ДОГОВОР
Управления многоквартирным домом
г. Димитровград «10____» __мая______ 2017 года
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________,
(фамилия, имя и отчество полностью)
являющийся, собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме (МКД) по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Прониной __д. 6______________, кв.№ _________, общей площадью _______м2. именуемый в дальнейшем «Собственник», действующий на основании ____________________________________________________________________________
(правоустанавливающие документы на жилое помещение)
и управляющая организация __________________________, именуемая в дальнейшем «Исполнитель», в лице директора ______________________, действующего на основании Устава, именуемые совместно «Стороны», заключили настоящий Договор (далее «Договор») найма «Исполнителя» на равных и обоюдовыгодных условиях.
ТЕРМИНЫ
1.1. Многоквартирный дом —единый комплекс недвижимого имущества расположенный по адресу: _____________________________________, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей.
1.2. Собственник — лицо, являющийся собственником помещения, несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме.
1.3. Пользователи помещений - лица, пользующиеся жилыми и нежилыми помещениями (собственники жилых помещений и члены их семей, наниматели жилых помещений и члены их семей, собственники нежилых помещений или Владельцы нежилых помещений по иным законным основаниям).
1.4. Исполнитель — организация, уполномоченная общим собранием собственников многоквартирного дома на выполнение функций по управлению многоквартирным домом, в том числе по оказанию услуг и выполнению работ по содержанию и ремонту его общего имущества и предоставлению гражданам, проживающим в многоквартирном доме, собственникам жилых (нежилых) помещений коммунальных услуг, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от «___» ________________ 201__ г..
1.5. Помещение — часть Многоквартирного дома, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования и находящаяся во владении собственника.
1.6. Общее имущество в многоквартирном доме — принадлежащие собственникам помещений на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также система пожаротушения, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Перечень общего имущества приведен в Приложении №1 к настоящему договору.
1.7. При исполнении настоящего Договора, стороны руководствуются нормами действующего законодательства.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.
2.
2.1. Предметом настоящего договора является выполнение «Исполнителем» представленных в данном договоре условий «Собственника», на которых должно осуществляться выполнение работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома, предоставление коммунальных услуг и управление МКД.
Основанием для заключения настоящего Договора является решение общего собрания собственников помещений МКД, оформленное протоколом №___от ________20__ г. на управление, содержание, текущий ремонт общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг.
2.2. Условием оплаты жилищно-коммунальных услуг является ЖК, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённые ПП РФ № 354 от 06.05.2011 г. подтверждающий их выполнение и качество (отчёт о качестве теплоносителя по ОДПУ, акт приёмки выполненных работ и т. д.), при отсутствии которого услуга не оплачивается, а при наличии определяется размер снижения стоимости оплаты.
2.3. Договор предназначен для обеспечения «Собственнику» «Исполнителем» благоприятных и безопасных условий проживания в МКД, путем содержания в надлежащем состоянии общего имущества жилого дома и в предоставлении коммунальных услуг, состав и состояние которых указаны в приложении №1 к настоящему Договору.
2.4. Выполнение неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера), вызванных обстоятельствами, которые «Исполнитель» не мог разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает осуществляется «Исполнителем» незамедлительно, и подлежит оплате «Собственником» по факту выполнения.
2.5. Выявленные необходимые работы и услуги, не предусмотренные настоящим «Договором» в силу норм содержания дома, как объекта, должны выполняться «Исполнителем» по согласованию с Советом МКД, независимо от того, имеется ли по вопросам необходимости их выполнения особое решение собрания собственников помещений МКД, и подлежат оплате «Собственником» по факту исполнения.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
3.1. Настоящим Договором регулируются отношения Сторон по поводу:
- управления МКД;
- содержания общего имущества дома;
- текущего ремонта общего имущества «МКД»;
- предоставления коммунальных услуг «Собственнику» и лицам, проживающих с ним на законных основаниях.
На эти виды услуг составляются «Исполнителем» самостоятельные сметно-финансовые расчёты, с последующим отчётом при исполнении.
3.2. По вопросам управления МКД «Собственник» наделяет полномочиями по взаимодействию с «Исполнителем» Председателя Совета дома, выбранного общим собранием дома (на основании протокола №___ от ___). При этом «Собственник» не лишается права личного обращения к «Исполнителю» по всем вопросам, касающимся исполнения обязательств по настоящему «Договору».
Работу председателя совета дома оплачивать в размере, установленном решением общего собрания дома.
3.3. Ответственным лицом за техническое состояние МКД и его инженерного оборудования подготовку сетей и оборудования к приемке коммунальных ресурсов является «Исполнитель».
3.4. Контроль деятельности «Исполнителя» осуществляет Совет дома и его Председатель, при этом за «Собственником» сохраняется право получения информации о деятельности «Исполнителя» по настоящему Договору. Ежемесячно до 15 числа Председатель Совета дома знакомит собственников путём размещения на информационных досках информации, по актам сверки взаиморасчётов по содержанию и текущему ремонту МКД между Заказчиком – МКД и «Исполнителем».
3.5. При выполнении условий настоящего Договора Стороны руководствуются Конституцией Российской Федерации, Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг), Правилами содержания общего имущества в Многоквартирном доме и Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в Многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, стандартом раскрытия информации о деятельности организации управляющей Многоквартирными домами, утверждённым постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 года № 731 и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Ульяновской области.
ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА СТОРОН
4.1. «Исполнитель» обязан:
4.1.1. Иметь лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
4.1.2. Осуществлять управление МКД, содержание и ремонт общего имущества МКД в соответствии с условиями настоящего Договора, с наибольшей выгодой и в интересах «Собственника».
4.1.3. Обеспечить «Собственника» и лиц, пользующихся его помещением, коммунальными услугами и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД в соответствии с действующими Правилами, при этом:
- не менее одного раза в полугодие: производить осмотр общего имущества дома и в квартире «Собственника», при условии допуска в квартиру «Собственника»;
- снимать показания с приборов учета «Собственника» раз в полугодие, напоминая ему о сроках очередной поверки;
- выполнять платные заявки по ремонту личного имущества «Собственника», находящегося внутри его помещения, согласно перечню работ утвержденных «Исполнителем».
- вести бухгалтерский, оперативный, технический учёт и лицевые счета «Собственника» по данному Договору и на МКД, установленного общегородского образца; нести материальную ответственность за правильность и точность выполненных расчетов;
- рассматривать предложения, заявления и жалобы «Собственника», вести их учёт, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков, согласно срокам установленным законодательством.
4.1.4.Выполнять текущий ремонт по смете, составленной на основании акта обследования и дефектной ведомости.
Содержание и ремонт общего имущества дома выполнять исходя из технического состояния МКД, требований нормативных актов и в пределах цены «Договора». При необходимости по согласованию «Сторон» возможно изменение цены «Договора» или по дополнительной оплате
4.1.5.До 10 числа месяца, следующего за истекшим, предъявлять председателю совета дома на оплату по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома за истекший месяц акты сверки взаиморасчётов между «Заказчиком»-МКД и «Исполнителем» (приложение №8) и акты фактически выполненных работ (приложение №9), составленные на основании:
- по затрате времени на единицу измерения по ЕНиРам или по ВРЕРам (ведомственные районные единичные расценки на ремонтные и строительные работы);
- по расходованию материалов по нормативам ремонтных работ (ВРЕР);
- по стоимости материалов исходя из оптовой цены материала на момент ремонта в составе содержания;
- по стоимости оплаты труда – ФОТ, обоснованно, установленного приказом по предприятию;
При предъявлении «Исполнителем» невыполненных или необоснованно завышенных объемов работ и (или) цен, Председатель совета дома, в одностороннем порядке, имеет право не принимать данные документы. Невыполненные работы и услуги в объеме утвержденного тарифа на содержание общего имущества дома (без согласования с Председателем Совета дома) «Исполнитель» обязан выплатить штраф в размере невыполненных работ и услуг.
4.1.6. Снимать показания общедомовых приборов учёта потребления энергоресурсов в присутствии председателя совета дома в сроки, определённые договором с ресурсоснабжающими организациями.
4.1.7. Осуществлять использование общего имущества дома с целью заключения договоров с третьими лицами, только с согласия Собственников, оформленного протоколом общего собрания. Предоставлять копии договоров, ранее заключённых с третьими лицами, председателю совета дома.
Средства, поступившие в результате передачи в пользование общего имущества Собственников либо его части на счет Управляющей организации, после вычета установленных законодательством соответствующих налогов и суммы (процента), причитающейся Управляющей организации в соответствии с решением Собственников, направляются на снижение оплаты услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, выполняемых по настоящему Договору, либо на иные цели, определенные решением Собственников.
4.1.8. До 1 числа месяца предоставлять «Собственнику» месячный финансовый отчёт за оказанные коммунальные услуги и выполненные работы (по содержанию и текущему ремонту, месяцем позже) в платёжном документе, который одновременно является счётом на оплату «Собственнику» за истекший месяц. Без оформления и предъявления счёта на оплату «Исполнителем» «Собственник» не должен производить оплату;
4.1.9. При наличии технической возможности обеспечить бесперебойное круглосуточное горячее водоснабжение в циркуляционном режиме в течение года и в отопительный период давление не ниже 0,5 кгс/см2, с поддержанием температуры сетевой воды на водоразборном кране не ниже +60°С.
При поступлении жалоб и обращений собственника помещений о некачественной работе радиаторов (наличие воздуха) системы отопления после подписания акта готовности дома к зиме и пуска тепла, отсутствии давления и циркуляции в системе ГВС, «Исполнитель» доводит систему ГВС и отопления до требуемого рабочего состояния за свой счет.
Все отклонения в работе системы отопления, ГВС, ХВС и КНС фиксировать в журнале наблюдений и оформлять акты.
4.1.10. Подготовить к отопительному сезону систему отопления и приборы учета тепловой энергии. При этом работу считать законченной в полном объеме после подписания акта готовности к зиме представителем собственников. При отсутствии в акте подписи представителя собственников дом к зиме считать не подготовленным, а работу «Исполнителя» по управлению МКД считать неудовлетворительной и прибыль предприятию за месяц, указанный в акте, не начислять.
4.1.11. Предоставлять коммунальные услуги потребителям дома по коммерческим приборам учёта, согласно требованиям Правил, утверждённых ПП РФ №354 с учётом качества коммунальных ресурсов:
а. Отопление по ОДПУ
б. Горячую воду по индивидуальным приборам учёта по стоимости норматива потребления тепловой энергии или показаниям ОДПУ.
в. Холодную воду по индивидуальным приборам учёта.
г. Электроэнергию по индивидуальным приборам учёта с оплатой ОДН согласно требованиям законодательных актов.
Без учёта качества коммунального ресурса к оплате его не предъявлять, в противном случае «Исполнитель» снижает стоимость оплаты ресурса на 10%.
4.1.12. В порядке ответственности за эксплуатацию и техническое обслуживание узла учёта ресурсов, теплового пункта и инженерных сетей дома назначить ответственное лицо из своего инженерно- технического персонала, и оформить, согласно Правил технической эксплуатации теплового узла техническую документацию, включая оперативный журнал наблюдений и журнал учета тепловых ресурсов и постоянно их заполнять.
При отсутствии технической документации работу «Исполнителя» считать неудовлетворительной и прибыль «Исполнителю» не оплачивать до оформления технической документации в полном объеме.
4.1.13. Обеспечить в установленные сроки проведение поверок ОДПУ. При этом, «Исполнитель», осуществляя техническое обслуживание приборов, (а индивидуальных – при снятии показаний и осмотре их) обязан проинформировать «Собственника» о проведении планируемых работ на коллективных приборах и о сроках проведения поверки индивидуальных приборов «Собственника».
