Таблица № 6.4
Период | Индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ в периоде к сметно-нормативной базе 1991 г. (промышленно-гражданское строительство; с учетом НДС) | |
абсолютное значение | рост к предыдущему периоду, % | |
1 квартал 2003 г. | 33,407 | 10,83% |
2 квартал 2003 г. | 35,185 | 5,32% |
3 квартал 2003 г. | 37,279 | 5,95% |
4 квартал 2003 г. | 39,238 | 5,25% |
1 квартал 2004 г. | 40,296 | 2,70% |
2 квартал 2004 г. | 41,400 | 2,74% |
3 квартал 2004 г. | 44,709 | 7,99% |
4 квартал 2004 г. | 46,260 | 3,47% |
1 квартал 2005 г. | 49,670 | 7,37% |
2 квартал 2005 г. | 50,430 | 1,53% |
3 квартал 2005 г. (прогноз) | 53,113 | 5,32% |
ПИ - прибыль инвестора, %; в настоящей оценке определена на уровне 45% следующим образом:
1) Среднеотраслевой показатель прибыли инвестора при строительстве объектов коммерческого назначения в г. Иркутске составляет ~20% ¸ 30%, что следует из долгосрочного сравнительного анализа затрат на строительство и цен продажи объектов рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, а так же данных, полученных в инвестиционно-строительных организациях г. Иркутска. Прибыль инвестора при строительстве объектов коммерческого назначения, расположенных в центральной части г. Иркутска, по оценкам специалистов выше приведенных средних по городу значений, однако ее величина не может быть установлена в достаточной степени достоверно ввиду высокой закрытости данной информации.
2) По оценкам специалистов рынка недвижимости, вложения в коммерческую недвижимость Иркутска могут принести от 10% до 30% годовых [19].
3) Вложения в строительство торговых и офисных комплексов специалисты оценивают как очень доходные. К примеру, офисное здание, построенное в Иркутске, окупается уже через три года [20]. Инвестиции в торговые помещения за 3 - 4 года полностью окупаются и начинают приносить прибыль1. Таким образом, доходность инвестиций для объектов коммерческого назначения составляет от 25% до 33% годовых.
4) В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.2002 г. № 568-р, прибыль инвестора может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании;
5) Окончательно принимаемая в расчетах величина прибыли инвестора определяется с учетом следующих допущений:
- окупаемость инвестиций в сходные объекты коммерческой недвижимости, учитывая выгодное местоположение и хорошее техническое состояние объекта оценки, по данным анализа рассматриваемого сегмента рынка недвижимости, прогнозируется на уровне 3 - 4 лет; отдача на капитал в этом случае составляет (в среднем, округленно) ~30% годовых;
- строительство аналогичного по капиталовложениям объекта недвижимости может быть осуществлено в течение 1 – 2 лет (по данным, полученным в инвестиционно-строительных организациях г. Иркутска, срок строительства и ввода в эксплуатацию сопоставимых объектов составляет до 2 лет; по данным Заказчика, строительство двух расположенных на земельном участке зданий торгового назначения составило 1,5 и 1,8 года), т.е. прибыль инвестора по аналогичным по капиталовложениям инвестициям составит (при среднем сроке инвестиционного цикла 1,5 года): [1,5 года × 30%] ≈ 45%.
Расчет полной стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости приведен в Таблице 6.5.
Таблица 6.5
РАСЧЕТ ПОЛНОЙ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ЗДАНИЯ | ||||
Объект оценки: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX) | ||||
Наименование здания по Техническому паспорту: Административное лит. «Е» | ||||
№ п/п | Наименование показателя | Ед. изм. | Значение | Обоснование, источник информации, краткая характеристика |
1. Характеристики объекта оценки и его местоположения | ||||
1.1 | Территориальный пояс | --- | Приложение 3 Общей части к сборникам УПВС [32] | |
1.2 | Климатический район | --- | Приложение 3 Общей части к сборникам УПВС [32] | |
1.3 | Сейсмичность района | --- | Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97. СНиП II-7-81*. Строительство в сейсмических районах [13] | |
1.4 | Группа капитальности здания | --- | Приложение 4 Общей части к сборникам УПВС [32] | |
1.5 | Строительный объем здания (V) | м3 | 1 674 | Технический паспорт объекта |
2. Расчет полной стоимости замещения здания | ||||
2.1 | Единица сравнения для расчета полной стоимости замещения здания | --- | 1 куб.м. строительного объема | Таблица № 90; Сборник № 28 УПВС [34] |
2.2 | Объект-аналог по УПВС | --- | --- | --- |
2.2.1. Сборник УПВС | --- | Сборник № 28 | ЖИЛЫЕ, ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНО-БЫТОВОГО НАЗНАЧЕНИЯ | |
2.2.2. Таблица УПВС | --- | Таблица № 90 | АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗДАНИЯ ТРЕХЭТАЖНЫЕ КИРПИЧНЫЕ | |
