Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Вещи суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, – земля, полезные ископаемые, растения и т.д.
Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми.
Действующее законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. Гражданский Кодекс Российской Федерации в статьях 130, 131 предусматривает критерии отнесения имущества к недвижимому. Согласно указанным статьям определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимости получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.
Правильное определение соблюдения критериев отнесения имущества к недвижимому имеет значение во множестве практических случаев применения норм о недвижимом имуществе. К таким случаям относится, прежде всего, признание строения капитальным, необходимое для последующей государственной регистрации его в Государственном Реестре, постановки на кадастровый и налоговый учет, а также для совершения иных юридически значимых действий с недвижимым имуществом (это имеет значение в первую очередь для жилых строений, кроме того, критерии отнесения имущества к недвижимому необходимы для решения проблем при узаконивании так называемых самовольных построек.
Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости.
Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации.
Зачастую решение об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу принимается судом.
Так, например, согласно материалам дела №Ф03-А51/06-1/4367[26] склад-магазин изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций, фактически также было возведено некапитальное строение, вследствие чего это сооружение не было признано недвижимостью. В материалах дела имелось экспертное заключение, согласно которому спорное строение представляло собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 метра, выполненном на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства конструкцию здания можно разбирать без нарушения ее целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. Соответственно, данный объект относится к мобильным сооружениям и не может быть отнесен к объектам недвижимости.
Таким образом, среди технических критериев отнесения строений и сооружений к недвижимости, выделенных арбитражными судами, можно назвать: капитальный характер строения, монтаж его на специально возведенном фундаменте, функционально необходимом для данного типа строений, подведение к нему стационарных коммуникаций. Важно, что наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания объекта недвижимым, кроме того, наличие данного признака должно быть объективно, функционально обусловлено. Оценка того, является ли объект недвижимым, производится судами на основании всех представленных документов и совокупности всех признаков. При этом постановка строения на технический учет и инвентаризацию сама по себе не является бесспорным доказательством принадлежности данного строения к недвижимости.
Отдельно следует подчеркнуть необходимость получения разрешения на строительство капитального объекта и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил. Даже если построенный объект с технической точки зрения обладает всеми признаками недвижимости, суд отказывает в регистрации права на такое строение на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений.
Можно выделить следующие виды недвижимого имущества:
Объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.
Объекты, имеющие прочную связь с землей, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.
Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имущества.[27] Действующий Лесной кодекс РФ к объектам недвижимости в лесных отношениях относит земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.
Обособленные водные объекты. В связи с принятием нового Водного кодекса РФ указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.[28] Согласно статье 102 Земельного кодекса РФ земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.
Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.
Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ; статья 1 ФЗ от 02.02.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).
Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В зависимости от целевого назначения здания подразделяются на нежилые и жилые. К последним относятся жилой дом, квартира, комната.
Кᅟ недвижимомуᅟ имуществуᅟ жилогоᅟ назначенияᅟ относятсяᅟ жилыеᅟ домаᅟ иᅟ жилыеᅟ помещения,ᅟ предназначенныеᅟ дляᅟ постоянногоᅟ проживанияᅟ граждан,ᅟ аᅟ такжеᅟ дляᅟ использованияᅟ вᅟ установленномᅟ порядкеᅟ вᅟ качествеᅟ служебныхᅟ помещений,ᅟ жилыхᅟ помещенийᅟ изᅟ фондовᅟ жильяᅟ дляᅟ временногоᅟ поселения,ᅟ общежитийᅟ иᅟ другихᅟ специализированныхᅟ жилыхᅟ помещений.[29]ᅟ
Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).
Сооружение - инженерно-строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например, нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы; эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения; мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил) и т.д.
К ﾠсооружениям ﾠтакже ﾠотносятся: ﾠзаконченные ﾠфункциональные ﾠустройства ﾠдля ﾠпередачи ﾠэнергии ﾠи ﾠинформации, ﾠтакие ﾠкак ﾠлинии ﾠэлектропередачи, ﾠтеплоцентрали, ﾠтрубопроводы ﾠразличного ﾠназначения, ﾠрадиорелейные ﾠлинии, ﾠкабельные ﾠлинии ﾠсвязи, ﾠспециализированные ﾠсооружения ﾠсистем ﾠсвязи, ﾠа ﾠтакже ﾠряд ﾠаналогичных ﾠобъектов ﾠсо ﾠвсеми ﾠсопутствующими ﾠкомплексами ﾠинженерных ﾠсооружений.
