Доходный подход применяется при определении лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ). Рассмотрим применение метода капитализации дохода при определении ЛНЭИ.
Пример. Требуется анализ наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
• законодательная разрешенность;
• физическая осуществимость;
• финансовая осуществимость;
• максимальная эффективность.
Земельный участок не находится в собственности владельца объекта оценки. Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под домом, где располагается нежилое помещения, соответственно площади этого помещения по отношению к общей площади помещений, располагаемых в доме.
Следовательно, текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит наиболее эффективным.
Переходим к анализу наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, рес торан или кафе, магазин.
Физически осуществимое использование: Все варианты являются физически осуществимыми.
Финансово осуществимое использование: Учитывая местоположение и размеры нежилого помещения все три варианта экономически могут быть целесообразны.
Рынок Форекс - это прекрасная возможность свободного, ничем не ограниченного заработка, который позволяет применять собственные аналитические способности!
Максимальная эффективность. Критерием максимальной эффективности является положительный возврат инвестируемого капитала, т.е. возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовых обязательств и возврата самого капитала.
31. Практика применения затратного подхода к оценке недвижимости.
Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:
• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
• когда необходимо техникоэкономическое обоснование нового строительства;
• для оценки объектов незавершенного строительства;
• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• для оценки в целях страхования;
• для итогового согласования стоимости.
Основные этапы расчета стоимости с применением затратного подхода:
1. оценка рыночной стоимости земельного участка;
2. оценка полной стоимости воспроизводства (замещения) оцени ваемого здания;
3. расчет величины износа;
4. определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки;
5. расчет итоговой стоимости объекта оценки путем суммирования стоимости воспроизводства (замещения) строения со стоимостью земельного участка.
Стоимость замещения объекта оценки сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существую щих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.29
Стоимость воспроизводства объекта оценки сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.30
Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство зда ния, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам.
Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа теля.
Рассмотрим методы определения стоимости воспроизводства (замещения).
Метод количественного обследования (количественный метод) за ключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необ ходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объек та и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизвод ства оцениваемых улучшений. Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для его применения требуются высокая квалификация оценщика и большой опыт в составлении строительных смет.