ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Мы разобрались с целью законопроекта о реновации – бесплатно изъять земельные участки москвичей и передать их Фонду реновации под новые строительные площадки. Поэтому в качестве меры защиты своих прав придется проводить ОСС – ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.
Кто является собственником помещения:
· граждане, приватизировавшие квартиру;
· жители, купившие квартиру в собственность;
· город Москва, по квартирам, в которых жители проживают по договору соцнайма, коммерческого найма, служебные квартиры;
· собственники нежилых помещений первых этажей или подвалов.
ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ОСС
В ФОРМЕ ОЧНО-ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ
Время на подготовку ОСС по реновации у нас ограничено и требует знания многих нюансов – от принятого в первом чтении законопроекта до поправок, внесенных к нему ко второму чтению, намеченному на 09 июня.
Перечень документов, на основании которых собственники жилья обязаны подготовить и провести ОСС:
1. Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 44-48.
2. Приказ Минстроя от 25 декабря 2015 № 937/пр «Об утверждении требований к оформлению ОСС».
3. Распоряжение Правительства Москвы от 14 мая 2008 № 1040-РП «О порядке выполнения ГКУ ИС функций по представлению интересов города Москвы как собственника помещений в МКД».
4. Постановление Правительства Москвы от 02 мая 2017 № 245-ПП «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее - Постановление 245-ПП).
5. Закон города Москвы от 17 мая 2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации».
6. Уголовный кодекс Российской Федерации, ст.327.
Легче всего собрать кворум при очно-заочной форме. Голосование на собрании в очно-заочной форме осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников.
Особенно актуальна очно-заочная форма голосования собственников жилья для нас при рассмотрении вопросов повестки дня по законопроекту № 120505-7, по которым требуется принимать решения 2/3 голосов собственников помещений в МКД. Если на очной части голосования не набрался кворум, то его можно добрать посредством заочного голосования. Кворум определяется в целом по итогам собрания по двум этапам:
1. Очное обсуждение вопросов повестки дня.
2. Передача решений собственников в период заочного голосования.
Проекты всех необходимых документов для проведения ОСС в электронном виде размещены на ресурсе. По итогам проведения собрания у нас должны быть оформлены следующие документы:
1. Реестр собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Сообщение о проведении внеочередного общего собрания.
3. Список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствующих на очном обсуждении вопросов повестки дня общего собрания.
4. Решения собственников.
5. Список лиц, принявших участие в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД.
6. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
ШАГ 1. Реестр собственников.
Его нужно запросить на основании письменного обращения в ГКУ ИС района.
Совет: закажите одновременно в МФЦ выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) о собственнике подвала.
Для чего нужна выписка: для сравнения данных Реестра с площадью нежилых помещений, принадлежащих ДГИ. Если из ЕГРН вам выдадут справку, что сведения о собственнике подвала отсутствуют, то можно исключить метры подвала из голосов для голосования, тем самым уменьшив процент, которым будет голосовать Москва по нежилым помещениям.
ШАГ 2. Подготовка сообщения для оповещения, бланков решений и повестки ОСС.
Справка: в повестку дня можно включать вопросы, по которым ОСС полномочно принимать решения. Вопрос о согласии или несогласии с включением многоквартирного дома в проект программы реновации не относится ЖК РФ к компетенции ОСС. Более того, голосование по такому вопросу можно признать не легитимным.
Поэтому, однозначного ответа о постановке вопроса для голосования по реновации дать не представляется возможным, но в связи с вступившими в действие Постановлением 245-ПП и подготовленными депутатами Госдумы поправками ко второму чтению, где сохранено правило голосования 2/3 за снос дома предлагаем следующую формулировку для голосования по вопросу реновации:
«О согласии с включением многоквартирного дома в проект программы реновации жилищного фонда в городе Москве (программу реновации) в случае принятия закона о реновации и при 100% голосовании «ЗА» собственников помещений в многоквартирном доме».
ШАГ 3. Уведомление собственников.
1. Уведомление собственников жилых помещений осуществляется размещением сообщения на информационной доске в доступном для всех жильцов месте: около почтовых ящиков или у шахт лифта, на дверях входной группы в подъезд за 10 дней до даты проведения очного обсуждения.
2. Уведомление собственников нежилых помещений - Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы, ГКУ ИС, управа района, иных физических и юридических лиц осуществляется в письменном виде с регистрацией на копии сообщения о проведении ОСС. Вместе с сообщением вручается и проект решения.
