Государственный Университет по Землеустройству
Кафедра землепользования и земельного кадастра
Типология объектов недвижимости
Методические указания для проведения семинарских занятий
Факультет земельного кадастра
Специальность 311000 «Земельный кадастр»
Москва 2009
Подготовлено и рекомендовано к печати кафедрой землепользования и земельного кадастра Государственного Университета по Землеустройству (протокол №16 от 26.06.06)
Утверждено к изданию методической комиссией факультета «Земельный кадастр» Государственного Университета по Землеустройству (протокол № 1 от 20.09.06)
Составитель: к.э.н., доцент кафедры землепользования и земельного кадастра М.А. Смирнова
Рецензенты: к.э.н., доцент кафедры землепользования и земельного кадастра Г.С. Данилова
© ГУЗ, 2009
Общие положения
Целью изучения данной дисциплины является приобретение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.
Учебным планом по типологии объектов недвижимости предусматривается курс лекций, выполнение расчетно-графической работы, сдача зачета.
Темы семинарских занятий соответствуют лекционному курсу по данной дисциплине. Изложенные ниже краткое содержание семинарских занятий и дополнительные вопросы и задания направлены на закрепление и более глубокое изучение материала.
Теоретические основы типологии объектов недвижимости
Необходимо
Знать понятие типология, движимых и недвижимых вещей. Иметь представление об истории определения понятия недвижимости, особенностях правового режима объектов недвижимости в российском законодательстве. Уметь различать основные определяющие факторы объектов недвижимости; признаки и методы классификации.
|
|
Литература
1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51–ФЗ (ред. От 02.07.2005).
2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 112–ФЗ (ред. От 30.12.2004) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. вступившими в силу с 01.04.2005).
Повторение курса
Типология – научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Впервые термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах", заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений.
Деление на движимые и недвижимые вещи отражено в ГК РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Соответственно, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.
Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.
|
|
Определяющие факторы объектов недвижимости:
· родовые (связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение);
· видовые (технические и технологические характеристики такие как местоположение, функциональное назначение, состояние и др., определяющиеся конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество).
Классификация – распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. Глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней.
|
|
Фасетный метод классификации – параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Имеет следующие особенности: наличие только одной ступени классификации, разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам, высокая информационная насыщенность.
Объект недвижимого имущества (недвижимости), подлежащий государственному кадастровому учету, – отдельная недвижимая вещь и установленный правовой режим ее использования, права на которую подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством.
Формирование объектов недвижимости – обособление и описание объектов недвижимости для проведения их государственного кадастрвого учета.
Публично-правовой режим использования объекта недвижимого имущества (недвижимости) – целевое назначение объекта недвижимости, разрешенные виды его использования, а также особые условия использования объекта недвижимости, установленные в соответствии с законодательством.
Вопросы и задания
1. Укажите время возникновения терминов относящихся к недвижимости.
2. В какие годы юридическое понятие недвижимости отсутствовало в советском законодательстве?
3. Приведите пример прямой и косвенной связи объекта недвижимости с земельным участком.
Типология зданий
Необходимо
Знать понятие здания и предъявляемые к ним требования. Уметь классифицировать здания по группам (производственные, жилые, общественные) и типам (признакам этажности, виду освещения, виду строительных материалов и другим критериям).
Литература
1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190–ФЗ.
2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 118–ФЗ.
Повторение курса
В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.
Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельно конструктивное целое, их считают отдельными объектами.
Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, а именно: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.
Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности, также относятся к зданиям.
Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися строениями, - котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания".
Здания подразделяют на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).
Вопросы и задания
1. Приведите примеры общественных зданий для каждой группы капитальности (9 групп).
2. Приведите пример жилища.
3. Составьте схему классификации объектов недвижимости действующую в европейских странах.
4. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации зданий, строений.
| Объект недвижимости | Состав сведений | Примечания |
| Здание, строение ( наименование ) | Местоположение (адрес) | |
| План расположения | ||
| Назначение | ||
| Основной материал конструкции | каменное, металлическое, деревянное и пр. | |
| Год постройки | ||
| Число этажей | ||
| Площадь застройки | Площадь проекции здания на землю. Зная этажность можно оценить общую площадь здания | |
| Дополнительный или «исключительный» состав имущества здания (строения) | В случае, когда строение имеет «свои» выходящие за его пределы устройства или если в физическом имуществе здания находятся существенно влияющие на его эксплуатацию «чужие» конструктивные элементы (генератор,…) | |
| Описание особых публично-правовых ограничений в использовании и/или оборотоспособности | Пример: здание отнесено к культурному наследию | |
| Описание особых публично-правовых предписаний по охране и/или эксплуатации | ||
| Инвентаризационная стоимость (для правообладателей – физических лиц) | В интересах налогообложения имущества физических лиц |
Типология сооружений
Необходимо
Знать понятие сооружений и их классификацию. Различать основные группы сооружений по признакам: функциональное назначение, вид строительного материала, капитальность, срок службы.
