Процесс оценки
Обязательные требования к договору об оценке (ст. 10 ФЗ №135-ФЗ)
Задание на оценку (п. 21 ФСО№1).
Отчет об оценке (ст. 11 ФЗ №135-ФЗ, ФСО№3)
Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
Существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете.
1. Дата составления и порядковый номер отчета. Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков.
2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Такими основаниями могут являться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти.
3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков. Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия.
4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости.
5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указываются все действующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты, которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д.
6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы <1>), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы:
- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
- сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация:
- о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;
- применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства вычислений.
8. Дата определения стоимости объекта оценки. Термины "дата оценки", "дата определения стоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость).
9. Цель и задача оценки. Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемое использование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров).
10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Количественными характеристиками являются ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д.
Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения.
В отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:
а) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
б) применяемые стандарты оценки;
в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
г) сведения о заказчике оценки и об оценщике (оценщиках), подписавшем (подписавших) отчет об оценке (в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков), а также о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор;
д) информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
е) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
- общая информация, идентифицирующая объект оценки;
- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
- итоговая величина стоимости объекта оценки;
- ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости;
ж) описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – также реквизиты юридического лица (в том числе полное и (в случае, если имеется) сокращенное наименование, дата государственной регистрации, основной государственный регистрационный номер) и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);
з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость;
и) описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки;
к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).