Почти в жизни каждого из нас, приходит время, когда мы планируем приобрести недвижимое имущество. Физические лица, как правило, покупают квартиры для личного пользования, в которых планируют проживать лично, либо это связано с инвестированием свободных денежных средств в недвижимое имущество.
Схемы продаж, применяемые застройщиками, условно можно разделить на законные и обходные. К законным относятся схемы продаж, прямо допускаемые законом, а именно:
1) продажа путем заключения договора участия в долевом строительстве (ДДУ);
2) продажа через членство в жилищных кооперативах;
3) продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
4) продажа через заключение договора купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН)
К обходным схемам продаж относят следующие:
1) вексельная схема продаж;
2) продажа путем заключения предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
3) продажа путем заключения договора соинвестирования;
4) продажа через целевое фондирование.
Обходными данные схемы называют потому, что они прямо не предусмотрены законом, но активно применяются или ранее применялись застройщиками в целях легального обхода неблагоприятных законодательных ограничений.
Начнем с основного варианта продаж, который наиболее распространен в настоящее время и наиболее безопасен для физических лиц - это продажи путем заключения ДДУ.
Законодатель обязал застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с инвесторами ДДУ в целях повышения юридической безопасности долевых инвесторов. В этом случае к правоотношениям застройщика и инвестора применяется Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (214-ФЗ), который содержит для инвесторов немало юридических гарантий.
В частности, застройщик вправе привлекать долевые инвестиции в том случае, если имеет право собственности или аренды на застраиваемый участок земли и получил разрешение на строительство. Если при продажах применяется реклама, то застройщик также обязан опубликовать публичную декларацию на свой строительный проект, в которой содержится ключевая информация о проекте и о самом застройщике.
В случаях, когда застройщик привлекает денежные средства от граждан в долевое строительство квартир в новостройках с нарушением законных требований, он может быть привлечен к административному штрафу, размер которого может быть не более 1000000 рублей за каждый случай такого правонарушения.
Законодатель запретил застройщикам привлекать долевые инвестиции от граждан в строительство квартир в многоквартирных домах до заключения ДДУ. В то же время ДДУ считается заключенным только от даты его государственной регистрации. Это устраняет для долевых инвесторов риск двойной продажи квартиры.
При продажах квартир по ДДУ застройщик обязан обеспечивать исполнение своих обязательств перед долевыми инвесторами поручительством либо ипотекой земли. С 01.01.2014 также всякий застройщик, привлекающий долевые инвестиции, обязан страховать свою ответственность перед долевыми инвесторами в обязательном порядке либо обеспечивать исполнение своих обязательств поручительством банка. В ФЗ 214-ФЗ предусмотрена масса иных юридических гарантий долевым инвесторам, на которых мы подробно останавливаться не будем, так как читатель может самостоятельно ознакомиться с ними самостоятельно, прочитав Закон.
Например, право инвестора на односторонний отказ от исполнения договора, право на законные неустойки, гарантийные сроки качества построенной квартиры, обязанность застройщика целевым образом расходовать средства инвесторов, а также обязанность застройщика публиковать информацию о проекте строительства, то есть быть информационно открытым для инвесторов.
Описание действий по схеме:
1) заключение ДДУ (подписание + государственная регистрация);
2) оплата инвестиций застройщику;
3) после завершения строительства заключение (подписание + государственная регистрация) дополнительного соглашения к ДДУ в части уточнения построенной площади помещения по обмерам БТИ, а также в части уточнения цены договора;
4) уведомление застройщиком долевого инвестора о вводе здания в эксплуатацию и готовности помещения к передаче;
5) подписание застройщиком и долевым инвестором акта приемки помещения;
6) государственная регистрация права собственности долевого инвестора на помещение.
Схема продаж по ДДУ весьма удобна для целей кредитования. В частности, многие банки охотно принимают в ипотеку имущественные права требования инвесторов по ДДУ к застройщикам в обмен на целевое кредитование инвесторов. Многие застройщики заранее согласовывают с банками ипотечные программы, которые предлагают своим клиентам при продаже квартир в новостройках через ДДУ, что значительно ускоряет бизнес-процессы.
