3.1. Предоставление риелторских услуг
Участниками риелторской деятельности являются, с одной стороны, юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества, а с другой - потребители их услуг (клиенты) <42>.
--------------------------------
<42> Проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".
В сложившихся на практике правоотношениях сторон к риелторским услугам можно отнести деятельность риелтора:
1) в качестве агента или поверенного;
2) в качестве брокера;
3) в качестве дилера;
4) в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
5) по организации торговли недвижимым имуществом;
6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;
8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.
Следует заметить, что к фирмам, осуществляющим риелторскую деятельность, нет правовых требований относительно их регистрации, они могут действовать на рынке недвижимости в качестве юридических лиц или в качестве индивидуальных предпринимателей. Не существует и законом определенного перечня услуг, оказываемых риелторской фирмой, поэтому риелторская фирма всегда сама определяет, какие услуги она будет предлагать своим клиентам, мы же рассмотрим наиболее широкий перечень услуг, которые может оказывать риелторская фирма. Как правило, в каждой риелторской фирме есть свои должностные инструкции агента по недвижимости, во многом из должностных инструкций можно проследить и сделать вывод об услугах, которые может оказать риелторская фирма. Вот примерный перечень обязанностей агента по недвижимости:
1) осуществлять работу по покупке, продаже или аренде недвижимости от имени и по поручению клиента;
2) получать информацию о продаваемом или сдаваемом в аренду имуществе и о требованиях потенциальных покупателей или арендаторов;
3) изучать спрос и предложения на рынке недвижимости;
4) регистрировать поступающие предложения по продаже или передаче в аренду объектов недвижимости, проводить их ознакомительный осмотр. В отдельных случаях заключать эксклюзивные договоры между собственниками и агентством;
5) осуществлять поиск потенциальных покупателей и арендаторов, устанавливать с ними деловые контакты;
6) организовывать ознакомление покупателей или арендаторов с продаваемым или сдаваемым объектом недвижимости;
7) оформлять заявки покупателей, подбирать или предлагать варианты продаж или сдачи внаем;
8) согласовывать договорные условия, оформлять операции с недвижимостью;
9) оказывать помощь клиентам в сборе необходимых документов и оформлении сделок;
10) обеспечивать своевременное получение платежных документов по окончании сделок;
11) информировать клиентов о поступивших подходящих предложениях, консультировать по вопросам, касающимся характеристики рассматриваемых объектов недвижимости и степени соответствия их определенным требованиям;
12) организовывать подписание договоров о купле-продаже или передаче в аренду объектов недвижимости;
13) содействовать своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечивать их сохранность;
14) представлять интересы клиентов при осуществлении взаимодействия с другими специалистами агентства и иных учреждений, участвующих в оформлении сделок;
15) составлять установленную отчетность о выполняемой работе.
Рассмотрим подробнее каждый вид деятельности риелторской фирмы.
Агентская деятельность риелтора осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (принципалом) агентского договора.
В агентском договоре исполнитель-агент обязуется по поручению и за счет своего принципала совершать в его интересах юридические и иные (фактические) действия либо от своего имени, либо от имени принципала. В первом случае взаимоотношения агента и принципала строятся в основном по модели договора комиссии, а во втором - по модели договора поручения (п. 1 ст. 1005 ГК РФ) <43>.
--------------------------------
<43> Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.
В соответствии со ст. 1005 ГК РФ агентский договор включает услуги, которые могут составлять предмет комиссии и поручения. Агентский договор входит в состав самой большой и многообразной группы гражданских договоров - на оказание услуг и совмещает в себе два этих вида представительства, из которых первый отражает модель, используемую в договоре поручения, а другой - в договоре комиссии. Применительно к риелторским услугам суть договора агентирования можно выразить в следующем: клиент (физическое или юридическое лицо) путем заключения договора с риелторской фирмой не может предоставить прав третьему лицу (другой риелторской фирме) или возложить на него ответственность. Однако возможно представительство риелторской фирмы перед другим ее клиентом в целях установления между ее клиентами юридических отношений. Услуги, оказываемые с этой целью, называются агентским договором.
Конструкция агентского договора в российском гражданском праве преследует цель достаточно четкого правового оформления отношений, в которых посредник (представитель) совершает в чужих интересах как сделки и другие юридические действия, так и действия фактического порядка, не влекущие юридических последствий. Например, лицо, действующее в качестве агента (риелторская фирма), может взять на себя задачу по продаже квартиры клиента, имея в виду не только заключение договоров купли-продажи, но и осуществление таких фактических действий, как оценка квартиры и размещение объявлений о ее продаже, а также проведение юридических действий по приватизации квартиры и регистрации сделки с недвижимым имуществом.
