Прогноз индекса удорожания сметной стоимости строительства на дату оценки (3 квартал 2005 г.) по сравнению с 1991 г.




Таблица № 6.4

Период Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ в периоде к сметно-нормативной базе 1991 г. (промышленно-гражданское строительство; с учетом НДС)
  абсолютное значение рост к предыдущему периоду, %
     
1 квартал 2003 г. 33,407 10,83%
2 квартал 2003 г. 35,185 5,32%
3 квартал 2003 г. 37,279 5,95%
4 квартал 2003 г. 39,238 5,25%
1 квартал 2004 г. 40,296 2,70%
2 квартал 2004 г. 41,400 2,74%
3 квартал 2004 г. 44,709 7,99%
4 квартал 2004 г. 46,260 3,47%
1 квартал 2005 г. 49,670 7,37%
2 квартал 2005 г. 50,430 1,53%
3 квартал 2005 г. (прогноз) 53,113 5,32%

ПИ - прибыль инвестора, %; в настоящей оценке определена на уровне 45% следующим образом:

1) Среднеотраслевой показатель прибыли инвестора при строительстве объектов коммерческого назначения в г. Иркутске составляет ~20% ¸ 30%, что следует из долгосрочного сравнительного анализа затрат на строительство и цен продажи объектов рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, а так же данных, полученных в инвестиционно-строительных организациях г. Иркутска. Прибыль инвестора при строительстве объектов коммерческого назначения, расположенных в центральной части г. Иркутска, по оценкам специалистов выше приведенных средних по городу значений, однако ее величина не может быть установлена в достаточной степени достоверно ввиду высокой закрытости данной информации.

2) По оценкам специалистов рынка недвижимости, вложения в коммерческую недвижимость Иркутска могут принести от 10% до 30% годовых [19].

3) Вложения в строительство торговых и офисных комплексов специалисты оценивают как очень доходные. К примеру, офисное здание, построенное в Иркутске, окупается уже через три года [20]. Инвестиции в торговые помещения за 3 - 4 года полностью окупаются и начинают приносить прибыль1. Таким образом, доходность инвестиций для объектов коммерческого назначения составляет от 25% до 33% годовых.

4) В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р, прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании;

5) Окончательно принимаемая в расчетах величина прибыли инвестора определяется с учетом следующих допущений:

- окупаемость инвестиций в сходные объекты коммерческой недвижимости, учитывая выгодное местоположение и хорошее техническое состояние объекта оценки, по данным анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, прогнозируется на уровне 3 - 4 лет; отдача на капитал в этом случае составляет (в среднем, округленно) ~30% годовых;

- строительство аналогичного по капиталовложениям объекта недвижимости может быть осуществлено в течение 1 – 2 лет (по данным, полученным в инвестиционно-строительных организациях г. Иркутска, срок строительства и ввода в эксплуатацию сопоставимых объектов составляет до 2 лет; по данным Заказчика, строительство двух расположенных на земельном участке зданий торгового назначения составило 1,5 и 1,8 года), т.е. прибыль инвестора по аналогичным по капиталовложениям инвестициям составит (при среднем сроке инвестиционного цикла 1,5 года): [1,5 года × 30%] ≈ 45%.

Расчет полной стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости приведен в Таблице 6.5.

Таблица 6.5

РАСЧЕТ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ЗДАНИЯ
Объект оценки: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)
Наименование здания по Техническому паспорту: Административное лит. «Е»
№ п/п Наименование показателя Ед. изм. Значение Обоснование, источник информации, краткая характеристика
         
1. Характеристики объекта оценки и его местоположения
1.1 Территориальный пояс ---   Приложение 3 Общей части к сборникам УПВС [32]
1.2 Климатический район ---   Приложение 3 Общей части к сборникам УПВС [32]
1.3 Сейсмичность района ---   Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97. СНиП II-7-81*. Строительство в сейсмических районах [13]
1.4 Группа капитальности здания ---   Приложение 4 Общей части к сборникам УПВС [32]
1.5 Строительный объем здания (V) м3 1 674 Технический паспорт объекта
         
