6.1. Способы приобретения жилья
Любые сделки с недвижимостью вызывают большое количество вопросов.
Особенно проблематичными являются вопросы, связанные с приобретением жилья в собственность.
Существует две категории, на которые разделен весь рынок недвижимости, - первичный и вторичный рынки недвижимости.
Первичный рынок недвижимости состоит из новостроек, которые сдаются в эксплуатацию. У этой недвижимости еще не было хозяина.
Вторичный рынок недвижимости состоит из объектов недвижимости, которые уже находились в чьей-то собственности. Каждый объект недвижимости на вторичном рынке имеет свою историю или даже легенду. Именно изучение и проверка соответствия действительности таких историй и легенд представляет собой основную сложность для покупателей или работников рынка недвижимости.
Продавцами на первичном рынке жилья выступают строительные компании, агентства недвижимости или частные лица, обладающие правом собственности на данный объект, например, по договору долевого участия в строительстве. Основным неудобством покупки жилья на первичном рынке является то, что пройдет большое количество времени, прежде чем покупатель сможет въехать в приобретенную квартиру.
Каждый человек сам для себя решает, на каком из двух рынков приобретать свое жилье. И первичный, и вторичный рынки недвижимости имеют свои плюсы и минусы.
К плюсам приобретения жилья на первичном рынке, т.е. в новостройках или еще строящихся домах, можно отнести:
1) привлекательная цена за 1 кв. м;
2) возможность изменения планировки квартиры;
3) широкие возможности по проведению ремонтных и отделочных работ и др.
К плюсам приобретения жилья на вторичном рынке можно отнести:
1) на продажу выставляются уже готовые объекты, которые можно самостоятельно посмотреть, оценить и т.д.;
2) быстрое оформление квартиры в собственность и др.
Однако при покупке новостроек тоже возникают проблемы. Так, процесс строительства, регистрации и заселения в новый дом занимает очень большой период времени. Несмотря на то, что у квартир в новостройках нет историй и легенд, это не исключает возможность того, что покупатель может стать жертвой обмана или мошенничества. Проблемы и излишние финансовые траты могут возникнуть при ремонте или установке телефона, кабельного телевидения и т.д.
Многие профессиональные участники рынка недвижимости считают, что приобретение квартиры в строящемся доме - это самый выгодный и надежный вариант. Покупателю не нужно будет проверять юридическую чистоту покупаемого жилья. Да и цены на жилье в строящихся домах ниже, чем в уже готовых.
Существует также возможность осуществления зачета старой квартиры в счет новой. В подобных ситуациях клиент теряет около 20% рыночной стоимости своей прежней квартиры, зато избавляется от проблем, которые сопровождают процесс самостоятельной продажи. Однако существует опасность, что строительство задержится и покупатель не сможет въехать в новую квартиру в установленный срок.
Еще одним плюсом вторичного рынка недвижимости является то, что там происходит реализация альтернативных квартир, т.е. там совершаются разнообразные виды обмена жилья посредством купли-продажи, например, съезд (разъезд), расселение, обмен с оплатой одной из сторон.
С жильем можно осуществлять разнообразные операции.
Выделим несколько видов операций:
1) простая покупка (приобретение новой квартиры без одновременной продажи старой квартиры);
2) простая продажа (продажа старой квартиры без приобретения новой);
3) мена квартиры (одна квартира обменивается на другую с доплатой либо без нее);
4) обмен квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно производятся продажа старой и покупка новой квартиры);
5) съезд с квартиры путем купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа двух или нескольких квартир, вместо которых приобретается одна новая);
6) разъезд посредством купли-продажи (это альтернативная сделка, одновременно осуществляется продажа одной квартиры, взамен которой приобретают две или более новые);
7) дарение (носит безвозмездный характер);
8) рента, пожизненное содержание с иждивением.