Если агент (риелторская фирма) по данному договору действует от собственного имени, то он становится стороной сделок, заключенных им с третьими лицами (в интересах клиента), причем и в том случае, когда эти лица знали о совершении сделки в интересах принципала, а не его агента либо даже сам принципал (клиент, в интересах которого риелторская фирма совершает сделку) вступил с третьим лицом - контрагентом по сделке (он также является клиентом риелторской фирмы) в непосредственные отношения по ее исполнению. Лишь после заключения сделки агент (риелторская фирма) должна будет передать права и обязанности по ней своему принципалу (клиенту). Такой подход характерен для договора комиссии (абз. 2 п. 1 ст. 1005 и абз. 2 п. 1 ст. 990 ГК РФ). Поэтому ст. 1011 ГК РФ позволяет применять к указанным отношениям правила о договоре комиссии, если они не противоречат специальным правилам закона об агентском договоре или существу этого договора.
Если же риелторская фирма по условиям заключенного с принципалом (клиентом) договора действует от его имени, права и обязанности по заключенным агентом (риелторской фирмой) с третьими лицами сделкам возникают сразу непосредственно у принципала (клиента), минуя риелторскую фирму. Такой подход характерен для договора поручения (абз. 3 п. 1 ст. 1005 и п. 1 ст. 971 ГК РФ). В соответствии со ст. 1011 ГК РФ здесь следует использовать общие нормы о данном договоре, включая правила об оформлении этих отношений.
Вместе с тем ни в первом, ни во втором случае агентский договор не может быть сведен к традиционному договору поручения или комиссии. Прежде всего, как мы уже говорили, в обоих случаях предметом агентского договора становится совершение не только юридических действий (и тем более не только сделок, как в договоре комиссии), но и иных, т.е. фактических, действий <44>.
--------------------------------
<44> Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.
Оказание клиенту услуг по агентированию будет наиболее целесообразно для клиентов, если им необходимо оказать услуги по заключению нескольких сделок и проведению других фактических или юридических действий, сопутствующих этим сделкам. Например, заключение договоров по обмену, купле-продаже, регистрации этих сделок, оценке квартир, их приватизации.
Агентский договор может предусматривать возложение на риелтора обязательства от своего имени и за счет принципала либо от имени и за счет принципала осуществить в отношении указанного в договоре недвижимого имущества определенные юридические и (или) иные действия, в том числе заключить и (или) исполнить одну или несколько сделок с ним. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риелтора обязательства осуществить определенные юридические и (или) иные действия не в отношении недвижимого имущества, но в отношении лично потребителя услуг (принципала) при условии, что такие действия связаны с приобретением или отчуждением принципалом, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества <45>.
--------------------------------
<45> Санникова Л.В. Договоры о представительстве // Журнал российского права. 2004. Апрель. N 4.
Фактические действия риелторской фирмы могут повлечь для ее клиента правовые последствия, как-то: оплата предоставленных риелторской фирмой услуг, необходимость принять клиентом всего полученного риелторской фирмой в результате исполнения поручения, обязанность клиента возместить убытки, возникшие в результате его неправомерных действий, право клиента требовать от третьего лица исполнения принятых на себя обязанностей.
Агентский договор предполагает возможность заключения агентом субагентского договора с возложением исполнения обязательств по этому договору на третье лицо, если только такая возможность прямо не исключена соглашением его участников. Таким образом, если в договоре на оказание риелторских услуг исключена возможность заключения субагентского договора между агентом (риелторской фирмой) и третьим лицом (другая риелторская фирма), то у риелторской фирмы, обязавшей себя по первоначальному агентскому договору, отсутствует возможность передать свои права и обязанности другой риелторской фирме <46>.
--------------------------------
<46> Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риелтора. Юстицинформ, 2006.
Агентский договор является новым видом договоров в российском законодательстве; законом могут быть урегулированы особенности отдельных его видов. Институт агентского договора был заимствован из западной правовой системы. В международной практике известна такая разновидность агентского договора, как агентский договор по продаже недвижимости (агент - риелтор) <47>.
--------------------------------
<47> Комментарий к ст. 1005 // Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Ч. 2 / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт-Издат, 2004.
Деятельность риелтора в качестве поверенного осуществляется им на основании заключенного с потребителем услуг (доверителем) договора поручения, предусматривающего возложение на риелтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя в отношении принадлежащего ему или используемого им недвижимого имущества или в отношении его лично определенные юридические действия. При этом в последнем случае деятельность поверенного в отношении лично доверителя подлежит рассмотрению в качестве риелторской деятельности лишь при условии, что она связана с приобретением или отчуждением доверителем, принятием или передачей им во временное или постоянное пользование в будущем определенного в договоре или неопределенного на момент заключения договора недвижимого имущества.
В правоотношениях сторон по оказанию услуг поручения риелторская фирма (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет клиента определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным (риелтором), возникают непосредственно у доверителя (клиента). Клиенту выгодно воспользоваться услугами поручения риелторской фирмы, когда необходимы посреднические услуги в оформлении одной сделки и совершение иных юридических действий. Например, необходимо сдать в аренду помещение, для чего потребуется разместить объявление в местных средствах массовой информации, зарегистрировать эту сделку.
Для клиента данная услуга удобна тем, что риелтор обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями клиента. В свою очередь, эти указания должны быть выполнимыми и законными.
В ст. 973 ГК РФ предусмотрено, что поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный (риелтор) не мог предварительно запросить доверителя (клиента) либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Во всяком случае, риелтор обязан уведомить своего клиента о допущенных отступлениях, как только это уведомление стало возможным.
Законом предусмотрены следующие обязанности для поверенного (риелтора):
1) лично исполнять данное ему поручение;
2) сообщать клиенту по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;
3) передавать клиенту без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;
4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить клиенту доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.
В свою очередь клиент обязан:
1) выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения;
2) возмещать поверенному понесенные издержки;
3) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения;
4) без промедления принять от риелтора все исполненное им в соответствии с договором поручения;
5) уплатить риелтору вознаграждение.
Несмотря на общее правило о том, что поверенный (риелтор) обязан лично исполнить все по договору поручения, риелтор в том случае, когда это полномочие предоставлено ему договором, вправе совершить передоверие. У клиента в таком случае есть право отвести заместителя, избранного риелтором. Однако, если возможный заместитель поверенного поименован в договоре поручения, риелтор не отвечает ни за его выбор, ни за ведение им дел.
Риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риелтор принимает на себя обязательство от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.
Кроме того, риелтор может оказывать брокерские услуги и посредством договора поручения. В данном случае природа этих услуг не изменится, риелторская фирма не получит прав и обязанностей по сделкам, заключенным им в интересах клиента.
Оказание услуг комиссии и их оформление договором комиссии - один из самых часто встречающихся способов оформления посреднических отношений.
Исходя из содержания п. 1 ст. 990 ГК РФ, следует, что по договору комиссии риелтор обязуется по поручению клиента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет клиента.
По сделке, совершенной комиссионером (риелтором) с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер (риелтор), хотя комитент (клиент) и был бы назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Сторонами правоотношений по оказанию услуг комиссии выступают комитент (клиент риелторской фирмы) и комиссионер (риелтор).
Содержанием услуг, предоставляемых риелторской фирмой по договору комиссии является оказание риелтором услуг по совершению сделок в интересах и по поручению клиента.
В большинстве случаев сделками, которые поручаются заключить посреднику, являются договоры купли-продажи недвижимого имущества. Но это вовсе не означает, что заключение комиссионером иных сделок законом запрещено. "Закон не запрещает заключать посредством договора комиссии любые другие сделки, как предусмотренные, так и не предусмотренные действующим гражданским законодательством, за исключением сделок, носящих личный характер".
Применительно к этому интересным представляется вопрос о возможности заключения риелтором от своего имени, но в интересах и за счет клиента целого ряда сделок различного вида, например соглашений об уступке прав требования. На практике возможны примеры, когда клиент посредством заключения договора комиссии с риелторской фирмой воспользуется посредническими услугами риелторской фирмы по приобретению доли инвестирования в строительстве жилого дома. Однако посредник может от своего имени заключить далеко не каждую сделку, так как не каждая сделка позволяет участие в ней лица, действующего в качестве посредника, т.е. от своего имени, но в чужих интересах. Поэтому можно отметить, что брокерские услуги (комиссии) риелторской фирмы могут быть применены клиентом лишь в случае, когда клиенту необходимо продать или купить квартиру. В остальных случаях пользоваться брокерскими услугами риелторской фирмы нецелесообразно для клиента.