Особым ﾠобъектом ﾠнедвижимости ﾠявляется ﾠпредприятие ﾠкак ﾠединый ﾠимущественный ﾠкомплекс, ﾠиспользуемый ﾠдля ﾠосуществления ﾠпредпринимательской ﾠдеятельности ﾠ(статья ﾠ132 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠВ ﾠсостав ﾠпредприятия ﾠкак ﾠимущественного ﾠкомплекса ﾠвходят ﾠвсе ﾠвиды ﾠимущества, ﾠпредназначенные ﾠдля ﾠего ﾠдеятельности, ﾠвключая ﾠземельные ﾠучастки, ﾠздания, ﾠсооружения, ﾠоборудование, ﾠинвентарь, ﾠсырье, ﾠпродукцию, ﾠправа ﾠтребования, ﾠдолги, ﾠа ﾠтакже ﾠправа ﾠна ﾠобозначения, ﾠиндивидуализирующие ﾠпредприятие, ﾠего ﾠпродукцию, ﾠработы ﾠи ﾠуслуги ﾠ(фирменное ﾠнаименование, ﾠтоварные ﾠзнаки, ﾠзнаки ﾠобслуживания), ﾠи ﾠдругие ﾠисключительные ﾠправа, ﾠесли ﾠиное ﾠне ﾠпредусмотрено ﾠзаконом ﾠили ﾠдоговором. ﾠ
В ﾠсоответствии ﾠс ﾠФедеральным ﾠзаконом ﾠ«О ﾠвнесении ﾠизменений ﾠв ﾠподраздел ﾠ3 ﾠраздела ﾠI ﾠчасти ﾠпервой ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРоссийской ﾠФедерации»[30] ﾠс ﾠ1 ﾠоктября ﾠ2013 ﾠг. ﾠв ﾠГражданском ﾠкодексе ﾠРФ ﾠпоявилась ﾠновая ﾠстатья ﾠ133.1, ﾠв ﾠкоторой ﾠговорится ﾠо ﾠтом, ﾠчто ﾠнедвижимой ﾠвещью, ﾠучаствующей ﾠв ﾠобороте ﾠкак ﾠединый ﾠобъект, ﾠможет ﾠявляться ﾠединый ﾠнедвижимый ﾠкомплекс ﾠ- ﾠсовокупность ﾠобъединенных ﾠединым ﾠназначением ﾠзданий, ﾠсооружений ﾠи ﾠиных ﾠвещей, ﾠнеразрывно ﾠсвязанных ﾠфизически ﾠили ﾠтехнологически ﾠлибо ﾠрасположенных ﾠна ﾠодном ﾠземельном ﾠучастке, ﾠесли ﾠв ﾠЕдином ﾠгосударственном ﾠреестре ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠи ﾠсделок ﾠс ﾠним ﾠзарегистрировано ﾠправо ﾠсобственности ﾠна ﾠсовокупность ﾠуказанных ﾠобъектов ﾠв ﾠцелом ﾠкак ﾠодну ﾠнедвижимую ﾠвещь.
До ﾠ01.03.2013 ﾠгода ﾠдоговор ﾠдарения ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠ(к ﾠкоторому ﾠсогласно ﾠстатье ﾠ130 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠ ﾠРФ ﾠотносятся ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠквартиры, ﾠдома ﾠи ﾠземельные ﾠучастки, ﾠа ﾠтакже ﾠдоли ﾠв ﾠправе ﾠсобственности ﾠна ﾠних) ﾠподлежал ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠи ﾠсчитался ﾠзаключенным ﾠс ﾠмомента ﾠего ﾠрегистрации ﾠ(пункт ﾠ3 ﾠстатьи ﾠ433, ﾠпункт ﾠ3 ﾠстатьи ﾠ574 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠНесоблюдение ﾠтребования ﾠо ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠтакой ﾠсделки ﾠвлекло ﾠее ﾠничтожность, ﾠто ﾠесть ﾠнедействительность ﾠнезависимо ﾠот ﾠпризнания ﾠее ﾠтаковой ﾠсудом ﾠ(пункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ165, ﾠпункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ166 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ ﾠв ﾠредакции, ﾠдействовавшей ﾠдо ﾠ01.09.2013 ﾠгода ﾠ- ﾠдаты ﾠвступления ﾠв ﾠсилу ﾠФедерального ﾠзакона ﾠ«О ﾠвнесении ﾠизменений ﾠв ﾠподразделы ﾠ4 ﾠи ﾠ5 ﾠраздела ﾠI ﾠчасти ﾠпервой ﾠи ﾠстатью ﾠ1153 ﾠчасти ﾠтретьей ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРоссийской ﾠФедерации» ﾠ[31]).
Однако ﾠФедеральный ﾠзакон ﾠ«О ﾠвнесении ﾠизменений ﾠв ﾠглавы ﾠ1, ﾠ2, ﾠ3 ﾠи ﾠ4 ﾠчасти ﾠпервой ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРоссийской ﾠФедерации», ﾠвнесший ﾠизменения ﾠв ﾠряд ﾠположений ﾠчасти ﾠпервой ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ, ﾠисключил ﾠусловие ﾠо ﾠнеобходимости ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠдля ﾠряда ﾠдоговоров, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠдля ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимого ﾠимущества, ﾠесли ﾠэти ﾠдоговоры ﾠзаключаются ﾠпосле ﾠ01.03.2013 ﾠг.[32]
Согласно ﾠст. ﾠ131 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ ﾠправо ﾠсобственности ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠподлежит ﾠгосударственной ﾠрегистрации. ﾠПорядок ﾠи ﾠоснования ﾠотказа ﾠв ﾠрегистрации ﾠустановлены ﾠФедеральным ﾠзаконом ﾠ«О ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠи ﾠсделок ﾠс ﾠним». ﾠДокументальным ﾠподтверждением ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠвозникновения ﾠи ﾠперехода ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠявляется ﾠсвидетельство ﾠо ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправ ﾠили ﾠвыписка ﾠиз ﾠЕдиного ﾠгосударственного ﾠреестра ﾠправ ﾠ(ст. ﾠ14 ﾠФЗ ﾠ«О ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправ ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠи ﾠсделок ﾠс ﾠним»).
Таким ﾠобразом, ﾠдо ﾠ01.03.2013 ﾠг. ﾠпри ﾠзаключении ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠподлежал ﾠкак ﾠсам ﾠдоговор, ﾠтак ﾠи ﾠпередача ﾠправа ﾠсобственности ﾠна ﾠдаримое ﾠнедвижимое ﾠимущество. ﾠПосле ﾠэтой ﾠдаты ﾠправило ﾠо ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠприменяется ﾠтолько ﾠк ﾠпереходу ﾠправа ﾠсобственности ﾠна ﾠтакое ﾠимущество.
1.3. ﾠИсточники ﾠправового ﾠрегулирования ﾠотношений, ﾠоснованных ﾠна ﾠдоговоре ﾠдарения ﾠнедвижимого ﾠимущества
Договор ﾠдарения ﾠ– ﾠодин ﾠиз ﾠсамых ﾠдревних ﾠдоговоров ﾠ(наряду ﾠс ﾠдоговором ﾠмены ﾠи ﾠкупли-продажи), ﾠнаправленных ﾠна ﾠпереход ﾠправа ﾠсобственности ﾠот ﾠдарителя ﾠк ﾠодаряемому. ﾠ
Еще ﾠв ﾠ19 ﾠвеке, ﾠв ﾠРоссийском ﾠСводе ﾠзаконов, ﾠнормы, ﾠсвязанные ﾠс ﾠдоговором ﾠдарения, ﾠсодержались ﾠв ﾠкниге ﾠ«О ﾠпорядке ﾠприобретения ﾠи ﾠукрепления ﾠправ ﾠна ﾠимущества ﾠв ﾠособенности». ﾠ
Позже, ﾠпри ﾠсоветской ﾠвласти, ﾠдекрет ﾠВЦИК ﾠ«О ﾠдарениях» ﾠ1918 ﾠг. ﾠустанавливал ﾠформу ﾠдоговора ﾠдарения, ﾠпредельно ﾠдопустимую ﾠсумму ﾠдара, ﾠзапрет ﾠдарения ﾠна ﾠслучай ﾠсмерти, ﾠпоследствия ﾠпризнания ﾠдоговора ﾠнедействительным.
В ﾠГражданском ﾠкодексе ﾠРСФСР ﾠ1922 ﾠг. ﾠдоговору ﾠдарения ﾠбыла ﾠпосвящена ﾠлишь ﾠодна ﾠнорма, ﾠустанавливающая ﾠследующее ﾠправило: ﾠ«Договор ﾠо ﾠбезвозмездной ﾠуступке ﾠимущества ﾠ(дарение) ﾠна ﾠсумму ﾠболее ﾠодной ﾠтысячи ﾠрублей ﾠдолжен ﾠбыть, ﾠпод ﾠстрахом ﾠнедействительности, ﾠнотариально ﾠудостоверен».[33]
Все ﾠотношения, ﾠсвязанные ﾠс ﾠдоговором ﾠдарения, ﾠрегламентировались ﾠв ﾠГражданском ﾠкодексе ﾠРСФСР ﾠ1964 ﾠг. ﾠдвумя ﾠстатьями. ﾠСогласно ﾠпервой ﾠиз ﾠних, ﾠпо ﾠдоговору ﾠдарения ﾠодна ﾠсторона ﾠпередает ﾠбезвозмездно ﾠдругой ﾠстороне ﾠимущество ﾠв ﾠсобственность. ﾠДоговор ﾠдарения ﾠсчитается ﾠзаключенным ﾠв ﾠмомент ﾠпередачи ﾠимущества. ﾠДарение ﾠгражданином ﾠимущества ﾠгосударственной, ﾠкооперативной ﾠили ﾠобщественной ﾠорганизации ﾠможет ﾠбыть ﾠобусловлено ﾠиспользованием ﾠэтого ﾠимущества ﾠдля ﾠопределенной ﾠобщественно ﾠполезной ﾠцели. ﾠВторая ﾠстатья ﾠпредусматривала ﾠтребования, ﾠпредъявляемые ﾠк ﾠформе ﾠдоговора ﾠдарения. ﾠВ ﾠсоответствии ﾠс ﾠэтими ﾠтребованиями ﾠдоговор ﾠдарения ﾠна ﾠсумму ﾠсвыше ﾠпятисот ﾠрублей ﾠи ﾠдоговор ﾠдарения ﾠвалютных ﾠценностей ﾠна ﾠсумму ﾠсвыше ﾠпятидесяти ﾠрублей ﾠнотариально ﾠудостоверялись. ﾠДоговор ﾠдарения ﾠгражданином ﾠимущества ﾠгосударственной, ﾠкооперативной ﾠили ﾠобщественной ﾠорганизации ﾠзаключался ﾠв ﾠпростой ﾠписьменной ﾠформе, ﾠдоговор ﾠдарения ﾠжилого ﾠдома ﾠ- ﾠв ﾠформе, ﾠустановленной ﾠдля ﾠдоговора ﾠкупли ﾠ- ﾠпродажи ﾠжилого ﾠдома.[34]
В ﾠсовременных ﾠусловиях ﾠразвития ﾠрыночных ﾠсвязей ﾠпроизошло ﾠзначительное ﾠвозрастание ﾠроли ﾠгражданско-правового ﾠрегулирования ﾠрассматриваемых ﾠотношений. ﾠЭто ﾠвыражается, ﾠпрежде ﾠвсего, ﾠв ﾠдостаточно ﾠразвернутой ﾠи ﾠсравнительно ﾠдетальной ﾠих ﾠрегламентации ﾠв ﾠзаконе.
В ﾠнастоящее ﾠвремя ﾠнормы, ﾠрегулирующие ﾠдоговор ﾠдарения, ﾠпо-прежнему ﾠаккумулированы ﾠв ﾠГражданском ﾠкодексе ﾠРФ. ﾠОднако ﾠГражданский ﾠкодекс ﾠРФ ﾠуделяет ﾠдарению ﾠгораздо ﾠбольше ﾠвнимания, ﾠвыделив, ﾠв ﾠчастности, ﾠдля ﾠэтого ﾠотдельную ﾠглаву ﾠво ﾠвторой ﾠчасти, ﾠсостоящую ﾠиз ﾠ11 ﾠстатей, ﾠгде ﾠдана ﾠдостаточно ﾠразвернутая ﾠи ﾠдетальная ﾠрегламентация.
Помимо ﾠнорм ﾠгражданского ﾠправа, ﾠотношения, ﾠсвязанные ﾠс ﾠдарением ﾠнедвижимого ﾠимущества, ﾠподпадают ﾠпод ﾠдействие ﾠправил ﾠдругих ﾠотраслей ﾠроссийского ﾠправа, ﾠв ﾠчастности ﾠземельного, ﾠжилищного. ﾠК ﾠчислу ﾠактов, ﾠсодержащих ﾠтакие ﾠправила, ﾠотносятся: ﾠЗемельный ﾠкодекс ﾠРФ, ﾠЖилищный ﾠкодекс ﾠРФ, ﾠСемейный ﾠкодекс ﾠРФ ﾠи ﾠдр.
По ﾠобщему ﾠправилу ﾠимущественные ﾠотношения ﾠпо ﾠвладению, ﾠпользованию ﾠи ﾠраспоряжению ﾠземлей, ﾠа ﾠтакже ﾠпо ﾠсовершению ﾠсделок ﾠс ﾠней ﾠрегулируются ﾠгражданским ﾠзаконодательством. ﾠИсключение ﾠ- ﾠслучаи, ﾠкогда ﾠземельным, ﾠлесным, ﾠводным ﾠзаконодательством, ﾠзаконодательством ﾠо ﾠнедрах, ﾠоб ﾠохране ﾠокружающей ﾠсреды, ﾠспециальными ﾠфедеральными ﾠзаконами ﾠпредусмотрено ﾠиное.
Земельный ﾠкодекс ﾠРФ ﾠопределяет ﾠосновные ﾠпринципы ﾠземельного ﾠзаконодательства. ﾠТак, ﾠустановлен ﾠприоритет ﾠохраны ﾠземли ﾠперед ﾠее ﾠиспользованием ﾠв ﾠкачестве ﾠобъекта ﾠнедвижимости. ﾠВсе ﾠпрочно ﾠсвязанные ﾠс ﾠземлей ﾠобъекты ﾠследуют ﾠсудьбе ﾠсоответствующих ﾠучастков ﾠ(за ﾠисключением ﾠслучаев, ﾠустановленных ﾠфедеральными ﾠзаконами).
Правовой ﾠрежим ﾠземель ﾠопределяется ﾠисходя ﾠиз ﾠих ﾠпринадлежности ﾠк ﾠопределенной ﾠкатегории ﾠи ﾠразрешенного ﾠиспользования ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠзонированием ﾠтерриторий. ﾠКатегория ﾠзависит ﾠот ﾠцелевого ﾠназначения. ﾠВыделяют ﾠземли ﾠс/х ﾠназначения, ﾠнаселенных ﾠпунктов, ﾠспецназначения, ﾠособо ﾠохраняемых ﾠтерриторий ﾠи ﾠобъектов, ﾠлесного ﾠи ﾠводного ﾠфондов, ﾠзапаса.
Земля ﾠможет ﾠнаходиться ﾠв ﾠсобственности, ﾠаренде, ﾠпожизненном ﾠнаследуемом ﾠвладении, ﾠпостоянном ﾠ(бессрочном) ﾠили ﾠбезвозмездном ﾠсрочном ﾠпользовании. ﾠТакже ﾠможет ﾠустанавливаться ﾠрежим ﾠограниченного ﾠпользования ﾠчужими ﾠземельными ﾠучастками ﾠ(сервитут). ﾠОпределены ﾠоснования ﾠвозникновения, ﾠизменения, ﾠограничения ﾠи ﾠпрекращения ﾠуказанных ﾠправ.
Кроме ﾠтого, ﾠземельное ﾠзаконодательство ﾠустанавливает ﾠряд ﾠограничений ﾠна ﾠзаключение ﾠсделок ﾠс ﾠземельными ﾠучастками. ﾠС ﾠучастками ﾠземель, ﾠизъятыми ﾠиз ﾠоборота, ﾠвообще ﾠне ﾠмогут ﾠсовершаться ﾠникакие ﾠсделки; ﾠучастки ﾠземель, ﾠограниченных ﾠв ﾠобороте, ﾠне ﾠмогут ﾠбыть ﾠпереданы ﾠв ﾠчастную ﾠсобственность ﾠ(кроме ﾠслучаев, ﾠустановленных ﾠфедеральными ﾠзаконами).[35]
С ﾠпринятием ﾠЖилищного ﾠкодекса ﾠРФ ﾠокончательно ﾠсформировался ﾠотносительно ﾠновый ﾠдля ﾠроссийской ﾠправовой ﾠсистемы ﾠинститут ﾠправа ﾠсобственности ﾠна ﾠжилое ﾠпомещение. ﾠЗначение ﾠэтого ﾠинститута ﾠопределяется ﾠзначением ﾠжилья ﾠв ﾠистории ﾠчеловеческой ﾠцивилизации; ﾠобеспеченность ﾠчеловека ﾠжильем ﾠ- ﾠнеобходимое ﾠусловие ﾠсоздания ﾠи ﾠразвития ﾠсемьи, ﾠукрепления ﾠбрака, ﾠрождения ﾠи ﾠвоспитания ﾠдетей, ﾠрешения ﾠмногих ﾠсоциальных, ﾠэкономических ﾠи ﾠполитических ﾠпроблем ﾠгосударства ﾠи ﾠобщества.
Право ﾠсобственности ﾠна ﾠжилье ﾠ- ﾠэто ﾠодна ﾠиз ﾠосновных ﾠценностей ﾠсовременного ﾠобщества. ﾠЗакон ﾠпризван ﾠзащищать ﾠэто ﾠправо, ﾠгарантировать ﾠего ﾠи ﾠобеспечивать ﾠусловия ﾠдля ﾠего ﾠреализации ﾠв ﾠинтересах ﾠносителей ﾠэтого ﾠправа ﾠ- ﾠсобственников ﾠжилых ﾠпомещений, ﾠкоторыми ﾠв ﾠподавляющем ﾠсвоем ﾠбольшинстве ﾠявляются ﾠграждане ﾠРоссии.
В ﾠстатье ﾠ30 ﾠЖилищного ﾠкодекса ﾠРФ ﾠзакреплено ﾠжилищно-правовое ﾠправомочие ﾠсобственника ﾠпо ﾠотношению ﾠк ﾠжилому ﾠпомещению: ﾠон ﾠвладеет, ﾠпользуется ﾠи ﾠраспоряжается ﾠжилым ﾠпомещением ﾠв ﾠсоответствии ﾠс ﾠего ﾠназначением ﾠи ﾠпределами ﾠего ﾠиспользования.
В ﾠуказанной ﾠ ﾠстатье ﾠделается ﾠссылка ﾠна ﾠгражданское ﾠзаконодательство: ﾠпрежде ﾠвсего, ﾠимеется ﾠв ﾠвиду ﾠГражданский ﾠкодекс ﾠРФ, ﾠв ﾠчастности ﾠстатья ﾠ209, ﾠкоторая ﾠопределяет ﾠсодержание ﾠправа ﾠсобственности. ﾠОснования ﾠприобретения ﾠправа ﾠсобственности ﾠна ﾠлюбое ﾠимущество ﾠ(в ﾠтом ﾠчисле ﾠна ﾠжилье) ﾠопределены ﾠстатьей ﾠ218 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ. ﾠВ ﾠсоответствии ﾠс ﾠуказанной ﾠстатьей ﾠправо ﾠсобственности ﾠна ﾠимущество ﾠможет ﾠбыть ﾠприобретено ﾠдругим ﾠлицом ﾠна ﾠосновании ﾠдоговора ﾠкупли-продажи, ﾠмены, ﾠдарения ﾠили ﾠиной ﾠсделки ﾠоб ﾠотчуждении ﾠэтого ﾠимущества. ﾠ
Представляется, ﾠчто ﾠмежду ﾠположениями ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ ﾠи ﾠнормами ﾠЖилищного ﾠкодекса ﾠРФ ﾠнет ﾠочевидных ﾠколлизий. ﾠЕсли ﾠже ﾠтаковые ﾠвыявятся ﾠв ﾠправоприменительной ﾠпрактике, ﾠто ﾠсогласно ﾠВводному ﾠзакону[36] ﾠприоритет ﾠв ﾠрегулировании ﾠжилищных ﾠотношений ﾠдолжен ﾠбыть ﾠпризнан ﾠза ﾠнормами ﾠЖилищного ﾠкодекса ﾠРФ ﾠкак ﾠспециальными ﾠв ﾠсоотношении ﾠс ﾠнормами ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ.
Предмет ﾠдоговора ﾠдарения ﾠявляется ﾠединственным ﾠсущественным ﾠусловием ﾠэтого ﾠдоговора. ﾠБез ﾠчеткого ﾠопределения ﾠпредмета ﾠдоговора ﾠпоследний ﾠне ﾠможет ﾠсчитаться ﾠзаключенным ﾠи, ﾠследовательно, ﾠу ﾠодаряемого ﾠне ﾠможет ﾠвозникнуть ﾠправо ﾠсобственности ﾠна ﾠвещь.
Действующее ﾠзаконодательство ﾠне ﾠвыделяет ﾠразличные ﾠвиды ﾠдоговора ﾠдарения ﾠв ﾠзависимости ﾠот ﾠего ﾠпредмета. ﾠВ ﾠчастности, ﾠне ﾠполучило ﾠна ﾠуровне ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ ﾠспециального ﾠрегулирования ﾠв ﾠрамках ﾠотдельного ﾠпараграфа ﾠили ﾠхотя ﾠбы ﾠотдельной ﾠстатьи ﾠв ﾠрамках ﾠглавы, ﾠрегулирующей ﾠдарение, ﾠдарение ﾠнедвижимого ﾠимущества. ﾠ
То ﾠже ﾠотносится ﾠк ﾠЗемельному ﾠкодексу ﾠРФ, ﾠуделившему ﾠдостаточное ﾠвнимание ﾠдоговорам ﾠкупли-продажи ﾠи ﾠаренды ﾠземельных ﾠучастков ﾠи ﾠлишь ﾠвскользь ﾠупоминающему ﾠв ﾠнекоторых ﾠстатьях ﾠо ﾠдоговоре ﾠих ﾠдарения. ﾠ
Очевидно, ﾠтакое ﾠ«невнимание» ﾠзаконодателя ﾠк ﾠдоговору ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠобъясняется, ﾠв ﾠчастности, ﾠтем, ﾠчто ﾠэтот ﾠдоговор ﾠранее ﾠтрадиционно ﾠв ﾠотечественном ﾠзаконодательстве ﾠне ﾠудостаивался ﾠсколько-нибудь ﾠпристального ﾠвнимания, ﾠтем ﾠболее ﾠчто ﾠв ﾠ«доперестроечные» ﾠвремена ﾠв ﾠСССР ﾠподарить ﾠможно ﾠбыло ﾠлишь ﾠжилой ﾠдом ﾠили ﾠдачу, ﾠда ﾠи ﾠто ﾠс ﾠцелым ﾠрядом ﾠограничений, ﾠи ﾠсделки ﾠэти ﾠимели ﾠединичный ﾠхарактер. ﾠСоответственно, ﾠдоговор ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠранее ﾠне ﾠпривлекал ﾠособого ﾠвнимания ﾠученых ﾠи ﾠне ﾠподвергался ﾠсколько-нибудь ﾠсерьезному ﾠанализу ﾠв ﾠюридической ﾠлитературе.
Между ﾠтем ﾠв ﾠсовременных ﾠусловиях ﾠдоговор ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠвесьма ﾠраспространен ﾠна ﾠпрактике, ﾠи ﾠсо ﾠвсё ﾠбольшим ﾠсосредоточением ﾠв ﾠсобственности ﾠсубъектов ﾠгражданского ﾠправа, ﾠи ﾠпрежде ﾠвсего ﾠграждан, ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠ(дачи, ﾠгаражи, ﾠквартиры, ﾠкомнаты ﾠв ﾠкоммунальных ﾠквартирах, ﾠжилые ﾠдома ﾠи ﾠкоттеджи, ﾠда ﾠи ﾠнежилые ﾠздания, ﾠпредприятия, ﾠземельные ﾠучастки, ﾠдоли ﾠв ﾠправе ﾠсобственности ﾠна ﾠнедвижимое ﾠимущество; ﾠне ﾠисключены ﾠслучаи ﾠдарения ﾠи ﾠвоздушных, ﾠморских ﾠи ﾠречных ﾠсудов), ﾠнесомненно, ﾠбудет ﾠувеличиваться ﾠкак ﾠобщее ﾠколичество ﾠсделок ﾠдарения ﾠнедвижимости, ﾠтак ﾠи ﾠих ﾠудельный ﾠвес ﾠсреди ﾠсделок ﾠс ﾠнедвижимостью.
Соответственно, ﾠбудет ﾠвозрастать ﾠколичество ﾠсудебных ﾠспоров, ﾠсвязанных ﾠс ﾠсовершением ﾠи ﾠисполнением ﾠсделок ﾠдарения. ﾠ«Скудность» ﾠправового ﾠрегулирования ﾠданного ﾠдоговора, ﾠимеющиеся ﾠпробелы ﾠв ﾠправе ﾠне ﾠмогут ﾠне ﾠвызывать ﾠзатруднений ﾠв ﾠправоприменительной ﾠпрактике. ﾠДоговоры ﾠдарения ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠсовершаются ﾠв ﾠосновном ﾠгражданами ﾠ(или ﾠс ﾠучастием ﾠграждан), ﾠдля ﾠкоторых ﾠтакие ﾠсделки ﾠв ﾠсилу ﾠсоциальной ﾠзначимости ﾠи, ﾠкак ﾠправило, ﾠвысокой ﾠстоимости ﾠпредмета ﾠтаких ﾠдоговоров ﾠнередко ﾠимеют ﾠпоистине ﾠ«судьбоносное» ﾠзначение. ﾠОтсутствие ﾠспециальных ﾠнорм ﾠв ﾠГражданском ﾠкодексе ﾠРФ, ﾠрегулирующих ﾠособенности ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости, ﾠне ﾠспособствует ﾠдолжной ﾠгарантированности ﾠзащиты ﾠправ ﾠи ﾠзаконных ﾠинтересов ﾠграждан ﾠкак ﾠучастников ﾠдоговора ﾠдарения.
ГЛАВА ﾠII ﾠОСОБЕННОСТИ ﾠДАРЕНИЯ ﾠОТДЕЛЬНЫХ ﾠВИДОВ ﾠНЕДВИЖИМОГО ﾠИМУЩЕСТВА
2.1. ﾠДоговор ﾠдарения ﾠземельных ﾠучастков
По ﾠдоговору ﾠдарения ﾠнедвижимого ﾠимущества ﾠодна ﾠсторона ﾠ(даритель) ﾠбезвозмездно ﾠпередает ﾠили ﾠобязуется ﾠпередать ﾠдругой ﾠстороне ﾠ(одаряемому) ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠлибо ﾠего ﾠчасть ﾠ(долю) ﾠв ﾠсобственность. ﾠ
Договор ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠтребует ﾠсоблюдения ﾠопределенных ﾠусловий, ﾠприсущих ﾠдоговорам ﾠкупли-продажи. ﾠСущественными ﾠусловиями ﾠдоговора ﾠявляются:
Предмет ﾠдоговора. ﾠКак ﾠи ﾠв ﾠклассическом ﾠдоговоре ﾠдарения, ﾠпервым ﾠсущественным ﾠусловием ﾠявляется ﾠпредмет ﾠдоговора ﾠ- ﾠнедвижимость. ﾠВ ﾠсодержании ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠуказываются ﾠданные, ﾠпозволяющие ﾠопределенно ﾠустановить ﾠнедвижимое ﾠимущество ﾠлибо ﾠего ﾠчасть ﾠ(долю), ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠназвание ﾠобъекта, ﾠместорасположение, ﾠкадастровый ﾠномер, ﾠописание ﾠсогласно ﾠтехнического ﾠпаспорта, ﾠприлагаются ﾠпоэтажные ﾠпланы ﾠздания, ﾠсооружения; ﾠкадастровый ﾠплан, ﾠв ﾠслучае ﾠкогда ﾠпредметом ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠявляется ﾠземельный ﾠучасток. ﾠПредмет ﾠдоговора ﾠявляется ﾠосновной ﾠхарактеристикой ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости.
Основания ﾠприобретения ﾠправа ﾠсобственности, ﾠлибо ﾠиного ﾠправа ﾠдарителя, ﾠесли ﾠон ﾠне ﾠявляется ﾠсобственником, ﾠв ﾠтом ﾠчисле ﾠданные ﾠо ﾠгосударственной ﾠрегистрации ﾠправа.
Денежная ﾠоценка ﾠсторонами ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠподаренного ﾠимущества.
Договор ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠсоставляется ﾠв ﾠписьменной ﾠформе ﾠ- ﾠэто ﾠтакже ﾠхарактеристика ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости.
В ﾠслучае ﾠдарения ﾠчасти ﾠ(доли) ﾠнедвижимости ﾠнеобходимо ﾠтакже ﾠполучить ﾠсогласие ﾠвсех ﾠсособственников ﾠна ﾠзаключение ﾠдоговора ﾠдарения ﾠ(пункт ﾠ2 ﾠстатьи ﾠ576 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ, ﾠпункт ﾠ ﾠ2 ﾠстатьи ﾠ253 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ).
Если ﾠв ﾠдоговоре ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠпредусмотрено, ﾠчто ﾠдаритель ﾠпередает ﾠодаряемому ﾠопределенное ﾠимущество ﾠили ﾠего ﾠчасть ﾠ(реальный ﾠдоговор), ﾠто ﾠдоговор ﾠбудет ﾠсчитаться ﾠзаключенным ﾠс ﾠмомента ﾠпередачи ﾠсоответствующего ﾠимущества, ﾠа ﾠне ﾠс ﾠмомента ﾠподписания ﾠдоговора ﾠ(пункт ﾠ2 ﾠстатьи ﾠ433 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ). ﾠПередача ﾠдара ﾠосуществляется ﾠпосредством ﾠего ﾠвручения, ﾠлибо ﾠвручения ﾠправоустанавливающих ﾠдокументов, ﾠпункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ574 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ.