ШАГ 4. Очное собрание.
На очном собрании должна предоставляться возможность обсуждения вопросов повестки дня перед принятием решения. Последовательность очной и заочной части очно-заочного голосования не определена, поэтому обе формы могут проводиться как последовательно, так и параллельно. Поэтому в сообщении о проведении общего собрания нужно обязательно указать 2 даты: дата, время и место проведения очного собрания и времени, до которого принимаются решения собственников, голосующих заочно.
Для очного собрания инициаторы должны подготовить на основании Реестра «Список собственников помещений в многоквартирном доме, присутствующих на очном обсуждении вопросов повестки дня общего собрания» с дополнительными колонками, в которых присутствующие распишутся.
ШАГ 5. Заочное собрание.
Во время заочной части собрания проходит сдача бланков решения в установленный срок в место или по адресу, указанному в сообщении о проведении ОСС.
ШАГ 6. Оформление результатов голосования.
Решение ОСС оформляется протоколом (ч.1 ст.46 ЖК РФ). При очно-заочной форме проведения собрания очные и заочные голоса суммируются, поэтому протокол ОСС оформляется один. Решения и протокол ОСС являются официальными документами, удостоверяющими факты, влекущие за собой юридические последствия для собственников помещений в МКД.
Очень важно правильно подсчитать голоса результатов проведённого собрания. От этого напрямую зависит наличие кворума на собрании или его отсутствие. Для этого на основании Реестра формируется «Список лиц, принявших участие в голосовании по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в МКД», в который включаются сведения о собственниках, сдавших решения.
Москва как собственник жилых помещений уполномочила нанимателей по договору социального найма голосовать на общем собрании. Свое право голосовать наниматели подтверждают не доверенностью, а представлением договора социального найма жилого помещения или иного документа, подтверждающего его проживание в данном жилом помещении на условиях социального найма. Копию договора соцнайма нужно подшить к списку участвующих, и его реквизиты внести в графу доверенности.
ВОПРОС: как посчитать голоса на праве общей совместной собственности?
Суды считают, что при подсчёте голосов на ОСС учёту подлежат голоса всех участников общей совместной собственности (при соглашении между ними). Если на общем собрании принял участие хотя бы один из них, его голос будет считаться как 100%, но на основании нотариальной доверенности от других участников совместной собственности. Если доверенности нет, то в голосовании участвует каждый собственник. Доли считаются равными.
Выдержка из Апелляционного определения Самарского областного суда от 11.04.2013 по делу №33-3425/2013: “Если помещение находится в общей совместной собственности без определения долей у нескольких лиц, то по соглашению между ними их интересы представляет на основании оформленной надлежащим образом доверенности один из собственников, который и подписывает бюллетень (лист) голосования либо каждый собственник".
ВОПРОС: какая дата является датой составления протокола?
При очно-заочном собрании 10 дней на оформление и передачу документов отсчитываем от последней даты принятия письменных решений собственников.
Не путаем дату проведения общего собрания и дату протокола – это разные даты!
Дата проведения собрания – это последний день сдачи собственниками письменных решений.
Дата протокола – это дата, когда инициаторы подписали готовый протокол, именно ее и указываем на протоколе.
ШАГ 7. Размещение результатов голосования.
Решения, принятые общим собранием и итоги голосования доводятся инициатором не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений до сведения:
- собственников жилых помещений путем размещения копии протокола в доступном для всех собственников помещений месте;
- управы, ГКУ ИС, ДГИ, в мэрию с сопроводительным письмом с регистрацией на копии (в комплект документов не нужно прилагать копии всех решений собственников, а только образец решения);
- управляющей организации (в комплект вкладываем копии всех решений собственников).
Комплект формируется в соответствии с перечнем документов, перечисленным в начале статьи.
Данная процедура закреплена в Приложении 2 к Приказу Минстроя от 25 декабря 2015 № 937/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» и частью 1 статьи 46 ЖК РФ лицо, инициирующее общее собрание собственников обязаны направить копии решений и протокол в управляющую организацию.
Управляющая организация, в течение пяти дней с момента получения копий решений и протокола общего собрания от инициатора обязана направить их копии в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
Более того, документы считаются переданными, если электронный образ протокола будет находится в открытом доступе.
ШАГ 8. Хранение документов.
Местом хранения протокола общего собрания собственников помещений, решений собственников определяем квартиру самого надежного и ответственного собственника помещения в МКД. Оригинал оставляем у себя. В управляющую организацию сдаем только копии.