ПАМЯТКА
По проведению общего собрания
Собственников помещений
В многоквартирном доме
Что нужно знать собственнику жилья?
Ноябрьск
I. Что это такое - общее собрание собственников?
Вы – собственники не только ваших квартир, но и целого комплекса общего имущества, и распоряжаться им надо совместно с соседями по многоквартирному дому. Все решения должны приниматься на общем собрании собственников помещений в доме.
Общее собрание собственников (далее - Собрание) – это не просто сбор, сход или посиделки на лавочке возле дома. Это – орган управления многоквартирным домом (далее - МКД). Об этом говорит статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Важно видеть разницу между инициатором и организатором Собрания.
Инициатором проведения общего собрания могут быть:
а) собственники помещений в МКД;
б) управляющая МКД организация.
При этом, в повестку дня Собрания, инициированного управляющей
организацией, могут быть включены вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции Собрания! Все эти вопросы перечислены в п.2 ст. 44 ЖК РФ. А вот, сколько необходимо набрать голосов для принятия решения по тому или иному вопросу, указано в ст. 46 ЖК РФ.
Если инициатор Собрания собственник - Собрание можно организовать
самостоятельно, а можно силами:
- управляющей организации;
- правления товарищества собственников жилья;
- жилищного или жилищно-строительного кооператива;
- иного специализированного потребительского кооператива.
Для этого собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в доме, должны обратиться с письменным обращением в свою организацию (в зависимости от выбранного способа управления домом) об организации и проведении Собрания. В таком обращении должны быть сформулированы вопросы повестки дня. В течение сорока пяти дней, но не позднее, чем за десять дней до даты проведения Собрания, Ваша организация обязана уведомить о проведении Собрания каждого собственника помещения в доме, оформить необходимые документы по результатам проведения Собрания, обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в доме. Удобно! Все сделают для Вас и без Вас – инициаторов-собственников! Но все эти удовольствия - за Ваш счет! Так предусмотрел ЖК РФ.
В Собрании вправе принимать участие и голосовать все собственники жилых и нежилых помещений в Вашем доме:
· физические лица;
· юридические лица;
· государственные органы или органы местного самоуправления, если в доме есть помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.
(Присутствовать на собрании могут и не собственники помещений, т.е. жильцы, проживающие в этом доме на основании договоров найма помещений, юридические и физические лица, которые на основании договоров аренды занимают помещения в многоквартирном доме из состава общего имущества. Но все перечисленные лица права участвовать в голосовании - не имеют).
Только собственник помещений в многоквартирном доме (его представитель по доверенности) имеет право принимать решения на общем собрании.
На первом общем собрании необходимо утвердить состав общего имущества в Вашем доме. Это нужно для того, чтобы понимать что именно собственники помещений в доме совместно обязаны содержать, ремонтировать или сдать в аренду, а также для того, чтобы Ваше имущество не ушло в чужие руки.
По общему правилу (ст.36 ЖК РФ), в состав общего имущества многоквартирного дома входят помещения, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме – это лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, а также: крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства; иные объекты, расположенные на земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома
Статья 45 ЖК РФ устанавливает обязанность для собственников помещений в доме по проведению годового Собрания ( в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, если иное не установлено решениями одного из предыдущих Собраний).
Если Вы более года являетесь собственником помещения в доме и до сих пор ничего не слышали о проведении общего собрания, значит, Ваши права нарушены организацией, которая управляет домом (управляющая организация или ТСЖ).
А при непосредственном управлении домом, проигнорировав проведение годового собрания, Вы нарушили закон сами! Последствия такого бездействия: решения не принимаются следовательно дом не ремонтируется, разрушается. Здесь, в силу закона бремя риска, порчи или гибели своего имущества, собственник несет самостоятельно (так кому хуже сделаем, не собираясь и не решая судьбу своего же дома?).
Внеочередное общее собрание может созываться в любое время по инициативе управляющей организации или любого собственника помещений в доме.
Как провести Собрание?
Требования к порядку и организации общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах определены статьями 45-48 ЖК РФ.
Приказами Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ № 411/пр от 31.07.2014 г. и № 937/пр от 25.12.2016 утверждены:
-примерные формы материалов Собрания, предусмотренных ЖК РФ (сообщения о проведении Собрания, доверенности на голосование, решений и пр.);
- требования к оформлению протоколов Собраний; порядок передачи копий решений и протоколов Собраний в надзорный орган.
Существуют три формы проведения Собрания:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем, т.е. передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении Собрания, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в Собрании, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. Или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса;
3) очно-заочного голосования.