Следует отметить, что даже не находящееся в собственности жилье можно обменять. Однако такой обмен влечет массу проблем. Во-первых, неприватизированный жилищный фонд ограничен, что сокращает возможность подобрать наилучший вариант обмена. Во-вторых, если приватизировать квартиру не представляется возможным, то и обменять ее, скорее всего, не удастся.
Поэтому неприватизированные квартиры крайне редко обмениваются, и вновь въехавшие жильцы стараются как можно быстрее такую квартиру приватизировать.
Помимо перечисленных способов, квартиру можно также приобрести по договору долевого участия в строительстве, поручения или комиссии, в результате уступки доли инвестирования или права требования.
6.2. Приобретение квартир по договору долевого участия
в строительстве и их реализация
В случае если речь идет о покупке жилья на первичном рынке, то в подавляющем большинстве случаев речь будет идти о покупке квартиры в еще строящемся, неоконченном доме.
Большинство людей, которые решили купить квартиру в первый раз, при покупке интересуются в первую очередь параметрами квартиры (такими, как площадь, этаж, планировка комнат и т.д.). При этом потенциальные покупатели упускают из вида юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры.
Однако риелтор должен учитывать и проверять все обстоятельства.
Риелтору при общении с представителем организации-продавца полезно будет выяснить:
1) сколько в приобретаемой квартире комнат и каков ее метраж;
2) сколько этажей в доме, на каком этаже располагается интересующий объект;
3) на какой стадии строительства находится дом, когда он будет сдан в эксплуатацию и заселен;
4) сколько времени занимает оформление собственности на данную квартиру, в какие сроки решается вопрос с пропиской;
5) включает ли в себя стоимость квартиры отделочные работы;
6) географическое расположение дома (близость метро, рынков, крупных магазинов, школ и иных важных объектов);
7) стоимость 1 кв. м, общая стоимость квартиры;
8) на условиях какого договора предоставляется квартира;
9) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;
10) какая организация примет дом на баланс и в эксплуатацию;
11) на какие льготы и скидки покупатель может рассчитывать.
После того как будет принято решение о приобретении квартиры в новостройке, будут выяснены вопросы с компаниями - строителем и продавцом, нужно будет решить еще ряд очень важных вопросов.
Во-первых, нужно навести справки о компании, с которой заключается договор: сколько лет она на рынке, какие объекты уже построила, каковы ее репутация, конкурентоспособность.
Во-вторых, полезно будет посетить строительную площадку, проверить, как идут работы, в каком районе располагается будущий дом.
В-третьих, заранее нужно выяснить, будет ли дом входить в товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Процесс строительства является крайне капиталоемкой областью деятельности. Данный процесс требует от застройщика отвлечения значительных финансовых средств на долгий период времени. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные извне средства.
В последнее время долевое участие в строительстве становится все более распространенной формой улучшения жилищных условий.
Организации-застройщики вместе с договором на долевое участие в строительстве получили возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства еще до сдачи строящегося дома в эксплуатацию.
Покупателям (физическим лицам) договор долевого участия в строительстве обеспечивает возможность вложения свободных денежных средств в строительство на льготных условиях.
Участие в названном договоре также облегчает гражданам возможность приобретения недвижимости в собственность.
Предметом договора о долевом участии в строительстве жилья является совместное долевое строительство дома по определенному адресу.
Согласно ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
В ГК РФ инвестиционный договор не предусмотрен. Но в широком смысле слова под таким договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности).
Правда, в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.
На сегодняшний момент в России широко распространен такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме долевого участия на основании договора инвестирования, долевого участия в строительстве и иного, а также на основании договора простого товарищества (о совместной деятельности).
За квартиру деньги покупатель вносит постепенно. Да и собственником недвижимости он становится не сразу. Сначала он просто инвестор (соинвестор, дольщик) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.
Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Главная функция инвестора - финансирование строительства. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.
По первому вашему требованию в фирме, которая выступает в качестве генерального инвестора, должны предоставить подлинник лицензии с приложением.
Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее. Вряд ли солидная фирма предложит уплатить часть стоимости квартиры неучтенной суммой, которая не упоминается ни в каких документах. Конечно, это будет в ее интересах - появится возможность сэкономить на налогах. Но каково придется вам в случае недобросовестности фирмы, в которую вы обратились?
Соинвесторы (дольщики или просто инвесторы) - физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ (п. 3 ст. 4 ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений").
При осуществлении строительства объекта в роли заказчика может выступать только одна организация, которая в соответствии с положением о заказчике-застройщике выполняет функции заказчика-застройщика, а другие организации-дольщики (инвесторы) или физические лица, заключившие договоры на часть стоимости строительства этого объекта, перечисляют денежные средства на финансирование строительства своей части объекта, и после ввода в эксплуатацию объекта эта часть передается организации-дольщику (инвестору) и является его собственностью.
Под застройщиками понимаются предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Подрядчиками являются физические и юридические лица, которые выполняют работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно нормам ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик - это тот, кто непосредственно строит дом.
Пользователями объектов капитальных вложений могут являться физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений также могут являться инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором (контрактом), заключаемым между ними <66>.
--------------------------------
<66> Адамов Н. Бухгалтерский учет инвестиций в капитальное строительство // Финансовая газета. 2003. Январь. N 3, 4.
Порядок взаимоотношений субъектов капитального строительства в процессе его осуществления, в частности финансирования и расчетов за выполненные подрядные работы, определяется договором (контрактом) на капитальное строительство.
Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются § 3 "Строительный подряд" главы 37 части второй ГК РФ, согласно которому договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
По закону сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания. Так что доказать факт передачи денег будет невозможно. Отношения между генеральным инвестором и инвестором (иначе будем их называть застройщиком и дольщиком) оформляют в виде одного или нескольких договоров. Озаглавить их могут по-разному: договорами долевого участия, инвестирования или соинвестирования. При этом у вас как инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. Запомните главное: ваше благополучие и минимум проблем в будущем во многом зависят от того, насколько грамотно составлен договор.
Договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. Инвестор привлекает посредника на строительство по самым разным причинам, например, из-за:
1) отсутствия профессиональных знаний в области строительства;
2) сложности координирования своих действий с другими инвесторами, которых, как правило, несколько;
3) нехватки свободного времени для активного участия в проекте.
Но в любом случае в договоре нужно четко прописать все детали, важные для обеих сторон. Это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.
Для того чтобы заключаемые строительными организациями гражданско-правовые договоры независимо от названия отвечали существу отношений по договору о совместной деятельности, прежде всего необходимо, чтобы все его участники (и граждане, и организации) имели единую цель - возведение и получение в собственность объекта недвижимости. При этом общая цель сторон должна быть изложена в договоре с достаточной степенью определенности, с тем чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Так, в рассматриваемом договоре эта цель заключается в совместном возведении, сдаче в эксплуатацию и передаче в собственность каждого участника строительства жилого объекта.
По этой причине инвесторами строительства, вносящими вклады в строящийся объект и получающими право на долю в нем, должны выступать не только заказчики строительства, но и организации-подрядчики. При этом каждая из сторон вправе рассчитывать на получение по окончании строительства в собственность части построенного объекта.
Здесь не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.
Таким образом, договор, по условиям которого организация, заключающая договор о долевом участии в строительстве, сама не вносит никаких средств, а физические и юридические лица - участники помимо вклада в строительство оплачивают ее содержание и возмещают иные расходы организации, договором о совместной деятельности не является.
В этой связи одним из доказательств наличия общего интереса всех сторон договора о долевом участии в строительстве жилья является определение в договоре доли каждой стороны в создаваемом объекте недвижимости, а также размера внесенного вклада <67>.
