Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Ук­рупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: «Промышленные здания», «Жилые дома» и Справочник «Современные инженерные системы зданий» компании КО-ИНВЕСТ).

2. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижи­мостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конферен­циях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

Длинные динамические ряды индексов цен, на основе которых может

быть построена эпюра индексов цен, публикуются, например, в ежеквар­тальном информационно-аналитическом бюллетене КО-ИНВЕСТ «Индек­сы цен в строительстве».

Компьютерные программы. Особое внимание заслуживает внедрение компьютерных программ, позволяющих автоматизировать процесс оценки недвижимости.

Внутренняя информация представляет собой со­вокупность характеристик самого объекта оценки:

. данные о юридическом положении объекта;

. данные о физических характеристиках объекта;

. данные о состоянии земельного участка;

. данные о сооружениях, входящих в состав недвижимости;

. данные об имуществе, не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего;

. данные о районе расположения оцениваемого объекта и его непосред­ственном окружении, отражающие влияние на величину стоимости объекта.

Источники дополнительной информации:

. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки, представи­телями технических служб, ответственных за эксплуатацию объекта;

. внутренняя документация;

. осмотр и техническая экспертиза объекта.

Все данные, собранные оценщиком в ходе оценки, должны храниться в его личном архиве, иметь ссылку на источник, независимо от того, яв­лялся ли он письменным или устным.

Оценщик имеет право полагаться на данные из областей, выходящих за рамки его профессиональной компетенции, полученные от специали­стов других профессий, но, по мнению оценщика, заслуживающие до­верия.

Оценщик обязан обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предус­мотренных законодательством Российской Федерации.

Осмотр объекта.

Анализ проектной документации дает лишь общее представление о параметрах объекта. Более достоверным и полным источником информа­ции о техническом состоянии объекта недвижимости должны служить ре­зультаты осмотра и материалы технической экспертизы. Без исчерпыва­ющих сведений о техническом состоянии объекта недвижимости в целом, а также отдельных конструкций и инженерных систем невозможно сколь­ко-нибудь эффективно рассчитать величину рыночной стоимости.

Перед началом осмотра следует:

. ознакомиться с имеющейся технической документацией по объекту;

. провести интервью с представителями технических служб, ответствен­ных за эксплуатацию объекта.

Изучение технической документации позволяет установить:

. основные изменения, внесенные в проект;

. проводилась ли реконструкция;

. даты текущих и капитальных ремонтов;

. аварии на объекте и мероприятия, осуществленные для ликвидации последствий аварий.

Осмотр объекта следует проводить совместно с представителем, от­ветственным за техническое состояние объекта.

Необходимо отметить в отчете, в каком состоянии находится оценива­емый объект: в эксплуатации, на консервации, охраняется, функцио­нируют ли основные системы инженерного оборудования и т.д.

Необходимо учитывать, что стоимость объекта уменьшается в резуль­тате износа и обветшания по сравнению с вновь построенным и приня­тым в эксплуатацию.

Основная задача оценщика при осмотре оцениваемого объекта - оп­ределение его физического износа. При этом данные по фактическому состоянию конструкции являются исходными для определения этой ха­рактеристики.

При визуальном осмотре необходимо:

. провести фотографирование всего объекта, а также отдельных его частей, блоков, этажей, помещений;

. зафиксировать все виды повреждений и дефектов, (например, обра­зование трещин, места фильтрации воды в подземных сооружениях, про­валы грунта, изъяны в отделке, отсыревание стен и т.д.)

При анализе исходных данных необходимо проводить сверку данных учета объектов недвижимости с их фактичес­ким составом.

Необходимо указывать дату оценки в соответствии с Законом «Об оце­ночной деятельности» и профессиональными стандартами. Дата оценки соответствует дате посещения и осмотра объекта. Если в процессе оценки оценщик посещал объект несколько раз, то под датой оценки понимается дата последнего посещения объекта с целью проведения осмотра и сбора исходных данных.

При заключении договора на проведение работ по оценке необходи­мо включать пункт, по которому Заказчик обеспечивает возможность до­ступа на объект оценки и предоставляет всю необходимую информацию для проведения работ по оценке. Если проводятся работы на объектах повышенной опасности, оценщик должен обратить внимание на соблю­дение правил техники безопасности на данном предприятии.

Описание объекта оценки при составлении отчета. Описание района, земельного участка и оцениваемого строения - обязательная часть отчета об оценке. Основная цель данного описания - выявление всех достоинств и недостатков оцениваемого объекта. Отчет должен быть понятен любо­му читателю, а исходные данные, которые затем используются в расче­тах, должны быть подтверждены доступными для про верки источниками. Описание района, в котором расположен объект, зависит от целей оцен­ки. При описании района необходимы данные по экономической, демог­рафической, социальной, экологической ситуаций. Если район относится к исторической зоне, то в описании приводят краткую историческую справ­ку. Кроме того, в данном разделе приводят данные по административно­му делению, указывают наименование города, административного райо­на, что необходимо для определения режима земле­пользования, ставок земельного налога, нормативной цены земли. В этом разделе также проводится предварительный анализ состояния рынка не­движимости, тенденций в его развитии, что необходимо для анализа наи­лучшего использования земельного участка. Кроме того, в этом разделе приводится описание транспортных узлов, магистралей, развитости инф­раструктуры, дается краткая характеристика основных транспортных и пешеходных потоков, приводится любая доступная информация, которая позволяет оценить достоинства и недостатки района с точки зрения изме­нения стоимости оцениваемого объекта.

Описание земельного участка и прилегающих территорий - это описа­ние границ земельного участка, данных по прилегающим участкам, опи­сание характера застройки, данных по благоустройству территории.

ТЕМА: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ С ПРИМЕНЕНИЕМ РЫНОЧНОГО

(СРАВНИТЕЛЬНОГО) ПОДХОДА

 

Данный подход, является наиболее распространенным методом оценки недвижимости особенно на активных рынках с большим количест­вом сделок.

Сущность подхода состоит в следующем - стоимость собственности определяется путем ее сопоставления с недавно проданными подобными объектами, цены и характеристики по которым известны.

Подход связан с определенными трудностями, что вызвано двумя главными причинами:

1. Считается, что не существует даже 2-х абсолютно одинаковых объектов недвижимости;

2. При анализе необходимо принимать в расчет только сделки, соответствующие определению рыночной стоимости.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов рыночный подход позволяет полу­чить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объ­екту оценки. Считается, что наиболее достоверные результаты данный подход дает при оценке некоммерческой недвижимости, то есть много­квартирных и индивидуальных жилых домов, дач, приусадебных участков и т. д.

Алгоритм применения рыночного полхода, основанного на сделках купли-продажи недвижимости состоит в следующих шагах:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достовер­ной информации об объектах сравнимой полезности;

2. Выбор подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объекта­ми сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4. Привидение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Определение рыночной стоимости недвижимости с помощью рыноч­ного подхода производится на основе цен продажи объектов похожих на оцениваемый объект, но с учетом внесения поправок в их стоимость на имеющиеся у них отличия от оцениваемого объекта.

Единицы сравнения - это определенные удельные стоимостные по­казатели, которые подлежат сравнению.

 

ТЕМА: ВЫБОР ЭЛЕМЕНТОВ СРАВНЕНИЯ И ИХ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

 

Элементами сравнения называют характеристики объекта недвижи­мости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Сопоставляя объекты сравнения с объектом оценки выполняются корректировки цен продаж объектов срав­нения по каждому выделенному элементу сравнения.

Корректировка может применяться как к общей цене объекта (сдел­ки), так и к цене за единицу сравнения.

В оценочной практике выделяют 9 основных элементов сравнения, которые должны обязательно анализироваться:

 

1.	Права собственности на недвижимость;
2.	Условия финансирования сделки;
3.	Условия продажи;
4.	Состояние рынка;
5.	Местоположение;
6.	Физические характеристики;
7.	Экономические характеристики;
8.	Использование;
9.	Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью

Кроме того, в необязательном порядке могут анализироваться такие элементы как:

● Доступ к объекту недвижимости; ● Экологические условия и т.д.

При корректировке цен проданных объектов сравнения, все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Корректировки с 1-й но 4-ю производятся в строгой приведенной выше последовательности, ос­тальные - в произвольном порядке.

Корректировки по элементам сравнения

1. Права собственности на недвижимость.

В большинстве случаев цена недвижимости определяется выгодой от переданных прав собственности на недвижимость. Обычной практикой яв­ляется продажа собственности вместе с существующими арендными дого­ворами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на права собствен­ности. В данной корректировке исходным является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Величину корректировки на права собственности определяют двумя способами:

1. Прямой капитализацией разницы между рыночной и контракт­ной арендной платой. При этом капитализация основана на предположении о бессрочной аренде;

2. Дисконтированием разницы между рыночной и контрактной арендной платой на оставшийся срок аренды.

Корректировка на отличия в передаваемых правах собственности на недвижимость [∆Ц_ПС] методом прямой капитализации находится по сле­дующему алгоритму.

1. Определяется величина потери арендной платы с! кв. м площади в год с учетом коэффициентов, учитывающих использование площади и уровень эксплуатационных расходов.

∆Ар = (А_р-А_д)хк_испх(1-к_расх)

 

где А_р - величина рыночной арендной платы за недвижимость;

А_д - величина арендной платы по существующему договору за не­движимость;

К_исп - коэффициент использования площади;

к_расх - коэффициент, учитывающий эксплуатационные расходы по объекту.

2. Находится абсолютная величина корректировки прямой капитали-
зацией потерь арендной платы по общей ставке капитализации:

∆Ц_пс=(∆ A_p*S_AP)\io

где S_Ap - площадь аренды, м₂.

Нужно иметь ввиду, что применение общего коэффициента капита­лизации (первого метода) в предположении бессрочной аренды, может не­оправданно завысить величину корректировки, поэтому применяют другой метод - дисконтирования.

Корректировка на отличия в передаваемых правах собственности на недвижимость методом дисконтирования находится по следующему алго­ритму:

1) определяется ежегодная величина потерь дохода от недоплаты аренды;

2) по формуле дисконтирования или с использованием таблиц сложных процентов находится текущая стоимость этих потерь с помощью коэффициента настоящей стоимости денежного аннуитета (ПСА). Эта величина и будет здесь [∆Ц_ПС];

3) определяется рыночная стоимость оцениваемого объекта:

Корректировка на условия финансирования

Одной из наиболее вероятных причин отличия стоимостей несколь­ких проданных объектов с одинаковыми характеристиками является разли­чие в условиях финансирования сделок. Так, например, покупатель может согласиться на большую стоимость, получая кредит от продавца, со ставкой кредита ниже рыночной. Расчет корректировки на условия финансирования зависит от сущности финансовых договоренностей. При этом обычно корректировки на условия продажи и условия финансирования объединяются.

Корректировка на условия продажи

Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, когда продажа объекта может произойти по цене:

● либо ниже рыночной;

● либо выше рыночной.

Это возможно при определенных факторах воздействующих на принятие решение, например, если продавец не имеет достаточно времени для реализации объекта, или покупатель рассчитывает на существенное увели­чение стоимости его имущества в будущем или объект ему ценен как па­мять.

Корректировка на состояние рынка - учитывает изменение рыночных условий, происходящих в течение маркетингового периода под воздействием таких факторов как инфляция, дефляция, изменение налого­вого и другого законодательства, изменение в предложении и спросе.

Рыночные условия могут изменяться как в целом для недвижимости, так и для отдельных секторов рынка.

Корректировка на местоположение - требуется тогда, когда гео­графическое положение объекта сравнения отличается от положения объ­екта оценки. Величина корректировки осуществляется либо в денежных единицах, либо в долях. Лучшим образом величина корректировки на ме-стоположение получается из анализа продаж подобных объектов в разных местах. Тогда корректировка по местоположению отражает разницу в стоимости земли под данные объекты.

Корректировка на физические характеристики

Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физиче­ских характеристиках (качество материалов, размеры, эстетические харак­теристики и т.п.).

Величина корректировки не всегда может быть ровна стоимости ка­кой-либо детали отличия т. к. не каждый покупатель готов платить за лиш­ние архитектурные детали.

Корректировка на экономические характеристики. Данную корректировку применяют к объектам, приносящим доход. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на величину чистых текущих доходов (качество управления, сроки арендной платы и т.п.)

Корректировка на использование

При выборе объектов сравнения следует отказываться от тех, кото­рые после продажи используются не так как объект оценки (пример: спорт­зал используется после продажи как крытая автостоянка - в этом случае цена продажи может быть выше, чем стоимость спортивного комплекса).

Компоненты стоимости не связанные с недвижимостью. Для коммерческих объектов (гостиницы, рестораны и т, п.) характер­но присутствие в стоимости компонента, не связанного с недвижимостью.

Стоимость оборудования, мебели, приборов должна учитываться отдельно, так как экономические характеристики этих позиций влияют на ве­личину оценки недвижимости.