НАСТЯ
17. 1. В каких случаях применяется метод распределения? 2. В чем заключается его экономическое содержание?
Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков и определить долю земли:
Мой комментарий: В итоге метод распределения применяется, если необходимо определить стоимость земли и сооружения раздельно (отделив стоимость сооружения от стоимости земли).
2. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.
Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения.
Мой комментарий: В итоге – данный метод применяют, если на объекте оценке - земля с улучшением (сооружением), а нужно произвести оценку земли. Для расчета наиболее вероятной цены.
Пример на задаче
Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом выделения?
19. В чем заключаются достоинства и недостатки метода выделения?
20. Методы и процедуры кадастровой оценки земель.
Методика проведения кадастровой оценки отличается от процедуры определения рыночной стоимости земельных участков.
Кадастровая оценка проводится без учета формы собственности на земельные участки, в результате чего кадастровая стоимость получается одинаковой для права собственности, так и для пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования.
Кадастровая оценка проводится методами, утверждёнными постановлением правительства РФот 28.04.2000г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель"
Подробности изложены в ФСО №4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценке включает в себя следующие мероприятия:
- заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценки;
- сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
- определение ценообразующих факторов объектов оценки;
- сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
- группировка объектов оценки;
- сбор рыночной информации;
- построение модели оценки;
- анализ качества модели оценки;
- расчет кадастровой стоимости;
- составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
Порядок проведения процедуры В настоящее время функция проведения государственной кадастровой оценки земельных участков возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая находится в ведении Минэкономразвития России.
Вступивший в силу с 2017 года Федеральный закон № 237-ФЗ предусматривает введение института государственных кадастровых оценщиков и наделение полномочиями по определению кадастровой стоимости государственные бюджетные учреждения (ГБУ). Ответственность за работу государственных структур по проведению кадастровой оценки закон возлагает на региональные органы власти. Согласно новому документу оценка по новым правилам во всех субъектах Российский Федерации будет проводиться с 2020 года, но регионы по своему усмотрению могут перейти на новый формат работы уже с 2018 года.
Государственную оценку земель следует проводить не чаще 1 раза в 3 года и не реже 1 раза в 5 лет — единовременно для всех земельных участков, расположенных на территории административно-территориальной единицы. Для Москвы и Санкт-Петербурга установлен срок — не реже 1 раза в 3 года. Периодичность обусловлена меняющейся ситуацией на рынке недвижимости и общей экономической обстановкой.
Решение о проведении оценки стоимости земли принимает уполномоченный орган субъекта РФ, он же готовит список участков. Далее территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне влияет на стоимость участка, определяет условия его использования, величину налога на недвижимость, при этом объекты на участке не учитываются, то есть сам участок оценивается как «условно незастроенный».
Можно выделить следующие этапы проведения процедуры:
· Подготовка информационной базы: анализ конъюнктуры местного рынка земель, диапазона цен на участки земель различных категорий и местоположения, изучение законодательства, судебной практики и т.д.;
· Разделение территории, подлежащей оценке, на зоны и кварталы;
· Формирование и обоснование стоимостных показателей, которые будут использованы в кадастровой оценке;
· Определение стоимости земли внутри каждой зоны;
· Оформление результатов кадастровой оценки земель, внесение в Государственный земельный реестр.
Для получения объективных сведений о стоимости земли, правильного исчисления налога, продажи (покупки) земли за справедливую цену и т.д. требуется четко регламентированный порядок проведения кадастровой оценки земель. Однако абсолютно четкой методологии в настоящее время не разработано, поэтому проведение независимой оценки в коммерческой организации часто помогает оспорить установленную кадастровую стоимость.