Определение стоимости недвижимости доходным подходом
Таблица 4
| Показатель | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1.Цена продажи, д.е. | |||
| 2.Чистый операционный доход, д.е. | |||
| 3. Коэффициент капитализации | 0,1537 | 0,1550 | 0,1407 |
| 4.Общий коэффициент капитализации | 0,1531 | ||
| 5. Стоимость оцениваемой недвижимости, рассчитанная доходным подходом, д.е. |
2.2. Расчёт стоимости невидимости сравнительным подходом к оценке
Сравнительный подход к оценке определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.
Метод сравнительного анализа продаж предполагает последовательное внесение в цены отобранных аналогичных объектов недвижимости корректировок, обусловленных различиями в экономических и физических параметрах, влияющих на цену.
Скорректированная цена аналогов рассчитывается произведением цена продажи аналога и общего коэффициента корректировок.
Цскорр. = Ц продажи * К общ. корр.
Расчёты производятся в таблице 5.
1) Исходные данные
2) Исходные данные
3) Исходные данные
4) Исходные данные
5) Исходные данные
6) Исходные данные
7) Цскорр. = Ц продажи * К общ. корр
Аналог 1. 114500 * 1,01 = 115645 д.е
Аналог 2. 116700 * 0,96 = 112032 д.е
Аналог 3. 130700 * 0,87 = 113709 д.е
8) С(оц) = 115645 + 112032 + 113709/3 = 113795 д.е
Определение стоимость недвижимости сравнительным подходом
Таблица 5
| Элементы сравнения | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| 1.Цена продажи, д.е. | |||
| 2.Корректировка на дату сделки | +1% | +4% | +3% |
| 3.Корректировка на окружающий ландшафт | +4% | -3% | -8% |
| 4.Корректировка на удобства | -6% | -4% | -11% |
| 5.Корректировка на состояние | +2% | -1% | +3% |
| 6.Общая величина корректировок | +1% | -4% | -13% |
| 7. Скорректированная цена, д.е. | |||
| 8. Средняя стоимость оцениваемой недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, д.е. |
2.3. Расчёт стоимости недвижимости затратным подходом к оценке
Затратный подход к оценке недвижимости определяет её стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.
Полная восстановительная стоимость здания включает прямые строительные затраты, косвенные затраты и предпринимательское вознаграждение.
Норма износа строений рассчитывается делением действительного возраста здания на общий срок экономической жизни здания.
Низн.= действ. возраст \ общ. срок жизни * 100 %
Общий накопленный износ определяется произведением полной восстановительной стоимости здания на норму износа.
Износ = полная восст. стоимость * Н изн. / 100 %
На величину общего накопленного износа уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости.
Остаточная стоимость = полн. восст. стоимость – износ
Далее определяется стоимость недвижимости:
С недв. = С ост. + С зем. уч.
Расчёты производятся в таблице 6.
1) Исходные данные
2) Общий износ = 12/60 = 0,2 (20%)
Износ = ПВС * Общий износ/100
89400 * 20/100 = 17880 д.е
3) Ост. Стоимость з/у = ПВС – Износ = 71520 д.е
4) Стоимость недвижимости = Ост. Ст-ть з/у + Рыночная ст-ть з/у
Ст-ть недвиж. = 71520 + 35900 = 107420 д.е
Определение стоимости недвижимости затратным подходом
Таблица 6
| Показатель | Величина |
| 1.Полная восстановительная стоимость зданий, д.е. | |
| 2. Общий накопленный износ, д.е. | |
| 3.Остаточная восстановительная стоимость здания, д.е. | |
| 4.Рыночная стоимость земельного участка, д.е. | |
| 5.Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом, д.е. |
2.4. Расчёт сметной стоимости строительной продукции
Определение стоимости строительно-монтажных работ
Таблица 7
| Фонд оплаты труда (ФОТ) | 32369,1 |
| Прямые затраты (ПЗ) | 224287,4 |
| Накладные расходы (75% от ФОТ) | 24276,8 |
| Себестоимость (ССБ) | 280933,3 |
| Сметная прибыль (12% от ССБ) | 33,712 |
| Итого сметная стоимость СМР в текущих ценах | 280967,012 |
Накладные расходы = 32369,1*0,75 = 24276,8
ССБ = 32369,1 + 224287,4 + 24276,8 = 280933,3
Сметная прибыль = 280933,3*0,12 = 33,712