Также ﾠвозможен ﾠслучай, ﾠв ﾠкотором ﾠиз ﾠдоговора ﾠдарения ﾠнедвижимости ﾠможет ﾠвытекать ﾠобещание ﾠдарителя ﾠподарить ﾠопределенное ﾠимущество ﾠв ﾠбудущем. ﾠВ ﾠэтом ﾠслучае ﾠдоговор ﾠвступает ﾠв ﾠсилу ﾠпо ﾠправилам, ﾠпредусмотренным ﾠдля ﾠконсенсуальных ﾠдоговоров, ﾠто ﾠесть ﾠв ﾠмомент ﾠполучения ﾠлицом, ﾠнаправившим ﾠоферту ﾠ(предложение ﾠзаключить ﾠдоговор), ﾠее ﾠакцепта ﾠ(принятия ﾠпредложения), ﾠпункт ﾠ1 ﾠстатьи ﾠ433 ﾠГражданского ﾠкодекса ﾠРФ.
Земельныйᅟ ﾠучастокᅟ ﾠкакᅟ ﾠпредметᅟ ﾠгражданско-правовыхᅟ ﾠдоговоровᅟ ﾠ-ᅟ ﾠчастьᅟ ﾠповерхностиᅟ ﾠземлиᅟ ﾠ(вᅟ ﾠтомᅟ ﾠчисле.ᅟ ﾠпочвенныйᅟ ﾠслой),ᅟ ﾠграницыᅟ ﾠкоторойᅟ ﾠописаныᅟ ﾠиᅟ ﾠудостовереныᅟ ﾠвᅟ ﾠустановленномᅟ ﾠпорядке.ᅟ ﾠВидыᅟ ﾠземельныхᅟ ﾠучастковᅟ ﾠопределяютсяᅟ ﾠвᅟ ﾠзависимостиᅟ ﾠотᅟ ﾠихᅟ ﾠцелевогоᅟ ﾠназначения,ᅟ ﾠустановленногоᅟ ﾠвᅟ ﾠсоответствииᅟ ﾠсᅟ ﾠземельнымᅟ ﾠзаконодательствомᅟ ﾠРФ.[37]ᅟ ﾠ
Договорыᅟ ﾠдаренияᅟ ﾠземельныхᅟ ﾠучастковᅟ ﾠрегулируютсяᅟ ﾠГражданскимᅟ ﾠкодексомᅟ ﾠРФᅟ ﾠ(статьиᅟ ﾠ572-582),ᅟ ﾠаᅟ ﾠтакжеᅟ ﾠположениямиᅟ ﾠЗемельногоᅟ ﾠкодексаᅟ ﾠРФ,ᅟ ﾠСемейногоᅟ ﾠкодексаᅟ ﾠРФᅟ ﾠиᅟ ﾠНалоговогоᅟ ﾠкодексовᅟ ﾠРФ.ᅟ ﾠ
Земельнымᅟ ﾠучастком,ᅟ ﾠвᅟ ﾠслучаеᅟ ﾠразговораᅟ ﾠоᅟ ﾠегоᅟ ﾠдарении,ᅟ ﾠназываютᅟ ﾠчастьᅟ ﾠземлиᅟ ﾠ(ееᅟ ﾠповерхности,ᅟ ﾠпочвенногоᅟ ﾠслоя),ᅟ ﾠкотораяᅟ ﾠимеетᅟ ﾠопределенныеᅟ ﾠграницы,ᅟ ﾠместоᅟ ﾠрасположения,ᅟ ﾠплощадь,ᅟ ﾠправовойᅟ ﾠстатус,ᅟ ﾠаᅟ ﾠтакжеᅟ ﾠдругиеᅟ ﾠхарактеристики,ᅟ ﾠзафиксированныеᅟ ﾠвᅟ ﾠдокументах,ᅟ ﾠвыдаваемыхᅟ ﾠрегистрационнымиᅟ ﾠгосударственнымиᅟ ﾠорганами.ᅟ ﾠТак,ᅟ ﾠнапример,ᅟ ﾠкᅟ ﾠземельнымᅟ ﾠучасткамᅟ ﾠотносятся:ᅟ ﾠсадовые,ᅟ ﾠдачные,ᅟ ﾠучасткиᅟ ﾠсельскохозяйственногоᅟ ﾠназначенияᅟ ﾠиᅟ ﾠт.ᅟ ﾠд.ᅟ ﾠ
Такойᅟ ﾠдоговорᅟ ﾠзаключаетсяᅟ ﾠвᅟ ﾠписьменнойᅟ ﾠформе,ᅟ ﾠприᅟ ﾠэтомᅟ ﾠобязательногоᅟ ﾠзаверенияᅟ ﾠегоᅟ ﾠнотариусомᅟ ﾠнеᅟ ﾠтребуется.ᅟ ﾠПриᅟ ﾠэтомᅟ ﾠдоговорᅟ ﾠдарения,ᅟ ﾠзаключенныйᅟ ﾠпослеᅟ ﾠ1ᅟ ﾠмартаᅟ ﾠ2013ᅟ ﾠг.,ᅟ ﾠнеᅟ ﾠподлежитᅟ ﾠгосударственнойᅟ ﾠрегистрацииᅟ ﾠ–ᅟ ﾠзареги