Д еятельность государственного земельного надзора и его эффективность являются одним из источников формирования местного бюджета. Именно поэтому государственный земельный надзор (в сотрудничестве с муниципальным) обеспечивает не только сохранение и восстановление плодородия, целевое использование земель, соблюдение земельного законодательства, но и обеспечение одной из основных статей доходов органов местного самоуправления. Эффективность деятельности государственного земельного надзора, в Кущевском районе рассчитывается, исходя из показателей деятельности межмуниципального отдела по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю по исполнению государственной функции по государственному земельному надзору.
В 2017 году межмуниципальный отдел по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю продолжил выполнять возложенные на него функции по государственному земельному надзору, основной задачей которого является обеспечение соблюдения организациями, независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами, земельного законодательства, требований охраны и использования земель.
Задачей государственного земельного надзора является предупреждение, выявление и пресечение нарушений, устранение последствий выявленных нарушений, систематическое наблюдение за исполнением требований земельного законодательства, анализ и прогнозированию состояния исполнения требований земельного законодательства. Государственный земельный надзор осуществляется на всех категориях земель.
Практически управление объектами недвижимости проявляется в виде регулирования земельных отношений посредством правовых норм и обеспечения соблюдения требований земельного законодательства путем осуществления систематического надзора и принятия необходимых мер воздействия на нарушителей земельного законодательства.
Управление объектами недвижимости, как и большая часть правоприменительной деятельности государства, осуществляется через систему государственных органов.
В 2017 году государственным инспектором межмуниципального отдела по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Красндарскому краю было проведено 52 проверки соблюдения земельного законодательства.
Кроме того, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 18.03.2015 № 251 «Об утверждении Правил проведения административного обследования объектов земельных отношений», государственным инспектором проведено 28 административных обследований объектов земельных отношений.
Самым распространенным нарушением продолжает оставаться самовольное занятие земель или использование их без правоустанавливающих документов (ст. 7.1 КоАП РФ) и использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8 КоАП РФ).
Так же в ходе проверок государственным инспектором межмуниципального отдела по Ленинградскому, Кущевскому и Староминскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю был выявлен большой процент незарегистрированной недвижимости физических лиц. Больше всего таких объектов было выявлено в станице Кущевской, Шкуринской и Кисляковской Кущевского района Краснодарского края. Всего в Кущевском районе, согласно статистческим данным Росреестра зарегистрировано в собственность граждан 21583 земельных участка. Из них земельных участков, на которых не зарегистрировано объектов недвижимости, т.е свободных земельных участков - 7338. Как следствие этого факта, бюджет муниципального образования недополучает крупные суммы денежных средств. При анализе сложившейся ситуации встал вопрос что делать, чтобы каждый собственник мог реализовать свою конституционную обязанность платить налоги.
Согласно законодательству Российской Федерации регистрации подлежат все объекты капитального строительства, в том числе в том числе гаражи, бани и хозяйственные постройки. В дальнейшем эти строения облагаются налогом на имущество физических лиц. Имущественный налог напрямую зачисляется в местные бюджеты. Муниципалитет распоряжается средствами, планируя развитие инфраструктуры, ремонт дорог и строительство социальных объектов: детских садов, школ, поликлиник.
На законодательном уровне не установлены конкретные сроки обращения граждан в регистрирующие органы в целях регистрации прав на недвижимое имущество. В результате складывается ситуация, при которой физические лица - собственники земельных участков для индивидуального жилищного строительства, получив разрешение на строительство дома, которое выдается на десять лет, и завершив строительство, не осуществляют государственную регистрацию права собственности на построенные объекты недвижимости. Это позволяет им годами не уплачивать налог на имущество физических лиц.
При этом для государственной регистрации прав на объекты недвижимости созданы благоприятные условия - до 1 марта 2018 года продлена упрощенная процедура предоставления документов, согласно которой правоустанавливающий документ на земельный участок, предоставленный для индивидуального жилищного строительства, является единственным основанием для государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства [росреестр сайт ].
Оформить права на объект недвижимости необходимо еще и для того, чтобы с этим объектом можно было совершать сделки – сдавать в аренду, продавать и т. д. Поэтому земельный инспектор таким образом помогал бы собственникам оформить право на недвижимость.