Итого сметная прибыль = 280933,3 + 33,712 = 280967,012
Определение элементов затрат и общей сметной стоимости строительной продукции
Таблица 8
| Фонд оплаты труда (ФОТ) | 11546,95 |
| Прямые затраты (ПЗ) | 172724,40 |
| Накладные расходы (94% от ФОТ) | 10854,1 |
| Себестоимость (ССБ) | 183578,5 |
| Сметная прибыль (12% от ССБ) | 22029,42 |
| Итого сметная стоимость СМР в текущих ценах (ССБ + сметная прибыль) | |
| Инфраструкт. об. оценки 2% от СМР | 4112,2 |
| Итого с инфраструктурой | 209720,2 |
| Временные сооружения, здания 1,5% (от СМР с инфраст.) | 3145,8 |
| Итого с временными зданиями |
Прочие работы и затраты:
| Доп. затраты на зимнее удорожание 1,0% (от СМР с инф. и вр. зданиями) | 2128,7 |
| Налог на пользование автодорогами | 5321,65 |
| Итого прочие работы и затраты | 7450,31 |
| Итого с прочими работами | 227766,7 |
| Проект. работы и автом. надзор 3% (от пред. пункта) | |
| Итого с проект. работами | 234599,7 |
| Резерв средств на непредв. затраты 1% (от пред. пункта) | |
| Итого полные затраты | 236945,7 |
| Доп. косвенные издержки 1% (от пред. пункта) | 2369,5 |
| Итого с уч.издержек | 239315,2 |
| Предприним.прибыль 25% (от пред.пункта) | 59821,8 |
| Итого восстан.стоимость модуля (кирпичные стены) |
Заключение
В данной работе нами было рассмотрено следующие моменты:
- Доходный подход к оценке земельных участков;
- Сравнительный подход к оценке земельных участков;
- Затратный подход к оценке земельных участков.
Каждый из рассмотренных вышеперечисленных методов оценки земли основываются на исходных данных, собранных на рынке, но имеющих различные источники для получения информации.
При использовании затратного подхода, следует получить сведенья о рыночной стоимости различного рода земель, материалов, рабочей силы. В случае применения метода сравнительного анализа рыночных продаж, то источником информации будут являться банки данных о сделках с недвижимостью. Для расчетов по методам на основе доходного подхода информацию можно получить как у владельцев оцениваемой собственности, так и из публичных отчетов.
В условиях рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных приводят к примерно одинаковым результатам, но учитывая несбалансированность спроса и предложения, не информированность потенциального пользователя, а также возможную низкую эффективность использования данного участка земли, результаты расчетов по приведённым выше методам оценки земли могут и не совпадать.
Список используемых источников
Литература:
1. Иванова Е. Н. Оценка недвижимости. М.: 2012
2. Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием доходного подхода//Проблемы недвижимости, 2011, №1.
3. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2015.
4. Е.Н.Иванова. Оценка стоимости недвижимости. – М.:КноРус, 2013.- 344 с.
5. Л.Н. Тепман. Оценка недвижимости. – М.:ЮНИТИ,2015.- 463 с.
6. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г.Касьяненко и др. – М.:КНОРУС, 2014.
7. Н.Е.Симионова, С.Г.Шеина. Методы оценки и технической…экспертизы недвижимости..- М: МарТ; Ростов-на-Дону: 2014.
8. С.В.Грибовский. Математические методы оценки стоимости недви-жимого имущества.- М: Финансы и статистика, 2013.
Интернет источники:
1.https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8 - Оценка недвижимости
2.https://www.coolreferat.com/%D0%9F%D0%BE%D0%B4%D1%85%D0%BE%D0%B4%D1%8B_%D0%BA_%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B5_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8_2 - Подходы к оценке недвижимости
3.https://www.aup.ru/books/m90/2_5.htm - Оценка недвижимости и управление собственностью
4. https://www.scienceforum.ru/2015/1208/15225 - Особенности оценки недвижимости
5. https://xreferat.com/113/4844-1-podhody-k-ocenke-nedvizhimosti.html - Подходы к оценке
6. https://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/kak-otsenitj-svoyu-nedvidjimostj.html - Оценка недвижимости. Методы оценки стоимости недвижимости