4.1.14. В конце каждого месяца по результатам суточного отчета потребления энергоснабжения делает запись в журнале учета и согласно приложению №2 ч.2 п.5 Правил предоставления коммунальных услуг и предоставлять журнал по первому требованию «Собственника». При нарушении норм СанПина по горячей воде производить перерасчет.
4.1.15. Любые перерасчеты по дому (кроме временно отсутствующих) и доначисления собственнику производить с согласия Председателя Совета дома.
Перерасчеты прошедшего года должны предъявляться до 25 марта текущего года, после чего перерасчеты к оплате не принимаются и долгом собственника не являются.
4.1.16. Расчет потребления электроэнергии по ОДПУ производить с учетом разницы стоимости дневного и ночного тарифа, которую перераспределять через ОДН всем собственникам с учетом норматива потребления ОДН по электроэнергии.
При необоснованном оформлении этой разницы в доход «Исполнителя», последний обязан возвратить эту сумму «Собственнику» и выплатить штраф в таком же размере.
4.1.17. Согласовывать с Советом дома договор на обслуживание ОДПУ с целью определения количества и качества предоставляемой информации и стоимости обслуживания, с учётом использования «Исполнителем» и РСО информации, выданной ОДПУ «Собственника».
При необоснованном оформлении сумм неустойки в доход «Исполнителя» последний обязан возвратить эту сумму «Собственнику» и выплатить штраф в размере этой суммы.
4.1.18. Проводить мероприятия с гражданами, имеющими задолженность за жилищно-коммунальные услуги, направленные на ее снижение.
4.1.19. В течение двух месяцев текущего года представить «Собственнику» на общем собрании МКД отчёт за истекший год по выполнению «Исполнителем» принятых условиями настоящего Договора, установленных в пределах принятой цены настоящего Договора и расходованию полученных от «Собственников» МКД средств на содержание, управление и ремонт МКД, по предлагаемой схеме.
а) размер полученных в течение отчетного года управляющей организацией от собственников помещений в многоквартирном доме средств в качестве платы за жилые помещения и коммунальные услуги, и размер расходов управляющей организации, связанных с управлением многоквартирным домом;
б) соответствие фактических перечня, объемов и качества услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме перечню и размеру платы;
в) список № квартир должников, несвоевременно и (или) не полностью вносящих плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и размеры сумм, не выплаченных ими на день представления собственнику отчета о выполнении договора, меры, принятые по повышению собираемости платежей, результаты принятых мер;
г) количество обращений и принятые меры по устранению недостатков.
Общее собрание оценивает работу «Исполнителя» за истекший год и принимает решение по использованию остатка средств или при недостаче по повышению тарифа.
4.1.20. По окончанию текущего и (или) капитального ремонта конструктивных элементов многоквартирного дома акты выполненных работ закрывать с участием председателя совета дома.
4.2. «Исполнитель» имеет право:
4.2.1. На взимание пени за просрочку платежей «Собственником», согласно норм и требований, установленных федеральным законодательством, по содержанию и ремонту общего имущества дома.
4.2.2. На приостановление или ограничение в предоставлении жилищно-коммунальных услуг «Собственнику» при неполной оплате в установленные муниципальной властью срок до 25 числа месяца
следующего за отчетным, а при дальнейшей просрочке платежей – передавать дело в судебные органы.
4.2.3. В рамках договорной цены и условий настоящего Договора самостоятельно определять порядок и способ выполнения договорных обязательств.
4.3. «Собственник» обязан:
4.3.1. Ежемесячно до 25 (двадцать пятого) числа, следующего за истекшим месяцем, вносить плату «Исполнителю» за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.
4.3.2. Предоставлять «Исполнителю» в любой форме месячные данные своих индивидуальных приборов учёта.
4.3.3. Предоставлять доступ «Исполнителя» к приборам учета коммунальных ресурсов и общему имуществу дома в квартире Собственника в аварийных, плановых и экстренных случаях.
