РАЗДЕЛ:ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА
ВО ВРЕМЕННОЕ ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ
Тема: Аренда: общие положение
1. Понятие, значение, сфера применения договора аренды. Виды договора аренды. Правовое регулирование арендных отношений.
2. Предмет договора аренды, его определимость. Виды объектов аренды; основания ограничения или запрещения аренды отдельных видов имущества при сдаче его в аренду.
3. Стороны договора аренды.
4. Срок договора аренды. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
5. Арендная плата: формы, порядок установления, изменения, уплаты.
6. Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.
7. Содержание и исполнение договора аренды. Распределение обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Поднаем (субаренда), перенаем. Судьба улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором. Особенности договора аренды с условием выкупа арендованного имущества.
8. Ответственность по договору аренды.
9. Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя и по требованию арендатора.
Нормативные акты и материалы судебной практики
О защите конкуренции:Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ.
О свободе договора и ее пределах:Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014.
Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными:Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165
Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды:Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73
Основная литература к теме
Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2 / отв. ред. В. П. Мозолин. М., 2015. // URL:https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=251800.
Российское гражданское право: учебник для студентов вузов: в 2 т. Т. 2: Обязательственное право / отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2015.
Дополнительная литература к теме
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2). М., 2002.
Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России: монография. М., 2013.
Белов В. А. О консенсуальности и реальности договора аренды // Право и экономика. 2015. № 3.
Белов В. А. Договор аренды и государственная регистрация // Вестник арбитражной практики. 2016. № 2.
Богданов Е.В., Богданова Е.Е., Богданов Д.Е. К вопросу о правовой природе субъективных прав арендатора // Юрист. 2016. № 9.
Пьянкова А. Ф. Толкование норм о договоре аренды в контексте Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» // Арбитражный и гражданский процесс. 2015. № 3.
Свириденко О. М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора аренды // Журнал российского права. 2015, № 12.
ЗАДАЧИ И ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОГО ВЫПОЛНЕНИЯ
№ 1. На основании ст. ст. 432, 607 ГК РФ и п. 1 «Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» дайте разъяснения по вопросу о том, при каких условиях предмет договора аренды будет считаться согласованным. Можно ли признать договор аренды, в котором не согласованы условия о предмете, недействительным?
№ 2. Сторонами заключен договор аренды бурильного оборудования на неопределенный срок. Пункт 6 данного договора изложен следующим образом: «Договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Стороны не вправе расторгать договор по своему усмотрению в одностороннем порядке».
Оцените законность данного положения договора с учетом действующего законодательства и положений Постановления Пленума Вас РФ от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах».
№ 3. ООО «Сплавсервис» заключило 24.06.2012 договор аренды оборудования с М. С. Климовым. Договором была установлена арендная плата в размере 67000 ежемесячно. 1.07.2012 М. С. Климов направил ООО «Сплавсервис» письменное уведомление о передаче технической документации к оборудованию. Документация была передана только 3.09.2012 г. После ее получения М. С. Климов направил письмо с требованием произвести перерасчет арендной платы с учетом того, что по причине не предоставления технической документации он не мог фактически использовать оборудование до 3.09.2012. ООО «Сплавсервис» настаивало на оплате арендной платы в полном объеме, поскольку фактически оборудование все это время находилось во владении М. С. Климова.
Чьи доводы соответствуют действующему законодательству?
№ 4. П. Р. Совельев и ООО «Крымвино» 23.01.2012 г. заключили договор аренды нежилого помещения. ООО исправно вносило арендную плату до 01.06.2012 г. После этой даты арендная плата не вносилась. 01.11.2012 г. П. Р. Совельев направил письменное уведомление о необходимости погасить долг в течение 10 дней. 06.11.2012 г. сумма долга поступила на счет П. Р. Совельева. Однако, 10.11.2012 г. П. Р. Совельев уведомил ООО «Крымвино» о расторжении договора в виду неоднократного нарушения условий договора об оплате.
ООО «Крымвино» обратилось в суд с иском о признании одностороннего расторжения договора аренды незаконным, мотивируя иск тем, что в настоящее время задолженности по оплате арендной платы перед П. Р. Совельевым нет.
Какое решение должен принять суд?
№ 5. Общество с ограниченной ответственностью Торгово-строительная компания «РИВАЛЬ обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Тынды об обязании ответчика заключить договор аренды муниципального имущества (помещения) общей площадью 112,7 кв. м. Иск обусловлен неправомерностью отказа Комитета в заключении договора аренды на новый срок.
Заявитель в обоснование иска ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение нового договора аренды (статья 621 ГК РФ и статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08.08.2010 № 698, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель обязался передать, а арендатор принять во временное пользование помещение общей площадью 112,7 кв. м.
Сторонами установлен срок действия договора с 08.08.2010 по 07.08.2013 (пункт 3.1 договора). Согласно пунктам 5.1, 5.2 договора арендная плата составила 48 380 руб. в месяц и подлежала перечислению в сумме на счет арендодателя ежемесячно до первого числа текущего месяца. По акту приема-передачи от 08.08.2010, являющемуся приложением № 1 к договору № 698, муниципальное помещение передано в пользование арендатору. При этом в акте указано на необходимость проведения капитального ремонта помещения. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Амурской области, о чем свидетельствует регистрационная запись от 26.08.2010 № 28-28-09/007/2010-724.
Незадолго до окончания срока действия договора от 08.08.2010 № 698 общество направило в адрес Комитета письмо от 14.06.2013 с просьбой о продлении срока его действия на 5 лет с 07.08.2013 по 07.08.2018.
В ответ на данное обращение Комитет в письме от 11.07.2013 № 2657 сообщил арендатору об отказе в продлении срока действия названного договора аренды, мотивировав свое решение наличием задолженности общества по другому договору аренды муниципального имущества от 23.03.2012 № 868, также заключенному между сторонами.
Расценив такой отказ неправомерным, нарушающим права и законные интересы добросовестного арендатора, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчика к заключению договора на новый срок.
В суде также установлено, что первый платеж по внесению арендной платы произведен обществом лишь 14.04.2011, что им не отрицалось. Было выяснено, что на стороне арендатора имеется задолженность по состоянию на 01.04.2011 (то есть за первые девять месяцев действия договора от 08.08.2010) в размере, превышающем один платежный период. Истец объяснял возникновение данной задолженности тем, что в счет оплаты арендной платы был произведен капитальный ремонт помещения. Условий, полностью освобождающих общество от исполнения обязанности по оплате за использование арендуемого помещения, в том числе за счет стоимости ремонтных работ, ни сам договор от 08.08.2010, ни дополнительное соглашение к нему от 18.02.2011, не содержат.
Подлежит ли иск удовлетворению? Каковы условия реализации преимущественного права, предусмотренного ст. 621 ГК РФ?
№ 6. Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен. Судебные инстанции мотивировали решения тем, что стороны не согласовали условие о цене договора. В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы. В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Может ли арендная плата быть предусмотрена в виде уплаты коммунальных услуг? Подлежит ли кассационная жалоба удовлетворению?