В базе ФНС РФ Квартира не является адресом массовой регистрации юридических лиц.

Проверка на предмет наличия объекта в базе Федеральной налоговой службы РФ как адреса массовой регистрации юридических лиц.

В базе ФНС РФ Квартира не является адресом массовой регистрации юридических лиц.

3.3. Информация о лицах, зарегистрированных в объекте на 20.04.2016 г.:

На момент проведения исследования в объекте по постоянному месту жительства зарегистрирован собственник.

3.4. Сведения о ранее зарегистрированных лицах:

Пукалов Валентин Петрович 20.01.1933 г. рождения, прибывший в объект 24.05.1977 г. и выбывший 16.07.1996 г. в связи со смертью.

3.5. Анализ риск-факторов, о снятии с регистрационного учета лиц, ранее зарегистрированных в объекте исследования во взаимосвязи с проведенными сделками (переходами права собственности):

ВЫВОД:

При проведении исследования, данных о выбытии с объекта граждан, которые в соответствии с действующим российским законодательством, сохраняли бы право пользования квартирой, что позволило бы им по закону требовать возобновления регистрации по данному адресу в будущем не выявлено.

Юридическая справка: Вышеописанная информация отражает сведения о всех ранее зарегистрированных в квартире лицах. Риск нарушения прав и наступления возможных негативных последствий, способных с высокой вероятностью привести к ограничению прав собственности на квартиру в будущем (пользование объектом недвижимости третьими лицами после регистрации перехода прав к новому собственнику). Риск увеличивается, если выбывшие из квартиры лица регистрируются по новому месту жительства на фиктивный адрес, на спорную площадь или адрес, используемый для «продажи прописка (регистрации)»; Сохранение жильца на регистрационной учете после отчуждения квартиры при отсутствии родственных связей; Выбытие одинокого правообладателя после продажи (дарения) не в другой адрес, а по смерти; Выбытие лиц в места лишения свободы до приватизации. А также выбытие перед приватизацией квартиры и неучастие в ней несовершеннолетних, сохраняющих право пользования недвижимостью в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Следует отметить, что в соответствии с п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например, продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ.Если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со смертью собственника жилого помещения, в результате совершения собственником гражданско-правовых сделок), право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение (часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. ст. 8, 35 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, законодательство позволяет снять с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в жилом помещении после перехода прав к новому собственнику, однако суд выносит решение об удовлетворении такого иска либо об отказе в его удовлетворении, в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела и представленных доказательств сторонами (ст.ст. 56,67 Гражданского процессуального кодекса).

3.6. Информации о наличии сведений об отмене доверенности

В связи с намерением собственника проводить сделку не лично, а посредством представителя по доверенности, доверенность была проверена по Реестру отмененных доверенностей. По запросу «дата удостоверения доверенности: 01.04.2016» и «реестровый номер: 2-111» в реестре нет сведений об отмене доверенности.

Юридическая справка: В случае прекращения доверенности, лицо, которому она была выдана, лишается полномочий на заключение сделки. Следовательно, сделка, совершенная с превышением полномочий является сделкой «с пороком субъекта» и может быть признана судом недействительной. Отмена доверенности является одним из основания прекращения доверенности (статья 188 ГК РФ), и, как следствие, прекращение полномочий на совершение действий, предусмотренных доверенностью.В силу п. 1 ст. 187 ГК РФ лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

5. В рамках проверки объекта были исследованы следующие его характеристики и источники:

1. Обременение объекта правами третьих лиц,

2. История перехода права собственности на объект с момента его создания,

3. Добросовестность отчуждения прав на объект при переходе и возможность возникновения прав на объект у третьих лиц,

4. Проверка регистрации объекта в ГКН,

5. Сведения о зарегистрированных лицах

6. Копии документов, предоставленных клиентом

7. Сведения Базы данных нотариусов России (при актуальности),

8. Сведения Банка данных исполнительных производств,

9. Сведения Единого федерального реестра сведений о банкротстве

10. Сведения Реестра отмененных доверенностей (при актуальности)

11. Сведения публичной кадастровой карты (при актуальности)

12. Сведения Списка действительных паспортов (при необходимости)

6. Выявленные риски и рекомендации

Риск 1. В ходе проверки и анализа документов выявлено, что на момент проведения исследования в объекте зарегистрирован собственник, который в соответствии с действующим законодательством РФ имеет право пользования объектом.

Рекомендуется: проводить взаиморасчеты по сделке и подписание договора приобретения объекта после снятия с регистрационного учета собственника или, в случае использования для расчетов по сделке банковской ячейки, определить в качестве одного из условия доступа продавца к банковской ячейке - предъявление выписки из домовой книги или ЕЖД, подтверждающих постановку на регистрационный учет по новому адресу, отличному от адреса исследуемого объекта.

Риск 2: В связи с тем, что в рамках данного исследования не проводится анализ полной гражданской дееспособности собственников объекта, позволяющей самостоятельно приобретать любые гражданские права, так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности.

Рекомендуется: для минимизации риска признания сделки по продаже/приобретению исследуемого объекта полностью или частично недействительной в связи с признанием ее «сделкой с пороком в субъекте» (*сделка, совершенная гражданами, признанным недееспособным; *сделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности) до подписания договора отчуждения и проведения взаиморасчетов по сделке следует истребовать у собственников, справки из психоневрологического и наркологического диспансера по месту регистрации, либо обеспечить проведение обследования с выдачей медицинского заключения по вопросу их соответствия по физическим и психологическим показателям состояния здоровья, проведению сделок с недвижимостью, а также ответу на вопрос о понимании значения их действий и возможности руководить ими.

Риск 3.В связи с тем, что в настоящем заключении не исследуется семейное положение собственника объекта на момент приобретения недвижимости - существует риск признания супругом собственника сделки недействительной, на основании п.З ст. 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов», в которой говорится о том, что «для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.» Рекомендация: выяснить до проведения взаиморасчетов по сделке и подписания Договора купли-продажи квартиры семейное положение собственника объекта на момент приобретения недвижимости, а также на момент отчуждения. В случае необходимости, потребовать предъявить нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение объекта исследования.

Дополнительные рекомендации:

1. В случае, если правоустанавливающим документом является Договор купли-продажи, Договор мены, необходимо получить от Продавца объекта копию Акта передачи недвижимого имущества. В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

2. Осуществить титульное страхование приобретаемого Объекта.

3. Получить копию платежного документа (расписки) об оплате стоимости приобретаемого Объекта Продавцом по предыдущей сделке (если предыдущая сделка возмездная).

4. Получить у Продавца копии платежных документов, подтверждающих оплату коммунальных платежей и налога на имущество.

5. Выявить наличие/отсутствие обстоятельств, вынуждающих совершить Продавцом сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

6. Провести сделку через аккредитивный счет для доказательства платежей по сделке.

Анализ имеющихся данных показывает, что в течение срока исковой давности признаков нарушений прав лиц, проживавших и проживающих в настоящее время в данной квартире, наиболее актуальных для сделок с недвижимостью, способных с высокой вероятностью привести к утрате прав собственности на квартиру в будущем - не имеется.

Данных о выбытии с объекта граждан, которые в соответствии с действующим российским законодательством, сохраняли бы право пользования квартирой (убытие в места заключения, Вооруженные Силы, районы Крайнего Севера и др.), что позволило бы им по закону требовать возобновления регистрации по данному адресу в будущем - нет.

Заключение основано на сведениях, в том числе из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доступных на 20.04.2016 года, а также на основе документов и информации, предоставленных его Заказчиком, доступных в свободном доступе (как на безвозмездной основе, так и за плату). Использование сведений, содержащихся в настоящем заключении, допускается в соответствии с законодательством России способами или в иной форме, которые не наносят ущерб правам и законным интересам правообладателей.

Все персональные данные, указанные в настоящем заключении получены от Заказчика в связи с чем последний при их передаче подтвердил наличие прав на их передачу составителю заключения в рамках исполнения договора по проверке объекта сделки.

Данное Заключение предназначено для выявления Заказчиком основных рисков утраты прав собственности при проведении сделок с данным объектом недвижимости, полная минимизация которых возможна только на основе углубленных исследований.

Заключение составлено в рамках Договора на оказание услуг №1 от 19.04.2016 г. С момента передачи заключения Заказчику обязательства Исполнителя считаются выполненными в полном объеме. Исполнитель не несет ответственности за дальнейшие действия сторон сделки и юридические факты, которые впоследствии могут повлечь за собой риск утраты права собственности.