В отношении договора комиссии действует законодательно установленная презумпция его возмездности, т.е. комитент (клиент) в любом случае должен уплатить комиссионеру (риелтору) причитающееся последнему вознаграждение. Согласно п. 1 ст. 991 ГК РФ комитент обязан уплатить комиссионеру вознаграждение, а в случае если комиссионер принял на себя ручательство за исполнение сделки третьим лицом, также дополнительное вознаграждение в размере и в порядке, установленных в договоре комиссии. Следовательно, стороны договора комиссии вправе договориться об обычном вознаграждении либо предусмотреть помимо обычного вознаграждения еще и дополнительное тогда, когда комиссионер ручается за исполнение сделки третьим лицом, так как по общему правилу комиссионер (риелтор) не отвечает перед комитентом (клиентом) за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной за счет комитента (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Принимая на себя дополнительную обязанность, комиссионер тем самым возлагает на себя дополнительную ответственность, за что и получает специальное поощрение. При этом следует иметь в виду, что комиссионер (риелтор), принимая на себя это обязательство, отвечает только за исполнение третьим лицом сделки, заключенной последним с комиссионером, но не за недействительность таковой <48>.
--------------------------------
<48> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.
Любопытным моментом в этой связи выступает положение, предусмотренное ст. 992 ГК РФ: в случае, когда риелтор по договору комиссии совершит сделку на условиях более выгодных, чем те, которые были указаны клиентом, дополнительная выгода делится между клиентом и риелтором поровну, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Зачастую на практике стороны активно пользуются таким "способом определения вознаграждения комиссионера", указывая в договорах комиссии денежную сумму, которую комиссионер обязан уплатить комитенту за переданный на реализацию и реализованный товар, предполагая, что если комиссионеру удастся продать такой товар по более высокой цене, выгоду посредник оставит себе в качестве вознаграждения.
Кроме выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях - и дополнительной выгоды комитент (клиент) обязан возместить комиссионеру (риелтору) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такая обязанность комитента (клиента) установлена ст. 1001 ГК РФ и обусловлена самой сущностью договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риелтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента впоследствии был наложен арест), риелтор сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 991 ГК РФ).
При оказании комиссионных услуг риелтор всегда действует за счет имущества клиента, поэтому вещи, поступившие к риелтору от клиента либо приобретенные риелтором за счет клиента, являются собственностью последнего. Несмотря на то, что риелтор может фактически обладать этими вещами, он не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению без специального указания на это клиента.
Обычно комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента. Исключение составляют те случаи, когда комиссионер либо не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица, либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере) (п. 1 ст. 993 ГК РФ).
В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту, собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитента передать ему права по такой сделке с соблюдением правил уступки требования. Уступка прав комитенту по сделке по этому основанию допускается независимо от соглашения комиссионера с третьим лицом, запрещающего или ограничивающего такую уступку. Однако это не освобождает комиссионера от ответственности перед третьим лицом в связи с уступкой права в нарушение соглашения о ее запрете или об ограничении (п. 2 ст. 993 ГК РФ).
Поскольку комиссионер (риелтор) является кредитором комитента (клиента) в отношении выплаты своего вознаграждения и возмещения расходов, связанных с выполнением комиссионного поручения, то он в случае неисполнения комитентом в срок вышеперечисленных обязательств вправе удерживать правомерно находящиеся у него вещи, принадлежащие комитенту и подлежащие передаче последнему, на основании ст. 359 и п. 2 ст. 996 ГК РФ. Такое поведение комиссионера является способом обеспечения исполнения комитентом своих имущественных обязанностей в отношении своего посредника. Однако это ущемляет права клиента, поскольку, как мы уже отмечали, риелтор не отвечает за неисполнение договора третьим лицом (с которым риелтор заключил сделку в интересах клиента) и может возникнуть ситуация, когда клиент фактически не получил исполнение по сделке, а оплатить услуги риелторской фирмы он уже обязан с момента заключения сделки, иначе риелтор может удержать у себя результат этой сделки. Клиент может избежать таких неблагоприятных последствий, если предусмотрит в договоре на оказание риелторских услуг (комиссии) определенный порядок и условия выплаты вознаграждения риелтору <49>.
--------------------------------
<49> Комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М.: Фонд "Правовая культура"; Гардарика, 1996.