--------------------------------
<67> Камфер Ю. Долевое строительство жилья: работа в обмен на деньги или строим вместе // Экономика и жизнь. 2001. Сентябрь. N 15.
В условиях договора об обязанностях сторон совместно действовать для достижения общей цели помимо общей формулировки могут быть названы конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр. Обратим внимание, что обязанности по ведению общих дел в товариществе не следует путать с обязанностями по внесению вклада в общее дело, в связи с чем признанные вкладом в совместную деятельность подрядные работы строительной организации не являются обязанностями по ведению общих дел товарищества.
Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.
Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов.
Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.
Во-первых, при досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ).
Во-вторых, участник договора о долевом участии в строительстве с согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив в соответствии со ст. 382 ГК РФ соглашение об уступке требования. В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.
Существенным условием договора является его предмет. Предметом договора являются права и обязанности сторон. Для застройщика в договоре важно четко определить, что инвестор не заказывает ему готовый объект, а уполномочивает его действовать в интересах инвестора по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество.
Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.
Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, надо как можно подробнее описать характеристики этого объекта. Лучше дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст.
Если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а только его часть, то надо привести в договоре и характеристики этой части.
В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо записать: порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.
Необходимыми условиями инвестиционного договора являются:
1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;
2) местонахождение объекта;
3) сумма и форма инвестиций;
4) порядок финансирования инвестором объекта;
5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;
6) порядок выдела этой доли при наличии нескольких инвесторов;
7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;
8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;
9) обстоятельства "форс-мажор".
Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.
Договор долевого участия в строительстве может быть составлен как агентский договор, который заключается между инвестором и застройщиком. Инвестор в этом случае выполняет роль принципала, а застройщик - роль агента.
Таким образом, инвестор обязан оплатить работы и материалы и выплатить вознаграждение застройщику. За это инвесторы получают построенный объект. Застройщик же от своего имени, но за счет инвесторов заключает договор подряда на строительство объекта с подрядчиком.
В основе схемы долевого строительства обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией (или организацией) - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит строительный объект. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Второй уровень схемы долевого строительства - договоры между генеральным инвестором и соинвесторами (юридическими и физическими лицами) о привлечении инвестиций. Соинвесторы - юридические лица, в свою очередь, привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.
Договор направлен прежде всего на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений, поэтому на застройщика возлагается обязанность в установленный договором срок построить объект недвижимости или организовать его строительство или реконструкцию и передать часть построенного объекта другой стороне (дольщику), который, в свою очередь, обязан осуществить финансирование строительства <68>.
--------------------------------
<68> Трапезников В.А. Правовое регулирование инвестиционной деятельности в жилищном строительстве // Право и экономика. 2005. N 9.
В процессе строительства могут возникнуть изменения в части уменьшения или увеличения площади объекта инвестирования относительно определенной договором, сроков исполнения обязательств и т.д. Поэтому в договоре предусматриваются положения, в соответствии с которыми окончательная стоимость 1 кв. м жилья, которая включает все фактические затраты, связанные со строительством жилого дома, будет определена после окончания строительства на основании актов-сверок <69>.
--------------------------------
<69> Малюткина-Алексеева И. Долевое участие в строительстве и инвестиционные договоры // Российская юстиция. 2002. N 9.
В случае увеличения общей площади жилья (в результате контрольного обмера) обладатель доли (долевик) производит доплату за каждый квадратный метр дополнительной площади по его фактической стоимости, сложившейся на момент завершения строительства.
Особенно внимательными нужно быть при определении стоимости приобретаемой квартиры.
Обычно оплата происходит следующим образом:
1) первоначальный взнос, составляющий около 30% от всей суммы покупаемой квартиры;
2) второй платеж, который вносится в процессе строительства;
3) последний платеж вносится после того, как строящийся дом примет государственная комиссия, что будет обозначать, что постройка соответствует всем необходимым требованиям.
