки выполнен на основании данных технического паспорта, визуального осмотра объекта оценки, информации, представленной Заказчиком, данных о стоимости аналогичных работ и затрат, произведенных собственниками других аналогичных объектов недвижимости в г. Иркутске, а так же данных, представленных подрядными и ремонтно-строительными организациями г. Иркутска, полученных в ходе оценочных работ по иным объектам недвижимого имущества вне рамок данного договора об оценке.
В результате выполненного анализа установлено следующее:
- По данным, полученным от подрядных и ремонтно-строительных организаций г. Иркутска, стоимость работ по отделке, устройству полов и заполнению оконных и дверных проемов, аналогичных выполненным в оцениваемых объектах недвижимости, составляет от 30% до 50% общей стоимости строительства.
- Стоимость ремонтных и отделочных работ, произведенных в 2002 году по нежилому (административно-офисному) помещению, расположенному в г. Иркутске (общая площадь помещений - 395,65 кв.м.), аналогичных выполненным в помещениях оцениваемого объекта недвижимости, в т.ч. улучшенная шпаклевка и покраска стен; наклейка обоев; монтаж стеновых панелей; установка внутренних деревянных и пластиковых дверей, пластиковых окон; настил пола линолеумом; кладка плитки; монтаж подвесного потолка; установка входной двери и т.д., составила ~2’500’000 руб. (в ценах 2002 года)[17]. Соответственно, в пересчете на удельные показатели стоимость указанных работ составляет: 2’500’000 руб. / 395,65 кв.м. = 6’319 руб./кв.м. С учетом удорожания СМР за период с 2002 по 3 квартал 2005 г., полная восстановительная стоимость указанных работ и выполненных улучшений составляет: 6’319 руб./кв.м. ´ (53,113 / 28,199[18]) = 11’902 руб./кв.м. общей площади помещений. Полная стоимость замещения указанного объекта (без учета прибыли инвестора, стоимости земельного участка, стоимости работ по отделке, устройству полов и заполнению оконных и дверных проемов), определенная по данным укрупненных показателей восстановительной стоимости, составила (в уровне цен на дату проведения настоящей оценки – 3 квартал 2005 г.) ~3’657’000 руб. или 3’657’000 руб. / 395,65 кв.м. кв.м. = 9’243 руб./кв.м. общей площади помещений. Таким образом, стоимость работ по отделке, устройству полов и заполнению оконных и дверных проемов, аналогичных выполненным в оцениваемом объекте недвижимости, составляет в данном случае (округленно) ~ 56% общей стоимости строительства (без учета прибыли инвестора и стоимости земельного участка).
На основании полученных данных можно сделать вывод о том, что доля воспроизводства отделочных и строительных работ, аналогичных выполненным в оцениваемых объектах (работ по отделке, устройству полов и заполнению оконных и дверных проемов), на дату проведения оценки составляет (округленно) ~ 50% общей стоимости строительства.
Итоговая величина поправки к удельному весу конструктивных элементов (полы, проемы, отделочные работы) определена с учетом их вышеназванной доли в общей стоимости строительства таким образом, чтобы итоговый удельный вес вышеназванных конструктивных элементов (полы, проемы, отделочные работы) в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации составил 50%.
И69-84 - индекс удорожания строительно-монтажных работ (СМР) за период с 1969 г. по 1984 г.; принимается в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 г. [17];
И84-91 - индекс удорожания СМР за период с 1984 г. по 1991 г.; принимается в соответствии с приложением к письму Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-Д [18];
И91-2005 - индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки (16 сентября - 3 квартал 2005 г.) по сравнению с 1991 г. (с учетом НДС); поскольку на момент проведения настоящей оценки данный показатель не был опубликован, он прогнозируется по его динамике за прошлые периоды по публикуемым Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области информационным бюллетеням «Индексы цен в строительстве» за 2003 ¸ 2004 год, 1 ¸ 2 квартал 2005 года [19].
С учетом ретроспективной динамики роста индекса (промышленное и гражданское строительство) за указанный период в среднем на 5,32% в квартал и индексе во 2-м квартале 2005 г. 50,430, по нашему мнению, индекс удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки (3 квартал 2005 года) по сравнению с 1991 г. может составить величину: [ 50,430 ´ (1 + 0,0532) ≈ 53,113 ] (см. Таблицу № 6.4).