Литература
1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190–ФЗ.
Повторение курса
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.
К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи и др.
Вопросы и задания
1. Опишите объект, выступающий как сооружение со всеми устройствами:
· плотину
· автомобильную дорогу
2. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации сооружений.
| Объект недвижимости | Состав сведений | Примечания |
| Сооружение | Местоположение (адрес) | Для линейных сооружений не применяется |
| План расположения | Проекция сооружений на землю; для линейных сооружений – трасса или расположение в плане технического коридора | |
| Назначение и описание расположения по отношению к поверхности земли (подземное, наземное, наземное в обваловке, надземное) | ||
| Признак режимообразующего объекта и иные специфические параметры сооружения, которые существенны для определения характера и размеров землепользования, а также установления охранных зон для безопасной эксплуатации объекта | Диаметр трубы и расчетное рабочее давление участка магистрального газопровода | |
| Классификация по видам основных фондов | ||
| Год постройки |
Типология земельных участков
Необходимо
Осознавать особенности земли как объекта недвижимости по сравнению с другими объектами недвижимости. Знать классификацию земельных участков в городах, населенных пунктах и вне поселений. Представлять взаимосвязь земельных участков с другими объектами недвижимости.
Литература
1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136–ФЗ (ред. 07.03.2005).
2. Федеральный закон от 24.07.2002 №101–ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 07.03.2005).
3. Федеральный закон от 21.12.2004 №172–ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
4. Федеральный закон от 15.04.1998 №102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004 с изм. и доп.; вступившими в силу с 01.04.2005).
5. Закон г. Москвы от 14.05.2003 №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» (ред. от 14.04.2004).
Повторение курса
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченными государственными органами.
Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельным участком считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Не допускается раздел и городских земель, если новые их части не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием. Разрешенное использование - использование земельного участка с учетом целевого использования, установленных органами власти ограничений и обременений.
Вопросы и задания
1. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации земельных участков.
| Объект недвижимости | Состав сведений | Примечания |
| Земельный участок | Местоположение (адрес) | |
| Площадь границ | Имеются в виду границы в системах координат | |
| Площадь | ||
| Целевое назначение | ||
| Перечень видов разрешенного использования | ||
| Описание установленных публично-правовых ограничений в использовании и/или оборотоспособности | Ст.56 ЗК РФ | |
| Описание установленных публично-правовых предписаний по охране и/или освоению земель | Ст.12-14 ЗК РФ | |
| Состав имущества земельного участка | Недвижимость, которая «юридически» связана с участком и следует его судьбе (строения, площадки улучшенного покрытия и т.п.) | |
| Зоны действия публичных и частных сервитутов | Для случаев, когда действие установленного сервитута распространяется не на весь участок | |
| Кадастровая или рыночная стоимость |
Типология участков недр
Необходимо
Различать понятия недр и залежи месторождений полезных ископаемых. Знать классификацию недр по видам пользования и классификацию полезных ископаемых по технологическим особенностям. Представлять другие модели классификации месторождений полезных ископаемых; группировки месторождений по запасам минерального сырья; промышленные типы месторождений.
Литература
1. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395–1 «О недрах» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2005).
Повторение курса
Недра - часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр, и неиспользуемые части недр в пределах территории РФ и ее континентального шельфа.
Полезные ископаемые - содержащиеся в недрах природные минеральные образования, углеводороды и подземные воды, химический состав и физические свойства которых позволяют использовать их в сфере материального производства и потребления в естественном состоянии или после переработки.
Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых - форма государственного учета месторождений и проявлений полезных ископаемых, выявленных в недрах РФ.
Кадастр включает в себя сведения по каждому месторождению, характеризующие количество и качество основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, содержащиеся в них компоненты, горнотехнические, гидрогеологические, экологические и другие условия разработки месторождения, данные о геолого-экономической оценке каждого месторождения, а также сведения о каждом проявлении полезных ископаемых.
Вопросы и задания
1. На какой срок предоставляются в пользование участки недр для добычи полезных ископаемых?
2. Для каких целей могут быть предоставлены участки недр без ограничения срока пользования?
3. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации участков недр.
| Объект недвижимости | Состав сведений | Примечания |
| Участок недр (горный отвод) | Контур залегания | Проекция участка недр на земную поверхность. Соответствует применяемому в горном законодательстве термину «площадь залегания» |
| Минимальная и максимальная глубина залегания участка недр | ||
| Назначение | Для каких целей образован горный отвод (размещение сооружения, добыча полезных ископаемых и т.п.) |