Лекция № 5 (2 часа)
Тема: « Способы распоряжения земельными участками »
Вопросы лекции:
1. Передача земельных участков в уставной капитал.
2. Купля-продажа земельных участков.
3. Обмен и дарение земельных участков.
4. Использование земельного участка в качестве залога (ипотека земельных участков).
Передача земельных участков в уставной капитал.
Внесение земельных участков в уставный капитал организации является действием по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка или земельной доли в уставный капитал, а переход права, произошедший в итоге указанного внесения. С момента государственной регистрации прекращается право собственности лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности юридического лица на соответствующее имущество. Как любое имущество, земельный участок может быть внесен в уставный капитал организации различной организационно-правовой формы.
Передать земельный участок в качестве вклада в уставной (складочный) капитал может собственник земельного участка. Возникающие при этом земельные и имущественные отношения регулируются земельным и гражданским законодательством. Так, во всех случаях передачи земельных участков в уставной (складочный) капитал или паевой фонд должно соблюдаться требование земельного законодательства о сохранении целевого назначения и разрешенного использования этих земельных участков.
Не допускается внесение в качестве вклада в уставной капитал права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельными участками, безвозмездного срочного пользования земельными участками. Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ (п. 5), арендатор земельного участка вправе внести свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.
В качестве вклада (взноса) могут вноситься не только земельные участки (либо арендные права на них), но и земельные доли. Особенности распоряжения земельными долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В соответствии с указанным законом участник долевой собственности вправе по своему усмотрению внести земельную долю без выделения земельного участка в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности. Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю. Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в уставный (складочный) капитал, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких земельных участков в уставный (складочный) капитал, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.
Купля-продажа земельных участков.
Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, который регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того, завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.
При этом следует иметь в виду, что сделка купли-продажи земельного участка возможна только в отношении того земельного участка, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно. Следовательно, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.
После того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены уникальные характеристики земельного участка, которые позволяют однозначно его идентифицировать.
Начиная процесс по отчуждению права собственности на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего, должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).
Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, акты органов местного самоуправления.
Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года (момент введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то вся информация должна храниться в Управлении Росреестра. Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в Управление Росреестра за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.
Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.1998 года), признаются действительными.
Право на участок, приобретенный до 31.01.1998 года, могут подтверждать следующие документы:
- Свидетельство о праве на земельные доли, а при отсутствии документов — выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.
- Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31.01.1998 года. Если решение о предоставлении участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
- Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.
После сбора подлинников правоустанавливающих документов необходимо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Для проведения землеустроительных работ необходимо представить следующие документы:
- нотариально заверенную копию свидетельства на землю;
- нотариально заверенную копию документа – основания возникновения права собственности на землю (акта органа местного самоуправления, договора купли-продажи или дарения);
- выкопировку из генерального плана;
- техническую документацию на расположенные на земельном участке здания, сооружения;
- акт согласования границ со смежными землепользователями.
Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело, которое в дальнейшем направляется в Федеральную кадастровую палату с целью внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. При этом продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:
- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации определенного свойства вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Сведениями, которые, будучи скрытыми продавцом от покупателя, могут повлечь указанные последствия, являются: а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; б) о разрешении на застройку данного земельного участка; в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; д) иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Договор купли-продажи земельного участка и переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.
Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:
- заявление о государственной регистрации;
- паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);
- нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- договор купли-продажи;
- согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);
- документ, подтверждающий права продавца на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае, если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество, представление указанного документа не требуется);
- согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.
По получении указанных документов регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации перехода права собственности на земельный участок и выдача органом государственной регистрации выписки из Единого государственного реестра прав на земельный участок.
Следует отметить, что при купле-продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения законом установлены некоторые особенности по сравнению с общим порядком.
Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным ст. 8 Федерального закона об обороте земель.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Следует отметить, что правило о ничтожности сделки по вышеуказанным основаниям является особенностью по сравнению с иными нормами гражданского и земельного законодательства, согласно которым сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожной не является. При нарушении такого права лицо, имеющее преимущественное право приобретения, имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не вправе приобретать в собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона об обороте земель).