2. Расчет полной стоимости замещения здания
2.1 Единица сравнения для расчета полной стоимости замещения здания --- 1 куб.м. строительного объема Таблица № 90; Сборник № 28 УПВС [34]
2.2 Объект-аналог по УПВС --- --- ---
  2.2.1. Сборник УПВС --- Сборник № 28 ЖИЛЫЕ, ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ
  2.2.2. Таблица УПВС --- Таблица № 90 АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗДАНИЯ ТРЕХЭТАЖНЫЕ КИРПИЧНЫЕ
  2.2.3. Наименование и краткое описание --- АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗДАНИЯ ТРЕХЭТАЖНЫЕ КИРПИЧНЫЕ (Характеристика здания: Фундаменты железобетонные, бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные; перекрытия железобетонные; полы цементные, мозаичные, из метлахской плитки и линолеума; кровля рулонная по железобетонным плитам. Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон. Группа капитальности I)
2.3 Полная восстановительная стоимость ед. изм. в ценах 1969 г. (ПВС69) руб./м3 2) 29,10 Таблица № 90; Сборник № 28 УПВС [34]
2.4 Поправка на 1 климатический район --- 1,07 Сборник № 28 УПВС [34]. Раздел 2. Техническая часть
2.5 Поправка для района с сейсмичностью 8 баллов --- 1,04 п.24 Общей части к сборникам УПВС [32]
2.6 Поправка на другую группу капитальности --- 1,00 п.4 Общей части к сборникам УПВС [32]
2.7 Поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем --- 1,50 Таблица № 6.6; итог гр.5
2.8 Индекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г. (И69-84) --- 1,215 стр.2.8.1 * стр.2.8.2
  2.8.1. Индекс для условия базисного района --- 1,18 Приложение 1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 [17]
  2.8.2. Территориальный коэффициент --- 1,03 Приложение 2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 [17]; Иркутская область
2.9 Индекс удорожания СМР с 1984 г. по 1991 г. (И84-91) --- 1,560 стр.2.9.1 * стр.2.9.2
  2.9.1. Индекс для условия базисного района --- 1,56 Приложение к постановлению Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д [18]
  2.9.2. Территориальный коэффициент --- 1,00 Приложение к постановлению Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д [18]; Иркутская область
2.10 Индекс удорожания СМР с 1991 г. на 3 квартал 2005 г. (прогноз; с НДС) (И91-2005) --- 53,113 Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 2003 - 2004 год, 1 - 2 квартал 2005 года) [19]; см. Таблицу 6.4
2.11 Прибыль инвестора (ПИ) % 45,00% п.6.2 Отчета
2.12 Итого, полная стоимость замещения здания на дату оценки (с учетом НДС - 18%) руб. 11 869 339 стр.1.5*стр.2.3*стр.2.4*стр.2.5*стр.2.6*стр.2.7*стр.2.8*стр.2.9*стр.2.10*(1+стр.2.11)
2.13 Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС) руб. 10 058 762 стр.2.12 / 1,18
2.14 Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС) (округленно) руб. 10 059 000 округление до тысяч

 


Таблица 6.6

РАСЧЕТ ПОПРАВКИ НА НЕСООТВЕТСТВИЕ КОНСТРУКТИВНОЙ СХЕМЫ, ПРИМЕНЯЕМЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ, ОТСУТСТВИЕ ЧАСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ИЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ
Объект оценки: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX)
Наименование здания по Техническому паспорту: Административное лит. «Е»
Наименование конструктивных элементов, инженерных систем Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения объекта-аналога по Сборнику УПВС, % Поправка к удельному весу конструктивных элементов, инженерных систем (степень реализации) Обоснование поправки к удельному весу конструктивных элементов, инженерных систем Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения объекта-аналога по Сборнику УПВС с учетом поправки на степень реализации, % (гр.2*гр.3) Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации, % (гр.5/сумм.гр.5)
           
Долгоживущие элементы        
Фундаменты 6% 1,00 --- 6,00% 4,00%
Стены и перегородки 26% 1,00 --- 26,00% 17,34%
Перекрытия и покрытия 8% 1,00 --- 8,00% 5,33%
Кровля 11% 1,00 --- 11,00% 7,33%
Итого: --- --- --- 51,00% 34,00%
           
Короткоживущие элементы        
Полы, проемы, отделочные работы 25% 3,00 ~ 50% общей стоимости строительства 75,00% 50,00%
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства 19% 1,00 --- 19,00% 12,67%
Прочие работы 5% 1,00 --- 5,00% 3,33%
Итого: --- --- --- 99,00% 66,00%
           
Всего: 100% --- --- 150,00% 100,00%
Поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем: 1,50 ---

 



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-02-16 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: