Теоретические основы управления портфелем недвижимости
Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.
Портфель недвижимости - это набор инвестиционных активов (инструментов) в виде недвижимых и материальных объектов, обладающих различным уровнем ликвидности, созданный для достижения определенной ставки доходности при стабильном уровне риска.
Портфель недвижимости – это совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников.
Портфельные инвестиции в недвижимость – это совокупность действий, направленных на:
• формирование портфеля недвижимости
• управление портфелем недвижимости
• распродажу портфеля недвижимости (т.е. реализация стратегии выхода из инвестиции)
В состав портфеля недвижимости могут входить:
- жилье для сдачи в аренду;
- офисные помещения для сдачи в аренду;
- складские помещения для сдачи в аренду;
- гостиницы;
- АЗС;
- покупка бизнеса;
- покупка помещений для супермаркетов и магазинов, организации бизнеса;
- организация строительства объектов недвижимости;
- покупка промышленных объектов;
- приобретение земельных участков и организация строительства объектов недвижимости, с последующей их продажей.
Основная цель формирования портфеля - обеспечение максимального дохода и минимизации различных рисков, связанных с процессами приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации и замещения объектов портфеля.
По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:
-Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.
-Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.
-Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.
-Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.
-Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.
-Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.
-Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.
-Получение льгот от налогообложения.
Выделяют три задачи управления портфелем недвижимости:
· Задача владения.
Если в портфеле объект-актив не выгодный – осуществляется его продажа;
Если экономический возраст недвижимости подходит к концу – существует несколько вариантов: реконструкция/ реновация – снос и стройка заново, с использованием новых конструкций/ реставрация (надстройки, пристройки и т.п.)
Надо чтобы стоимость недвижимости в портфеле сохранилась и при возможности приумножилась (ΔС≥0).
· Задача эксплуатации.
При этом встает задача формирования бюджета на содержание объекта. И подзадача – управление бюджетом (знаем когда, кому и сколько мы должны заплатить).
· Задача организации и предоставления услуг.
Поиск потенциальных клиентов, которые будут предоставлять услуги.
Основные принципы формирования портфеля:
· Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.
· Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем.
Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:
—типа объектов;
—местоположения объектов;
—методов инвестирования капитала;
—предпочтений управляющего или компании;
—экономического развития региона;
—спроса и предложения на рынке недвижимости;
—уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;
Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства
Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.
Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.
Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей (табл. 3).
Таблица 3
| Формы воспроизводства | Ремонтно-строительные мероприятия |
| 1. Новое строительство | Полное возмещение физического и морального износов ветхих фондов (используется стоимость замещения — от англ. replacement cost) |
| 2. Реконструкция | Частичное возмещение физического и морального износов, возможное изменение функционального назначения и объемно-планировочного решения |
| 3. Модернизация | Полное или частичное устранение морального и физического износов без изменения объемно-планировочного решения здания и его назначения |
| 4. Капитальный ремонт | Частичное возмещение физического износа фондов путем полной или частичной замены элементов конструкций |
| 5. Текущий ремонт и обслуживание | Предупреждение преждевременного износа конструкций |
Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных характеристик здания и его назначения.
Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физическим и моральным (частично или полностью) износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей территории здания. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный.
Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции и, как правило, проводится в наиболее ценных каменных жилых и общественных зданиях.
Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и/или разрушение.
С целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации здания, производится текущий ремонт, который бывает двух видов:
— текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объемам и стоимости (например, ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей и т. п.). Периодичность его проведения — 3 года;
-- текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Он предназначен для ликвидации и последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными природными условиями