Риелторская фирма отвечает перед клиентом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества клиента. Если при приеме риелтором имущества, переданного клиентом либо поступившего к риелтору для клиента, в этом имуществе окажутся повреждения или недостача, которые могут быть замечены при наружном осмотре, а также в случае причинения кем-либо ущерба имуществу клиента, находящемуся у риелтора, риелтор обязан принять меры по охране прав клиента, собрать необходимые доказательства и обо всем без промедления сообщить клиенту. Риелтор, не застраховавший находящееся у него имущество клиента, отвечает за это лишь в случаях, когда клиент предписал ему застраховать имущество за счет клиента либо страхование этого имущества риелтором предусмотрено договором комиссии или обычаями делового оборота. Поэтому в данном случае, как и при оказании риелторской фирмой услуг по агентскому договору, риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного клиентом риелтору, лежит на клиенте. В принципе и этого невыгодного для клиента положения можно избежать, если предусмотреть соответствующие условия в договоре комиссии.
Основной обязанностью риелтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).
Поскольку конструкция договора комиссии чаще всего опосредует отношения торгового представительства (купли-продажи объектов недвижимого имущества), не последнюю роль в которых играет специализированный хозяйствующий субъект - комиссионер (риелтор), то предполагается, что такой субъект является "мастером своего дела" и для него не требуется подробных указаний комитента (клиента) по поводу выполнения комиссионного поручения. Если же детальные указания комитента все-таки имеются либо в тексте договора, либо в иных документах, оформляющих отношения сторон, то комиссионер связан такими указаниями и не вправе отступать от них, за исключением случаев, специально предусмотренных ст. 995 ГК РФ.
Так, риелтор вправе отступить от указаний клиента, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риелтор не мог предварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риелтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиента о допущенных отступлениях. В отношении риелтора, действующего в качестве предпринимателя, имеется особое правило, согласно которому риелтору может быть предоставлено клиентом право отступать от его указаний без предварительного запроса. В этом случае риелтор обязан в разумный срок уведомить клиента о допущенных отступлениях, но договором комиссии может быть предусмотрено право риелтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.
Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риелтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки. В случае когда риелтор был обязан предварительно запросить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риелтор должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риелтора своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои правоотношения с риелторской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риелтор обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.
Если же риелтор купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риелтору в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риелтор сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.
Важной обязанностью риелтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риелтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами.
В случае если клиент обращается в риелторскую фирму, а не к одному риелтору, работающему самостоятельно, то нет особой необходимости обязывать риелтора составлять отчет для клиента по комиссионным выплатам.
Предусматривать в договоре оказания риелторских услуг (комиссии) обязанность риелтора в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.
Комиссионер (риелтор) по общему правилу имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае же заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риелтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения действия договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии <50>.
--------------------------------
<50> Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 1997.
В свою очередь, в обязанности клиента кроме урегулирования имущественных вопросов с риелтором входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риелтором, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риелтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.
Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. В случае же, когда договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риелтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риелтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риелтору понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.
По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если же договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риелтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риелтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что же касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом, а именно сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риелтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. В случае если клиент не выполнил указанную обязанность, то комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по более выгодной для комитента цене <51>. Обычно риелтор, который отказался от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договорных отношений, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов. Однако договором комиссии стороны вправе предусмотреть иное.
--------------------------------
<51> Горина И.Е. Защита прав потребителей: часто задаваемые вопросы, образцы документов: Сам себе адвокат, N 4. Юрайт-Издат, 2006.
Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи (сделок по предоставлению прав на это имущество), находится в собственности самого риелтора (было приобретено им ранее с целью последующей продажи) <52>.
--------------------------------
<52> Вилесова О.П., Казакова А.В. Договор комиссии: правовое регулирование // Аудиторские ведомости. 2001. Февраль. N 2.
Заниматься дилерской деятельностью может себе позволить крупная фирма, поскольку эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риелторских фирм они заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала риелторские фирмы скупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Однако наиболее распространены случаи, когда риелторские фирмы "покупают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.
Дилерскую деятельность риелторской фирмы можно отнести к услугам, которые оказывает риелторская фирма, поскольку, если оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и поручения, риелторская фирма выступает посредником в сделках, то в процессе оказания дилерских услуг риелторская фирма сама выступает как собственник имущества (его арендодатель или продавец) либо продает недвижимое имущество в своих интересах.
Разумеется, что, оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды.
В тех случаях, когда риелторские фирмы заключают договоры с целью приобрести имущество в своих интересах, то это также относится к услугам риелторской фирмы.
Риелторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является <53>.
--------------------------------
<53> Ларин С.Ю. О гражданско-правовых и налоговых аспектах посреднической деятельности // Аудиторские ведомости. 1998. Апрель. N 4.
Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риелторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.
Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риелтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:
1) услуг по информационному обеспечению участников сделок (предоставление информации об объектах, ценах на них, иной информации);
2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;
3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых <