Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:
ценовую ситуацию
конъюнктуру спроса и предложения
активность рынка
ликвидность объектов
По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.
Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
Относительные (безразмерные):
а) доли от целого - проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.
Ёмкость рынка – это спрос на конкретную категорию товаров, который выражен в покупательской способности целевой аудитории или населения страны. Данный показатель может рассчитываться как в натуральном (штуках, килограммах, литрах) так и в стоимостном выражении (рублях, гривнах, долларах). Емкость рынка бывает следующих видов: фактическая, потенциальная и доступная. В первом случае этот показатель определяется, исходя из текущего уровня развития спроса на услугу или товар. Потенциальное значение дает оценку максимально возможному объему продаж. Доступная емкость – это тот размер рынка, на который в данный момент может рассчитывать компания, исходя из имеющихся в ее распоряжении ресурсов.
Билет №14
Понятие «экспертиза проекта»
Экспертиза проекта – детальный анализ определенных областей деятельности в рамках проекта и составление общей картины хода и состояния проекта в целях повышения качества выполнения как данного проекта, так и проектов предприятия в целом.
2. Формула успеха для девелопера.
Девелопер — это «человек-оркестр». Специалист должен обладать аналитическим и одновременно творческим мышлением, быть коммуникабельным, прагматичным, ответственным. Девелопер должен уметь находить общий язык с партнёрами, быть стрессоустойчивым, готовым к непредвиденным событиям, но одновременно с этим уметь прогнозировать ситуации.
Относительно новая профессия на рынке, но уже очевидно, что перспективная и престижная. В профессии девелопер может рассчитывать только на себя, на собственные силы. Поэтому только самые «пробивные» достигают успеха. Нередко профессию девелопера путают с профессией риелтора.
Билет №15
Анализ местоположения проекта
Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Именно оно в первую очередь определяет вариант использования объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, главные характеристики участка не измены, поэтому доход от участка зависит от принятого варианта использования.
В дипломном проекте необходимо провести анализ местоположения объекта, учитывая две основные характеристики: окружение и доступность.
Потенциал местоположения одного и того же участка в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования может быть как высоким, так и низким.
В связи с этим необходимо провести анализ следующих факторов:
тип окружающего землепользования;
транспортная доступность;
экологическое состояние района;
социальная репутация;
криминогенная обстановка;
инфраструктура.
Наиболее важная характеристика участка при анализе – принятый в данном районе тип землепользования, то есть тип окружающей его недвижимости. Не исключено, что наилучшим будет использование объекта аналогично окружающим его объектам. Например, в промышленной зоне не имеет смысла строить жилой дом, а в районе коттеджной застройки вполне целесообразно строить именно коттедж. Не стоит забывать так же, что в районе с высокой социальной репутацией скромное жилье будет цениться выше, чем такое же, но в менее престижном.
При анализе окружения следует обратить внимание на наличие инфраструктуры в районе данного земельного участка.
Финансовый левередж.
Финансовый леверидж – это показатель, характеризующий степень риска компании при определенном соотношении его заемных и собственных источников финансирования. В переводе с английского "леверидж" означает "рычаг". Это говорит о том, что при изменении одного фактора оказывается влияние на другие показатели, связанные с ним. Данный коэффициент прямо пропорционален финансовому риску организации. Это очень информативная методика.
В условиях рыночной экономики показатель финансового левериджа должен рассматриваться не с точки зрения балансовой оценки собственного капитала, а с позиции его реальной оценки. У больших предприятий, которые давно и успешно действуют в своей отрасли, эти показатели довольно сильно отличаются. Рассчитывая коэффициент финансового левериджа, очень важно учитывать все нюансы.
Применяя подобную методику на предприятии, удается определить зависимость между соотношением собственного и заемного капиталов и финансовым риском. Используя бесплатные источники обеспечения деятельности, можно минимизировать риски. Устойчивость компании при этом самая высокая. Используя платный заемный капитал, компания может увеличить свою прибыль. Эффект финансового левериджа подразумевает определение того уровня кредиторской задолженности, при котором рентабельность совокупного капитала будет максимальной.
С одной стороны, используя лишь собственные финансовые источники, компания теряет возможность расширить свое производство, но с другой – слишком высокий уровень платных ресурсов в общей структуре валюты баланса приведет к невозможности погасить свои долги, понизит устойчивость предприятия. Поэтому эффект рычага очень важен при оптимизации структуры баланса.
Билет №16