Этот метод основан на дисконтировании денежных потоков; он является наиболее универсальным расчетным методом, который позволяет определить настоящую стоимость будущих денежных потоков.
Процесс расчета настоящей стоимости заключается в дисконтировании денежного потока каждого периода с соответствующей ему нормой дисконтирования и последовательном сложении полученных величин настоящей стоимости.
Рыночная стоимость собственности по методу капитализации по норме отдачи определяется по формуле:
, где
РV - настоящая (текущая) стоимость денежных потоков, генерируемых собственностью;
CFt - величина денежного потока периода t;
it - норма дисконтирования денежного потока периода t.
Для применения дaнного метода необходимы следующие данные:
1) прогнозные значения денежных потоков (CF), включая реверсию;
2) значение продолжительности проекта (t);
3) нормы дисконтирования (it) каждого периода.
Обычно такую процедуру расчета называют анализом дисконтированных денежных потоков.
1) Расчет прогнозных значений денежных потоков. Прогнозирование денежных потоков происходит на основе реконструированного отчета о доходах. Доходы и расходы на основе реконструированного отчета должны прогнозироваться на каждый период, при этом должны учитываться возможные расходы, например, модернизации или реконструкции, которые не имеют место каждый год.
Денежный поток от реверсии (стоимости продажи собственности после окончания проекта) может быть определен тремя способами:
~ непосредственным назначением цены продажи;
~ принятием допущений об изменении стоимости с учетом износа;
~ прямой капитализации дохода в год, следующий за окончанием проекта.
2) Сроки проекта.
Точность прогнозирования денежных потоков и сроки проекта взаимосвязаны: с одной стороны, чем точнее можно просчитать будущие денежные потоки, тем больше может быть назначен срок проекта; а с другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньше вероятность высокой точности расчета. Поэтому в международной практике (при стабильной экономической ситуации) средний срок проекта составляет 5-10 лет. А в условиях нестабильной экономики 3-5 лет.
3) Определение коэффициента дисконтирования.
Денежные потоки могут иметь разную степень риска, и поэтому для их приведения к настоящему времени следует использовать разные коэффициенты дисконтирования. Коэффициент дисконтирования определяется по формуле: 
на основе специально задаваемой для расчета нормы дисконтирования.
Термин «норма дисконтирования » означает ставку сложного процента, используемую при расчетах настоящей стоимости будущих платежей.
Различают две нормы дисконтирования:
1) Реальная (без учета инфляции);
2) Номинальная (норма дисконтирования с учетом инфляции).
В практических расчетах чаще используют номинальную норму дисконтирования.
Соотношение реальной и номинальной нормы дисконтирования определяется следующим соотношением:
(1 + iN) = (1 + iR) * (1 + Inf)
iN - номинальная норма дисконтирования;
iR - реальная норма дисконтирования;
Iof - ожидаемая норма инфляции.
Далее можно получить выражение для iN:
iN = iR + Inf + (iR * Inf)
На практике обычно пренебрегают величиной (iR х Inf) ввиду ее малого порядка, тогда iN = iR + Inf.
В качестве нормы дисконтирования должна применяться ставка, соответствующая минимальной доходности рассматриваемого проекта для инвестора.