Тема: Недвижимость как объект инвестирования

Объект оценки в соответствии с Федеральным законом об оце­ночной деятельности в Российской Федерации может включать: недвижимое имущество; движимое имущество; машины и обору­дование; ценные бумаги; имущественные права, не овеществлен­ные в ценных бумагах и могущие в соответствии с действующим гражданским законодательством выступать предметом сделок до их отчуждения; интеллектуальная собственность и нематериальные активы; различные услуги; предприятия в целом, как действующие, так и находящиеся в процессе ликвидации.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся: земельные участки, участки недр, обособленные вод­ные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. К ним относятся: денежные средства, ценные бумаги, имущественные права и требования, не овеществленные в ценных бумагах, результаты интеллектуальной собственности и другое движимое имущество.

В международных стандартах оценки недвижимость опре­деляется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения, в том числе и постройки. Это материальная осязаемая вещь, которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также под или над ней.

Расположенные на земельных участках объекты недвижимости делят на группы: строения (здания и сооружения), инженерные коммуникации, насаждения. Строения условно подразделяют на две группы:

- строения, предназначенные в основном для жизни и деятельно­сти человека, а также для функций, обеспечиваемых в основном человеком с использованием машин и оборудования;

- сооружения, предназначенные для функций, обеспечиваемых в основном конструкциями, машинами и оборудованием при эпизо­дическом и маломасштабном участии человека: гидротехнические, энергетические, транспортные и другие сооружения.

По функциональному назначению строения делятся на объекты жилые и нежилые. К жилым объектам недвижимости относятся: комнаты и квартиры, в том числе в нежилых домах; жилые дома ­односемейные (одноквартирные, усадебные), малосемейные (малоквартирные, блочные) и многоквартирные (многосемейные) капитальные дома, предназначенные для постоянного (долго­временного) проживания; гостиницы, мотели, ночлежные дома, а также капитальные и передвижные дачные и садоводческие домики - для временного проживания; земельные участки под со­ответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Нежилые помещения в жилых домах к жилым объектам не от­носятся. В состав нежилых объектов недвижимости входят:

- промышленные здания и сооружения, относящиеся ко всем от­раслям, в том числе административные, бытовые и вспомогатель­ные здания предприятий, промышленные сооружения (емкости, дымовые трубы, эстакады, градирни), а также вокзалы, кассы, транспортные агентства, помещения производственного назначе­ния в зданиях другого функционального назначения (в том числе мастерские, прачечные, химчистки); специализированные здания и сооружения для научно-исследовательских, проектных органи­зaций и органов власти; складские объекты, включая автономные специализированные комплексы с транспортными системами, техническими средствами, отоплением; оборудованные ангары; приспособленные под склады подвальные и полуподвальные помещения, бывшие бомбоубежища, помещения первых этажей и пр.; офисные строения и помещения - специализированные бизнес-центры с полным комплексом услуг, включая регулируе­мый микроклимат, специализированные телекоммуникационные услуги и системы безопасности; административные здания, пере­оборудованные в бизнес-центры с сокращенным перечнем услуг; отдельные офисные помещения - в том числе для нотариальных контор, юридических и финансовых учреждений и др. - в здани­ях различного функционального назначения; торговые объекты(включая универсальные и специализированные магазины, тор­гово-выставочные комплексы, залы демонстрации мод, рынки и пр.);

- сервисные объекты - специализированные дома быта, лом­барды, дома и залы демонстрации мод, салоны, бани, предприятия связи, кафе, рестораны, дегустационные залы, центры торжест­венных церемоний и ритуальных услуг;

- спортивно-зрелищно-развлекательные объекты - кинокон­цертные залы, театры, казино, центры, залы и парки развлечений, тиры, открытые и закрытые стадионы, ипподромы, корты, пло­щадки для спортивных игр, плавательные бассейны и пр.;

- медицинские и оздоровительные объекты - санатории, дома отдыха, больничные комплексы, дома престарелых - объекты, со­вмещающие оздоровительную функцию с жилой, для временного проживания с отдыхом и лечением, а также поликлиники, специа­лизированные лечебные центры, родильные дома, ветеринарные лечебницы, аптеки, зимние сады и пр.;

- мемориальные и культовые объекты - музеи, памятники и пантеоны, захоронения, церкви, соборы, часовни, монастыри, мечети;

- объекты учебно-просветительского и творческого назна­чения - детские сады, школы, лицеи, гимназии, техникумы, институты, университеты, училища, библиотеки, студии и дома творчества, художественные мастерские.

К нежилым объектам недвижимости относятся земельные участки под соответствующими зданиями, а также их внешние коммуникации.

Строения подразделяются: гражданские (жилые и общественные); промышленные (в т.ч. энергетические, транспортные, с\х, складские); общественные (все типы зданий и сооружений, кроме промышленных, т.е. гостиницы, вокзалы, кассы, транспортные агентства).

Одним из основных факторов оценки объекта недвижимости является «площадь помещений», которую по функциональному назначению можно разделить на группы:

основные помещения, предназначенные для выполнения соб­ственно основной функции - жилой, офисной, торговой, произ­водственной, складской;

вспомогательные помещения - помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр.;

технические помещения, предназначенные для размещения ком­муникаций, инженерного оборудования, технического персонала. Площадь основных помещений называется полезной, суммарная площадь всех помещений называется общей, для доходных объ­ектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.

Инженерные коммуникации - внешние по отношению к строе­ниям водопроводы, газопроводы, электрические кабели и провода, канализационные коммуникации, линии средств связи, а также дороги. При характеристике коммуникаций учитывают такие факторы, как материалы изготовления и срок службы изделий, доступность для технического обслуживания, сроки эксплуатации до очередного ремонта, пропускную способность, доступность для использования на отдаленных частях участка и т.д.