РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА





Таблица 10.1

Характеристика оцениваемой квартиры и объектов-аналогов по элементам сравнения

Характеристика Объект оценки Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5
Сегмент рынка рынок коммерческой недвижимости
Текущее использование Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Площадь, кв.м. 41,8 41,0 44,0 46,0 28,0 45,3
Месторасположение г. Москва, ЮЗАО, ул. Ратная д.10 кор. 1 м. Бульвар Дмитрия Донского г. Москва, ЮЗАО, улица Адмирала Лазарева, д.39 м. Бульвар Дмитрия Донского 10 мин г. Москва, ЮАО, Чертановская улица д. 37 м. Пражская, г. Москва, ЮЗАО, м.улица Горчакова, ул. Южнобутовская д. 44 г. Москва, ЮЗАО, м. Южная, ул. Сумская 12 корп. 3 г. Москва, ЮЗАО, метро: БУЛЬВАР ДМИТРИЯ ДОНСКОГО, адрес: 1-я Мелитопольская ул. 10
Транспортная доступность   10 мин транспортом 10 мин пешком 6 минут пешком 10 минут пешком от метро 10 мин. транспортом
Тип помещения 1 комнатная квартира в 12-ти этажном панельном доме 1 комнатная квартира.7/14 этажного дома 1 комнатная квартира, 4 этаж 9 этажного панельного дома 1 комнатная квартира, 6 этаж 9-этажного панельного дома 1 комнатная квартира,1 этаж 9 этажного панельного дома 2х комнатная квартира, 2 этаж 5 этажного панельного дома
Транспортная доступность Отличная Хорошая Отличная Отличная Отличная Хорошая
Техническое состояние Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
Связь Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется
Парковка Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная Стихийная
Охрана Домофон Домофон Домофон Домофон Домофон Домофон
Вход С улицы отдельный С улицы отдельный С улицы отдельный Отдельный вход Отдельный вход Отдельный вход
Ремонт Не требуется Не требуется Не требуется Не требуется Не требуется Не требуется
Площадь кухни(м. кв.) 8,6     9.1    
Цена предложения, долл. США   154 663 179 859 167 923 97 511 185 173
Цена за 1кв.м., долл. США       3650,5 3482,5 4087,7
Источник информации   www.irn.ru www.irn.ru www.irn.ru www.irn.ru www.irn.ru

 

При расчете стоимости объекта оценки использовались общие площади сравниваемых квартир с учетом площадей лоджий (балконов), т.к. при продаже квартиры цена предложения включает стоимость площади лоджии (балкона).

При оценке рыночной стоимости оцениваемой квартиры были сделаны следующие корректировки.

Расчет стоимости оцениваемого объекта

Путем внесения корректировок в цены объектов-аналогов

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в следующей расчетной таблице:

Таблица 10.2

Характеристика Объект оценки №1 Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Объект 5
Текущее использование Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира Квартира
Цена предложения, долл. США   154 663 179 859 167 923 97 511 185 173
Площадь, кв. м. 41,8         45,3
Цена за 1кв.м. долл. США       3650,5 3482,5 4087,7
Корректировка на месторасположение   0% -10% 0% -0% -10%
Цена за 1кв.м. после корректировки, долл.США       3650,5 3482,5 3678,3
Корректировка на техническое состояние   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США       3650,5 3482,5 3678,3
Корректировка на площадь   0% 0% 0% -5% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США       3650,5 3308,4 3678,3
Корректировка на тип помещения   0% 0% 0% 0% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США       3650,5 3308,4 3678,3
Корректировка на наличие связи   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Цена за 1 кв.м. после корректировки,долл.США       3650,5 3308,4 3678,3
Корректировка на транспортную доступность   0% -5% 0% 0% -5%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США     3494,1 3650,5 3308,4 3494,4
Корректировка на наличие парковки и охраны   0% 0% 0% 0% 0%
Продолжение таблицы 10.2
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США     3494,1 3650,5 3308,4 3494,4
Корректировка на тип постройки   0% 0% 0% 0% 0%
Цена за 1 кв.м. после корректировки, долл.США     3494,1 3650,5 3308,4 3494,4
Весовой коэффициент   0,2 0,1 0,2 0,19 0,31
Итог   $363,02 $192,88 $327,31 $281,09 $469,15
Стоимость объекта оценки, долл.США за 1 кв.м. Курс доллара США на 10.12.2015 – 28,00 р. 3545,77            


Корректировка на местоположение.

Оцениваемый объект и объекты-аналоги находятся в Южном административном округе и в Юго-западном административном округе г. Москвы. Исследовав рынок жилой недвижимости по административным округам г. Москвы, и произведя необходимые статистические вычисления на основе составления статистической выборки, определив прямую и косвенную зависимость стоимости жилой недвижимости от ее месторасположения, оценщик провел необходимые корректировки к стоимости объектов аналогов.

Корректировка на транспортную доступность

Данная корректировка составила 10% для некоторых объектов, особенно удаленных от радиальных веток метрополитена, от основных транспортных маршрутов.

Корректировки на наличие парковки и охраны, на техническое состояние, на наличие связи, тип постройки и не проводились в связи с идентичными данными объектов-аналогов к объекту оценки.

Корректировки на жилую площадь

Корректировка на жилую площадь в размере уменьшения на 5% проводилась по 5 аналогу, поскольку его площадь меньше средней площади по аналогам в полтора раза.

Таким образом, определенная сравнительным подходом стоимость квартиры №13, расположенная по адресу:г. Москва, ул. Ратная дом 10 корп. 1 кв. 13,на дату оценки 10.12.2015 г. округленно составляет:

3545,77*41,8=148213,2долларов США или



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2016-03-24 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: