Введение.
ИП «Мыхаев Ж» с момента создания оказывает услуги по профессиональной оценке стоимости бизнеса предприятий (акций), оценке недвижимости, оценке транспортных средств, оценке оборудования и прочего имущества.
Целью преддипломной практики является, практическая подготовка к выполнению дипломной работы по теме: «Оценка недвижимости (на примере ИП «Мыхаев Ж») закрепление полученных теоретических знаний и приобретение ими навыков аналитической работы на уровне предприятия (независимо от форм собственности) и других хозяйственных организаций или органов управления, а также сбор данных, необходимых для написания дипломной работы.
Задачами преддипломной практики являются:
- ознакомление с организационной структурой и функциями управления на уровне предприятия (организации);
- изучение содержания экономической работы на предприятии (организации);
- подбор необходимых материалов для написания отчета о прохождении практики. В которой должен найти отражение опыт функционирования данной организации.
Необходимость независимой оценки жилья
Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения.
В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Законом "Об оценочной деятельности РК".
Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.
Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.
Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.
Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:
при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;
при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;
для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
для страхования объектов недвижимости;
при кредитовании под залог объектов недвижимости;
при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;
при ликвидации объектов недвижимости;
при исполнении прав наследования, судебного приговора;
при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Существует три основных подхода к оценке недвижимости:
- затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:
- технико-экономический анализ для нового строительства,
- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,
- обновление,
- итоговое согласование стоимости,
- здания институционального и специального назначения,
- цели страхования.
- метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.
- доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.
В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки.
Организационная структура «ИП Мыхаев »
Оценочная компания ООО «Правовой Эксперт», действующая с декабря 2001 года, оказывает профессиональные услуги в области оценки всех видов собственности. Персонал обладает большим опытом в области оценочной деятельности. Специализированное программное обеспечение и вспомогательные справочные материалы, используемые ведущими оценочными и аудиторскими компаниями по всей стране являются составными частями успеха организации ИП «Мыхаев Ж» и позволяют в течение многих лет предоставлять клиентам нормативно подтвержденные, точные отчеты об оценке различных объектов собственности.
Одним из основных достояний компании является персонал организации. Специалисты компании выполнят заказ любой сложности в кратчайшие сроки. Все оценщики имеют разностороннее образование не только в области оценочной деятельности, но и в смежных областях, таких, как: экономика, юриспруденция, управление собственностью, строительство, техника и оборудование.
.
За годы работы, оценщики организации ИП «Мыхаев Ж» выполнили несколько тысяч работ по независимой оценке недвижимости, оборудования, бизнеса и других видов имущества в Алматинской области.
Оценочные услуги оказываются в соответствии с действующим законодательством Республики Казахстана об оценочной деятельности, стандартами оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков.
Изучение содержания экономической работы ООО «Правовой Эксперт».
Оценка недвижимого имущества - один из самых распространенных видов оценки. Организация ИП «Мыхаев Ж» предлагает следующие виды услуг:
оценка коммерческой недвижимости;
оценка жилой недвижимости;
оценка загородной недвижимости;
оценка земли;
оценка арендной ставки.
В области оценки недвижимости ИП «Мыхаев Ж» имеет успешный опыт сотрудничества как с физическими лицами и малым бизнесом, так и с крупными коммерческими структурами и представителями государственного сектора. При оценке недвижимости специалисты учитывают все факторы, влияющие на стоимость объекта, и детально изучают его состояние.
Ситуации, при которых необходима оценка недвижимости, разнообразны. Наиболее распространенные среди них:
кредитование под залог объектов недвижимости;
купля-продажа или мена объектов недвижимости;
внесение объектов недвижимости в качестве вкладов в уставный капитал предприятий и организаций;
определение величины арендной ставки, стоимости права аренды;
уточнение налогооблагаемой базы по налогу на имущество для объектов недвижимости;
приватизация недвижимости;
страхование недвижимости;
разрешение имущественных споров;
оценка понесенного ущерба, связанного с разного рода аварийными ситуациями.
При выполнении работ по оценке недвижимости необходимо проведение ряда стандартных процедур:
1. На первом этапе специалисты ИП «Мыхаев Ж», совместно с заказчиком, определим базовые параметры оценочного задания:
идентификация объекта недвижимости;
идентификация подлежащих оценке имущественных прав;
назначение (сфера применения) результатов оценки;
выбор и определение вида стоимости;
уточнение даты проведения оценки;
описание объема оценки.
2. На этапе сбора информации и предварительного анализа данных специалисты ИП «Мыхаев Ж» изучают все прямые и косвенные факторы, влияющие на стоимость объекта: место расположения, инфраструктуру, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку. Объективная оценка недвижимости требует выполнения одного из главных условий проведения качественной и достоверной оценки - изучения динамики стоимости объектов, аналогичных оцениваемому в ретроспективе и прогноз стоимости на перспективу. На данном этапе, кроме того, производится визуальный осмотр объекта оценки, в результате которого определяется техническое состояние и износ всех основных конструкций оцениваемого объекта.
3. На этапе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования специалисты ИП «Мыхаев Ж» проводят адекватную оценку существующего варианта использования оцениваемого объекта, выработывают рекомендации по его оптимальному использованию в целях максимально возможной стоимости.
4. На следующем этапе - осуществляется выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке объекта недвижимости. Корректное применение оценочных подходов (или обоснованный отказ) - основное условие для получения наиболее достоверного результата.
Оценка рыночной стоимости недвижимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов. Эти подходы взаимно дополняют друг друга, и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.
5. Использование трех оценочных подходов приводит к получению трех ориентиров стоимости объекта оценки. На этом этапе специалисты ИП «Мыхаев Ж» проводят согласование результатов, полученных при применении различных подходов и методов. Определяющими критериями при согласовании ориентиров стоимости являются действительные намерения потенциального продавца и покупателя, способность каждого подхода и метода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические цена образующие черты объекта. Результатом выполнения данного этапа будет получение итоговой стоимости объекта недвижимости.
6. На последнем этапе оценки недвижимости осуществляется подготовка и передача заказчику Отчета об оценке, являющегося документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей.
Основные направления деятельности ООО «Правовой Эксперт»