Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка
Весь рынок недвижимости — очень большая и сложная система, для понимания и изучения которой необходимы его структуризация и классификация.
По мере развития рынка недвижимости начинают сильнее проявляться тенденции и факторы, характерные для рынков недвижимости в развитых странах.
При сегментации выделяются следующие сегменты:
1) свободные земельные участки;
2) жилые здания и помещения (квартиры, комнаты);
3) административные, промышленные, торговые, складские и другие здания и помещения, приносящие доход (недвижимость для бизнеса);
4) здания, сооружения и помещения социальной сферы и городской инфраструктуры, не приносящие дохода от эксплуатации (больницы, детские сады и т. п.).
Основой классификации объектов недвижимости могут быть различные признаки, влияющие на условия их рыночной оценки п о:
а) происхождению:
1) естественные (природные) объекты;
2) искусственные объекты (постройки);
б) назначению:
1) свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
2) природные комплексы (месторождения и т. п.) для их эксплуатации;
3) постройки — для жилья, офисов, торговли и сферы платных услуг, для промышленности;
в) масштабу:
1) земельные массивы, отдельные земельные участки;
2) комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий, мотель и т. п.), многоквартирный жилой дом, одноквартирный (особняк, коттедж) жилой дом, секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача;
3) комплекс административных зданий, здание, помещения или части зданий (секции, этажи);
г) готовности к использованию:
1) готовые объекты;
2) объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
3) объекты, требующие завершения строительства.
Для оценки их стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: неспециализированная и специализированная недвижимость.
Неспециализированная недвижимость — недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для использования ее в существующих или аналогичных целей, в качестве инвестиции или для развития и освоения.
Специализированная недвижимость — недвижимость, которая в силу своего специального характера редко продается на открытом рынке (если вообще когда-либо продается) для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.
Опыт последних лет показал, что рынок недвижимости достаточно быстро развивается в столице, в крупных транспортных и культурных центрах с высоким уровнем финансовых потоков, эффективными инвестициями и хорошими перспективами развития. В них цены на объекты недвижимости со временем устанавливаются на достаточно высоком уровне. В малых городах, удаленных от крупных центров, с низким уровнем финансовых потоков, отсутствием инвестиций, с плохими природными или экологическими условиями рынок недвижимости долго находится в зачаточном состоянии, а со временем цены стабилизируются на низком уровне. Между этими крайними типами городов находится множество промежуточных, для которых характерны средний темп развития рынка недвижимости и средний уровень цен после стабилизации.
Виды стоимости, концепции стоимости жилья
Объект недвижимости может иметь «несколько» стоимостей в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд страхования будет отличаться от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т. д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога — способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.
Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В отчете необходимо отразить оцениваемый вид стоимости и обосновать его выбор.
Основные виды стоимости недвижимости:
- рыночная стоимость,
- стоимость в эксплуатации,
- для целей налогообложения,
- инвестиционная,
- страховая,
- залоговая,
- балансовая,
- меновая или бартерная стоимость,
- стоимость арендных прав,
- восстановительная стоимость,
- стоимость замещения и
- ликвидационная.
Самой распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости — наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.
Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.
Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).
Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость — затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости. Стоимость замещения — затраты на создание аналогичного объекта.
Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость — стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуды.
Инвестиционная стоимость — стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.
Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость — вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей.
Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости.
Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости — залог успешной работы оценщика.