Механизм выявления незарегистрированных построек следующий. На сегодняшний день разработано два метода метода. Первый метод заключается в сопоставлении данных аэрофотосъемки территории, а именно земельных участков, на которых по данным Росреестра нет объектов недвижимости, а их 7338, с информацией из Единого государственного реестра недвижимости. То есть каждый участок рассматривался отдельно. Однако такой способ является крайне трудозатратным и очень долгим. Но при этом из поля зрения выпадают те участки, на которых зарегистрировано хотя бы одно строение – в то же время там могут находиться и другие капитальные постройки. Поэтому для более точного определения количества незарегистрированной недвижимости должна быть разработана новая технология, которая автоматически будет сопоставляет количество контуров зданий, полученных на аэрофотосъемке, с количеством объектов, на которые зарегистрированы права.
Рисунок 9 - Данные аэрофотосъемки участка местности станицы Кущевской Краснодарского края
На примере нескольких населенных пунктов было проведено соотношение данных и выявлено, что 35% из этих участков застроены, что составляет 2568 объектов недвижимости.
| Зарегистрированные объекты недвижимости |
Рисунок 10 - Данные аэрофотосъемки участка местности станицы Кущевской Краснодарского края с обозначением зарегистрированных объектов капитального строительства.
Из этого следует вывод о том, что прав нет у собственника, а объекты недвижимости на его земельном участке есть.
Второй метод заключается в сравнении оформленных объектов с количеством контуров объектов на карте. Например: у гражданина есть земельный участок в собственности, на нем располагается три объекта капитального строительства, а по данным Росреестра количество объектов, располагающихся на данном земельном участке равно двум. При обнаружении такого несовпадения данных объект выявляется как незарегистрированный.
Следующим этапом является проведение рейдов по выявлению неучтённых объектов недвижимости, составление предписания по устранению правонарушения и наложение обязательств по регистрации объектов капитального строительства. Размер штрафа за это правонарушение должен в разы превзойти сумму, которую бы владелец, незарегистрированного капитального строительства мог заплатить в виде налога на землю и налога на недвижимое имущество.
В ходе проведения проверок и выезда на подобные участки государственный инспектор по земельному надзору будет информировать владельцев объектов недвижимости, права на которые не зарегистрированы, о порядке постановки на кадастровый учет объектов недвижимого имущества и регистрации права собственности на них. Гражданам будут вручаться соответствующие уведомления и пошаговая инструкция в виде памятки "О порядке постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на объекты капитального строительства", дана консультация по указанным вопросам.
Все незарегистрированные объекты недвижимости будут подлежать включению в единый реестр неузаконенной недвижимости, с которым можно будет ознакомиться на сайте Росреестра. Узнать о выявленных незарегистрированных объектах капитального строительства можно будет, введя кадастровый номер земельного участка, на котором они располагаются.
В результате анализа сложившейся ситуации было сформулировано предложение о внесении изменений в действующее земельное законодательство, которое повлечет за собой расширение полномочий государственного инспектора и наделит его правом привлекать к административной ответственности физических лиц за уклонение от регистрации права собственности.
Из этого следует, что изменения нужно внести, прежде всего, в КоАП РФ. Необходимо, чтобы факт уклонения от регистрации объектов капитального строительства являлся поводом привлечения к административной ответственности. Статья КоАП РФ может иметь следующее примерное содержание: "Уклонение от регистрации объектов капитального строительства путем непредоставления правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на эти объекты в регистрирующий орган.
Данный факт влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двухсот тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей".
Это станет фактором, способствующим к побуждению граждан регистрировать объекты капитального строительства и частично компенсирует выпадающие доходы муниципалитетов в связи с отсутствием поступлений налога на имущество физических лиц по объектам индивидуального жилищного строительства, в отношении которых физические лица не осуществляют государственную регистрацию прав собственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Принятие поправки носило бы положительный социально-экономический эффект, создавая правовую основу для роста доходного потенциала муниципалитетов по земельному налогу.
При проведении работы по совершенствованию государственного земельного надзора в Кущевском районе Краснодарского края увеличение количества участков оформленных в собственность, а, следовательно, увеличение поступления в муниципальный бюджет в виде земельного налога и арендной платы, таким образом возможно улучшение благосостояния всего района в целом.