Экономия приобретателя зависит от того, как в договоре определяется окончательная стоимость приобретаемой квартиры.
В случае, если в договоре указывается "окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора", приобретатель не застрахован от того, что по завершении или даже в процессе строительства фирма посчитает себя вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и иные факторы.
Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, скажем, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Обязательно настаивайте на исключении такого пункта договора.
Денежные средства, полученные заказчиком согласно заключенным договорам на долевое участие в строительстве конкретно определенного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются в соответствии со своим целевым назначением. Таким образом, указанные средства не являются авансовыми платежами и не подпадают под объект обложения налогом на добавленную стоимость.
Очень важно соблюсти баланс между ответственностью сторон. Нередко в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует проявить настойчивость и добиться включения гарантий выполнения договора застройщиком. Обратите внимание на то, чтобы в договоре были оговорены условия его расторжения. Вдруг у вас возникнут непредвиденные обстоятельства и вы не сможете выкупить квартиру? В этом случае деньги вам должны вернуть. Правда, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который вы заключаете с фирмой, будет главным аргументом при решении всех возможных споров. Поэтому постарайтесь, чтобы все, что вам обещает застройщик, было скреплено его подписью и печатью компании. Прежде чем подписать договор об инвестировании строительства квартиры, убедитесь, что по условиям этого договора в обязанность фирмы входит оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик. Вообще, если речь идет о строительстве с долевым участием, покупателю крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Именно поэтому риелторская фирма с самого начала должна взять клиента под свою защиту. Если впоследствии что-то пойдет не по плану, вам, если вы действительно солидное агентство, придется отстаивать права своего клиента. Главное, чтобы между вами был заключен договор.
Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. После ввода законченного строительством жилого дома, т.е. физического возникновения объекта недвижимости, застройщик передает долевику объект (часть объекта) недвижимости по передаточному акту. В передаточном акте четко идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий.
В этом документе желательно также отразить тот факт, что и вы выполнили свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. Отсутствие в акте указаний на выполнение вами обязательств по финансированию позднее, при государственной регистрации вашего права на квартиру, потребует представления в учреждение юстиции дополнительных документов, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.
Если в договорах инвестирования номера квартир инвесторов не указывались, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. Точность сведений, отражающихся в акте распределения квартир, во многом зависит от добросовестности и честности лиц, которые этот акт составляют. Вероятность ошибки исключить нельзя. Поэтому в ваших интересах проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир ваши права не были ущемлены. Иначе придется обращаться в суд.
Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).
Как не стать собственником вечного долгостроя? Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением же жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются почти исключительно частные застройщики. Тут уж выбирать не приходится. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Обязательно выясните степень готовности дома: когда началось строительство и когда предполагается его окончание. Сегодня строят быстро. И если вам удалось узнать, что за пару лет дом построен всего наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода. О печальной судьбе кредиторов строительных фирм, так и не дождавшихся своей квартиры, частенько пишут средства массовой информации. После банкротства компании, строившей дом, в долевой собственности инвесторов может остаться лишь каркас недостроенного здания. Вряд ли это в состоянии кого-либо утешить. Но справедливости ради заметим: в последнее время такие истории случаются все реже. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за вашу будущую квартиру, еще раз взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.
Организация, с которой вы собираетесь заключить договор и которая привлекает для строительства денежные средства инвесторов, должна быть субъектом инвестиционной деятельности и иметь право на привлечение инвестиций для строительства объекта. Строительство же самого дома должно быть согласовано со всеми необходимыми инстанциями и вестись в соответствии с существующими строительными правилами и нормами. Право собственности на самовольную постройку у того, кто ее возвел, не возникает. Юридически нового дома просто не существует. А значит, и стать законным собственником квартиры в таком доме вы не сможете.
Как новую квартиру сделать своей по закону? Согласно ст. 16 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Приказом Минюста РФ от 9 июня 2005 г. N 82 утверждена Инструкция об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, котор