4.3.4 Вносить плату «Исполнителю» за жилищные и коммунальные услуги только при предоставлении «Исполнителем» платёжного документа. А при отсутствии в представленном платёжном документе обоснованной оплаты (без указания объёмов, цены, Полной стоимости), каких-либо услуг не оплачивать их, а «Исполнитель не имеет права считать это долгом «Собственника».
При этом возможна предварительная оплата за последующие месяцы.
4.3.5. Принимать участие на очередных и внеочередных общих собраниях собственников помещений с целью принятия решений по вопросам управления МКД.
4.3.6. Письменно оповещать «Исполнителя» об изменении численности проживающих относительно прописанных жителей в квартире.
4.4. «Собственник» имеет право:
4.4.1. Требовать полного выполнения «Исполнителем» принятых решением общего собрания жилого дома и условий настоящего Договора.
4.4.2. Осуществлять контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по настоящему Договору, в ходе которого:
участвовать в осмотрах (измерениях, испытаниях, проверках) общего имущества в многоквартирном доме;
присутствовать при выполнении работ и оказании услуг управляющей организацией, связанных с выполнением обязанностей по настоящему договору;
знакомиться с содержанием технической документации на многоквартирный дом.
4.4.3. На своевременное и качественное предоставление коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту МКД.
4.4.4. Требовать изменения размера платы и получать от Управляющей организации сведения о состоянии своих расчетных счетов по оплате:
за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;
за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
4.4.5. Осуществлять ежемесячный контроль выполнения договорных обязательств Исполнителем по платежному документу, предоставленному «Собственнику».
4.4.6. Требовать от управляющей организации возмещения убытков, причиненных собственнику вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения управляющей организацией своих обязанностей по настоящему договору, а также в случае, если действие или бездействие управляющей организации принесло ущерб помещению(ям) или общему имуществу собственников.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
5.1. Исполнение договорных обязательств:
5.1.1.В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующем законодательством в жилищных отношениях и настоящим Договором.
5.1.2. «Исполнитель» несет ответственность перед «Собственником» за оказание всех видов услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества дома и качество которых должно соответствовать техническим регламентам и Правилам.
5.2. Ответственность «Исполнителя»:
5.2.1. Для выполнения текущего ремонта МКД «Собственнику» помещений необходимо вести накопления денежных средств, что должно отражаться в его платёжном документе. В случае не выполнения работ по содержанию и ремонту МКД или не выдерживания сроков начала и окончания работ, без соглашения «Сторон», «Исполнитель» обязан уплатить «Собственнику» штраф в размере 1/300 ключевой ставки Банка России., действующей на момент оплаты, от стоимости невыполненных работ или срывов сроков работ, за каждый день нарушения, и за невыполнение работ произвести перерасчет оплаты на сумму запланированных работ.
5.2.2. В случае невыполнения аварийных работ, в сроки, установленные правовыми документами, «Исполнитель» обязан уплатить «Собственнику» неустойку в размере 10% от стоимости восстановительных работ за каждый час превышения сроков.
5.2.3. Раз в месяц производить осмотр законсервированной на летний период системы отопления, с целью установления в ней снижения давления. При обнаружении «Собственником» снижения давления в системе, «Исполнитель» восстанавливает рабочее давление за свой счёт и оплачивает объем деаэрированной воды всей системы отопления. Оформляется двусторонний акт.
5.2.4. При потерях горячей и холодной воды, связанных с нарушением циркуляционного режима, непредвиденными технологическими остановками (некачественный или вынужденный ремонт, падение давления в сети, аварии) не по вине «Собственника», «Исполнитель» устраняет причины за свой счёт и компенсирует «Собственнику» потери по воде.
5.3. Ответственность «Собственника»:
5.3.1. В случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за фактически оказанные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и предоставленные коммунальные услуги, «Собственник» обязан уплатить Исполнителю неустойку в размере и в порядке, установленном
ч.14, ст.155 ЖК РФ и условиями настоящего Договора при согласии «Собственника» или по решению суда при его несогласии.