Анализ рынка жилой недвижимости

Жилищное строительство в России – сектор экономики, подверженный существенному государственному регулированию. Ценой такого регулирования является ужесточение правил ведения бизнеса в секторе, что, безусловно, оказывает ограничительное воздействие на объемы жилищного строительства.[1]

В 2013 году в эксплуатацию было сдано 531,3 тыс. кв. метров жилья. Для отрасли региона это рекордный показатель за последние 22 года. Статистика утверждает, что достичь таких результатов строителям не удавалось даже до начала финансового кризиса в 2008 году, когда отрасль еще была на подъеме. А наибольший ввод жилья в Томской области был зафиксирован в 1988 году — 695,2 тыс. кв. м. В 1990-м — уже 537,2 тыс. квадратных метров. Начиная с 1991 года ежегодный ввод жилой недвижимости резко снижался и не превышал планку в полмиллиона квадратных метров, за исключением докризисного 2008 года — тогда было введено 524 тыс. кв. метров. Основную роль в структуре ввода играют многоквартирные дома. Но и индивидуального жилья в Томской области в прошлом году было построено 170,6 тыс. кв. метров, что в полтора раза больше предыдущего показателя. Таким образом, доля малоэтажной застройки увеличилась с 24% до трети от общего объема. Тенденция позитивная, но, несмотря на то, что область перевыполнила план Министерства строительства и ЖКХ России по вводу жилья в 2013 году на 4,8%, есть некоторые настораживающие факты. Так, эксперты отмечают, что в связи с банкротством целого ряда томских строительных компаний олигополистический рынок жилья Томска стал практически монополистическим. Наибольшую долю на рынке занимает Томская домостроительная компания (ТДСК) — по разным оценкам, ее доля колеблется от 45 до 60%. Оставшиеся застройщики — Томская промышленно-строительная компания (ТПСК), «Континент», «Карьероуправление» и ряд небольших фирм — имеют в строительном секторе доли от 3 до 14%. Непроизвольная монополизация пока не внушает серьезных опасений, однако в будущем может практически свести на нет и без того слабую конкурентную среду на этом рынке. Еще одна тенденция — стимулирование застройщиков за счет жилищных программ, таких как расселение граждан из аварийного фонда, оказание помощи в жилищном вопросе детям-сиротам, многодетным и молодым семьям, сельским специалистам, программа «Военная ипотека». Оказывая в целом благотворное влияние на рынок через обеспечение строительных компаний заказами, такие программы в будущем могут быть серьезно сокращены, что скажется на физических показателях отрасли. Например, по линии Министерства обороны 2013 год для строителей Западной Сибири стал самым «урожайным» — более 2,5 тыс. военнослужащих макрорегиона приобрели квартиры по военной ипотеке, что в два раза превысило показатели 2012 года (1,337 тыс.). Однако стабильность госзаказа в будущем гарантировать довольно сложно. И это на фоне довольно серьезного снижения платежеспособности населения. По словам генерального директора ОАО ТДСК Александра Шпетера в прошлом году в объеме продаж компании доля ипотеки составила более 40%. По-видимому, у населения становится все меньше денег для прямой покупки квартиры. К этому обстоятельству надо добавить и рост цен на жилье.

Для анализа цен на рынке жилой недвижимости были проанализированы данные по рынку вторичной недвижимости за четвертый квартал 2013 года а также было проведено исследование на основе выборок по различным типам (года как по вторичной так и по первичной) жилой недвижимости на начало 2014.

Рейтинг районов г. Томска по цене предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья традиционно выглядит следующим образом: наиболее дорогие районы – Кировский и Советский, Ленинский и Октябрьский – дешевле. Однако поскольку наиболее дорогое жилье кроме Кировского и Советского районов также находится и в Ленинском, а жилье так называемого экономкласса имеется в каждом районе, то в условиях неполного охвата рынка данным мониторингом возможно изменение иерархии. В декабре 2013 года наиболее дорогим был Кировский район, дешевле жилье стоило в Советском и Октябрьском, а самым дешевым оказался Ленинский район. Наибольшей популярностью у покупателей в четвертом квартале 2013 года традиционно пользовались Октябрьский и Ленинский районы как более дешевые в целом в расчете на 1 кв. м, а по количеству комнат почти половина сделок совершена с двухкомнатными квартирами. В отношении ценовой динамики в различных группах жилья четвертый квартал 2013 года показал следующие результаты: по числу комнат цены выросли только на однокомнатные квартиры (10%), на трехкомнатные зафиксировано падение (минус 14%), а двухкомнатные остались на том же уровне. В декабре 2013 года стоимость 1 кв. м однокомнатной квартиры составляла в среднем 54 756 рублей, двухкомнатной – 44 907 рублей, трехкомнатной – 40 396 рублей. Таким образом, на рынке прослеживается традиционная дифференциация стоимости 1 кв. м квартир в зависимости от количества комнат: наиболее дорогие – однокомнатные, наиболее дешевые – трехкомнатные.

Данные мониторинга за 12 месяцев 2013 года позволяют сделать вывод о сохранении тенденции долгосрочного роста цен, в прошедшем году он составил 7%. В конце четвертого квартала 2013 года в сравнении с концом третьего квартала 2013 года средняя цена 1 кв. м на рынке жилья зафиксирована на уровне на 1,9% выше, достигнув в декабре отметки 47 668 рублей. Устойчивые долгосрочные темпы роста рынка позволяют отметить вернувшуюся способность недвижимости сохранять капитал. Текущую ситуацию на рынке недвижимости можно назвать стабильной. Средняя цена квартир с осени 2011 года, то есть уже более двух лет, имеет стабильную тенденцию к росту на уровне несколько выше инфляционных ожиданий. Как средство сохранения капитала недвижимость является самым надежным активом, что также поддерживает ситуацию на сложившемся уровне. В качестве других индикаторов рынка недвижимости можно рассматривать также стоимость строительных материалов, количество выданных разрешений на строительство и приобретение земельных участков. В течении 2013 года стоимость строительных материалов росла, хотя к осени – традиционному периоду достаточно резкого снижения строительной активности – рост цен на строительные материалы и услуги значительно замедлился. Данную ситуацию нельзя назвать негативной, поскольку следование сложившимся и вполне логичным тенденциям говорит об укреплении позиций на основном рынке.

В обзор цен на недвижимость в Томске по данным на март 2014г. включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир (см. Таблицу 3).

Таблица 3 - Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости, дома, аренды 1 и 2 комнатной квартиры

Из представленной таблицы видно что цены на недвижимость на вторичном рынке с начала 2014 года выросли на четверть процента. Новостройки же выросли в цене на 3,82%. Средняя стоимость на дома выросла на 6,42 процента. Несмотря на общий рост цен на недвижимость в Томске цены на аренду 1 комнатных и 2 комнатных квартир претерпели незначительное снижение цен на 0,027 и 0,86 %.

[1] Mayer C., Somerville T. Land use regulation and new construction // Regional Science and Urban Economics. 2000. Vol. 30. P. 639–662.