2.2.3. Наименование и краткое описание | --- | АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЗДАНИЯ ТРЕХЭТАЖНЫЕ КИРПИЧНЫЕ (Характеристика здания: Фундаменты железобетонные, бетонные; стены кирпичные оштукатуренные; перегородки кирпичные; перекрытия железобетонные; полы цементные, мозаичные, из метлахской плитки и линолеума; кровля рулонная по железобетонным плитам. Имеется центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон. Группа капитальности I) | ||
2.3 | Полная восстановительная стоимость ед. изм. в ценах 1969 г. (ПВС69) | руб./м3 (м2) | 29,10 | Таблица № 90; Сборник № 28 УПВС [34] |
2.4 | Поправка на 1 климатический район | --- | 1,07 | Сборник № 28 УПВС [34]. Раздел 2. Техническая часть |
2.5 | Поправка для района с сейсмичностью 8 баллов | --- | 1,04 | п.24 Общей части к сборникам УПВС [32] |
2.6 | Поправка на другую группу капитальности | --- | 1,00 | п.4 Общей части к сборникам УПВС [32] |
2.7 | Поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем | --- | 1,50 | Таблица № 6.6; итог гр.5 |
2.8 | Индекс удорожания СМР с 1969 г. по 1984 г. (И69-84) | --- | 1,215 | стр.2.8.1 * стр.2.8.2 |
2.8.1. Индекс для условия базисного района | --- | 1,18 | Приложение 1 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 [17] | |
2.8.2. Территориальный коэффициент | --- | 1,03 | Приложение 2 к постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 [17]; Иркутская область | |
2.9 | Индекс удорожания СМР с 1984 г. по 1991 г. (И84-91) | --- | 1,560 | стр.2.9.1 * стр.2.9.2 |
2.9.1. Индекс для условия базисного района | --- | 1,56 | Приложение к постановлению Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д [18] | |
2.9.2. Территориальный коэффициент | --- | 1,00 | Приложение к постановлению Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д [18]; Иркутская область | |
2.10 | Индекс удорожания СМР с 1991 г. на 3 квартал 2005 г. (прогноз; с НДС) (И91-2005) | --- | 53,113 | Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве», публикуемые Управлением государственной вневедомственной экспертизы и ценообразования администрации Иркутской области (за 2003 - 2004 год, 1 - 2 квартал 2005 года) [19]; см. Таблицу 6.4 |
2.11 | Прибыль инвестора (ПИ) | % | 45,00% | п.6.2 Отчета |
2.12 | Итого, полная стоимость замещения здания на дату оценки (с учетом НДС - 18%) | руб. | 11 869 339 | стр.1.5*стр.2.3*стр.2.4*стр.2.5*стр.2.6*стр.2.7*стр.2.8*стр.2.9*стр.2.10*(1+стр.2.11) |
2.13 | Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС) | руб. | 10 058 762 | стр.2.12 / 1,18 |
2.14 | Полная стоимость замещения здания на дату оценки (без учета НДС) (округленно) | руб. | 10 059 000 | округление до тысяч |
Таблица 6.6
РАСЧЕТ ПОПРАВКИ НА НЕСООТВЕТСТВИЕ КОНСТРУКТИВНОЙ СХЕМЫ, ПРИМЕНЯЕМЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ, ОТСУТСТВИЕ ЧАСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ИЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ СИСТЕМ | |||||
Объект оценки: Нежилое 3-х этажное кирпичное административное здание, общая площадь 411,90 кв.м. (кадастровый номер: 38:36:000034:XXXX:25:401:001:XXXXXXXXX:XXXX) | |||||
Наименование здания по Техническому паспорту: Административное лит. «Е» | |||||
Наименование конструктивных элементов, инженерных систем | Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения объекта-аналога по Сборнику УПВС, % | Поправка к удельному весу конструктивных элементов, инженерных систем (степень реализации) | Обоснование поправки к удельному весу конструктивных элементов, инженерных систем | Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения объекта-аналога по Сборнику УПВС с учетом поправки на степень реализации, % (гр.2*гр.3) | Удельный вес конструктивных элементов, инженерных систем в стоимости замещения оцениваемого здания с учетом поправки на степень реализации, % (гр.5/сумм.гр.5) |
Долгоживущие элементы | |||||
Фундаменты | 6% | 1,00 | --- | 6,00% | 4,00% |
Стены и перегородки | 26% | 1,00 | --- | 26,00% | 17,34% |
Перекрытия и покрытия | 8% | 1,00 | --- | 8,00% | 5,33% |
Кровля | 11% | 1,00 | --- | 11,00% | 7,33% |
Итого: | --- | --- | --- | 51,00% | 34,00% |
Короткоживущие элементы | |||||
Полы, проемы, отделочные работы | 25% | 3,00 | ~ 50% общей стоимости строительства | 75,00% | 50,00% |
Внутренние сантехнические и электротехнические устройства | 19% | 1,00 | --- | 19,00% | 12,67% |
Прочие работы | 5% | 1,00 | --- | 5,00% | 3,33% |
Итого: | --- | --- | --- | 99,00% | 66,00% |
Всего: | 100% | --- | --- | 150,00% | 100,00% |
Поправка на несоответствие конструктивной схемы, применяемых строительных материалов, отсутствие части конструктивных элементов или инженерных систем: | 1,50 | --- |