Предпроектное предложение - это первичный комплект документов, необходимый для прохождения регламента в соответствующем регионе и получения исходной разрешительной документации или архитектурного планировочного задания.
Предпроектное предложение разрабатывается с целью установления принципиальных (функциональных, конструктивных, стилевых и др.) решений проекта. дающих общее представление о принципе функционирования проекта- взаимодействия как отдельных частей проекта друг с другом, и с целым, так и человека с объектом. На основе предпроектного предложения разрабатывается бизнес-план инвестиционного проекта и техническое задание на последующие папы проектирования.
На основе разработанного предпроектного предложения и точно сформированного технического задания производится отработка планов, фасадов, разрезов и т.д. в полном объеме выбранного варианта проекта.
В ходе проектирования эскизы детально уточняются и доводятся до такой степени завершённости, которая позволяет приступить к выполнению проектных чертежей. Но материалам предпроектного предложения начинаются переговоры с будущими арендаторами или покупателями площадей, готовится исходно разрешительная документация, и потому ошибки па этой стадии могут вылиться в значительные потери при дальнейшем проектировании.
В состав стандартного предпроектного предложения входит следующее:
1. Лист с наименованиями и адресом объекта, заказчика, фирмы
разработчика.
2. Пояснительная записка:
• Обоснование выбранного места размещения производства с учетомтехнической возможности, транспортных коммуникаций, инженерных сечей и других объектов производственной инфраструктуры, соблюдения санитарных и экологических норм.
• Привязка объекта к существующему участку.
• Схема генплана (ситуационного плана) с ориентировочным
размещением объектов производства и предложения по их взаимному расположению и благоустройству, транспортная схема.
• Принципиальные решения по подключению к инженерным сетям и
коммуникациям объектов производства.
• Выбор и обоснование основных конструктивных решений объектов
производства.
• Расчет стоимости строительства объектов производства.
• Разработка поквартального графика строительства с указанием объема
капитальных вложений на каждом этапе строительства.
• Принципиальные решения по отоплению и вентиляции основного
производственного здания, водоснабжению, канализации.
• Вопросы экологии при строительстве и эксплуатации производства.
Предироектная стадия является решающей, определяя дальнейший путь разработки проекта.
На следующем этапе на основе проектного задания, разрабатываются проект и рабочий проект, которые разрабатывается по каждому виду работ, и в ходе строительства являются основными техническими документами.
Составление инвестиционного меморандума
Инвестиционный меморандум документ, с помощью которого
действующее предприятие собирается привлечь в свой бизнес потенциального инвестора. В этом документе рассматриваются все основные аспекты деятельности компании, обосновывается целесообразность инвестиций в данную компанию. Является основой для принятия инвестором решения участвовать в инвестиционном проекте.
Инвестиционный меморандум не является бизнес-планом или ТЭО. Различия между этими документами в том, что бизнес-план пли ГЭО в большинстве случаев выступают как обоснование планируемых инвестиций, а инвестиционный меморандум - документ для инвестора, готового прийти в существующий, уже работающий бизнес. Бизнес-план и ТЭО предшествуют инвестиционному меморандуму.
Инвестиционный меморандум используется для следующих целей:
• Выставление акций предприятия на открытую продажу.Первоначальное предложение (IPO), и вторичное предложение.предложения, следующие за первичным.
• Акции, предлагаемые небольшой группе, часто только одномуинвестору посредством частного размещения.
• Участие в выплате кредита. В данном случае не совершается никаких операций с акциями, по участвующий в кредите, должен имен, возможность по гарантийному письму приобрести акции через какой-то промежуток времени по заранее оговоренной цепе.
• Стратегическое Партнерство.
Винвестиционный меморандум входят следующие разделы:
• Резюме (вводная часть). Информация о компании, основные владельцы
и акционеры, оценка системы качества производственного процесса в данной компании, рассмотрение юридической структуры предприятия.
• Обзор отрасли промышленности, конкурентная среда данной отрасли,
положение компании с точки зрения конкурентоспособности.
• Описание производства (объем производства, технологияпроизводства, себестоимость производимой продукции, упаковка, существующие патенты, торговая марка продукции, НИР и перспективы развития производства.
Маркетинг (ценообразование, определение потенциальных потреби гелей данного вида продукции, способы продажи и распространения продукции).
Профессиональный уровень руководства и сотрудников компании, кадровая структура предприятия.
Оценка финансово-экономического состояния предприятия. Бухгалтерская документация. Вопросы налогообложения.
Опенка стоимости предприятия (доли, пакета акций) для потенциального инвестора.
Опенку инвестиционных проектов целесообразно проводить па стадии принятия решений о покупке либо инвестировании в объект недвижимое!и. Речь может идти о свободном либо застроенном земельном участке, здании, имущественном комплексе и т.д.
Процесс при этом выполняется следующий:
• Определение рыночной стоимости объекта в текущем использовании.
Сделать это можно методами сравнительного подхода.
• Затем необходимо провести анализ наилучшего и наиболееэффективного использования;
• В результате проведенного анализа, выбирается «наилучший инаиболее эффективный» вариант и получается стоимость будущего объекта методами доходного подхода.
• Разница между «сегодняшней» (текущей) стоимостью будущего
объекта и стоимостью в еготекущем использовании и есть
инвестиционный потенциал объекта недвижимости.
Потенциальным инвесторам оценка инвестиционного потенциала проекта поможет определиться на стадии принятия решения - вкладывать деньги вобъект недвижимостиили нет.