Если долевой инвестор захочет продать свои права требования по ДДУ к застройщику, он вправе это сделать только после оплаты всех инвестиций застройщику. Другой вариант: продажа таких прав только с одновременным переводом долга по ДДУ на нового инвестора.
При этом для продажи своих прав по ДДУ потребуется заключение дополнительного соглашения к ДДУ между застройщиком, прежним долевым инвестором и новым инвестором. Данное соглашение будет иметь юридическую силу от даты государственной регистрации в Росреестре.
Продажи через жилищные кооперативы
Вторая по популярности легальная схема продаж квартир в новостройках - через жилищные кооперативы. Жилищный или жилищно-строительный кооператив (далее по тексту - кооператив) - это некоммерческая организация, организованная на добровольной основе по принципу членства, целью которой является реконструкция или строительство за счет членов кооператива многоквартирного дома.
Деятельность кооператива регулируется главами 11 - 12 раздела V Жилищного кодекса РФ, а также некоторыми положениями Гражданского кодекса РФ <73>.
К ней также применяются положения Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1 "О потребительской кооперации". Членами кооператива могут стать физические лица, достигшие 16 лет, а также юридические лица.
Застройщики в последнее время стали более активно применять кооперативы в целях привлечения долевых инвестиций в строительство. Причина в том, что продажа квартир через кооператив освобождает застройщика от заключения ДДУ и применения Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ <74>. Продавать квартиры в новостройках через кооператив застройщику безопаснее, выгоднее и проще, чем путем заключения с долевым инвестором ДДУ
До недавнего времени законодатель даже не требовал от кооперативов обладать правами на земельный участок и получать разрешение на строительство для привлечения долевых инвестиций. Это приводило к тому, что кооперативы довольно часто привлекали долевые инвестиции от доверчивых граждан, не имея ни выделенной под застройку земли, ни разрешительной документации на строительство.
При таких условиях юридические гарантии инвесторов, вступивших в кооператив, невысоки. Однако многие из них заключали подобные сделки, так как квартиры предлагались застройщиком либо по очень привлекательным ценам, либо инвесторам нравилась локация будущей недвижимости.
Начиная с 01.12.2011 создаваемые после этой даты кооперативы обязаны оформить права на застраиваемый земельный участок, а также получать разрешение на строительство как застройщик <75>. Данное правило не распространяется на кооперативы, созданные до 01.12.2011
Прежде чем принимать решение о вступлении в кооператив долевому инвестору, рекомендуется:
1) проверить наличие и содержание учредительных и регистрационных документов на кооператив, в том числе свидетельство о государственной регистрации и постановке на налоговый учет, а также устав кооператива и выписку из ЕГРЮЛ;
2) проверить наличие и содержание правоустанавливающих документов кооператива на застраиваемый земельный участок, а также разрешение на строительство, оформленное на кооператив;
3) проверить наличие и содержание необходимых допусков на выполнение работ, влияющих на безопасность здания, если кооператив самостоятельно выполняет функции заказчика при строительстве здания;
4) если застройка ведется на публичной земле, убедиться в наличии и проверить содержание инвестиционного контракта, заключенного кооперативом с местными органами власти и регулирующего реализацию данного инвестиционного проекта.
Для вступления в кооператив инвестор подает заявление в правление кооператива на имя председателя правления. Он признается членом кооператива (пайщиком) после оплаты вступительного взноса при условии утверждения решения о его приеме в члены кооператива общим собранием членов кооператива. Примерный срок - один месяц.
Далее пайщик выплачивает кооперативу паевые взносы за квартиру. Он вправе принимать участие в управлении кооперативом, в том числе участвовать в общих собраниях членов кооператива, голосовать по всем вопросам повестки таких собраний, в том числе избирать членов правления кооператива, изменять порядок оплаты и размеры паевых взносов и т.д.
Кроме вступительного и паевых взносов инвестор также обязан оплачивать членские взносы в размере, предусмотренном уставом кооператива. Данные денежные средства необходимы для содержания аппарата кооператива и его текущей хозяйственной деятельности.
После оплаты всех паевых взносов инвестор получает квартиру от кооператива по передаточному акту в собственность, если:
1) здание введено в эксплуатацию;
2) квартира поставлена на государственный кадастровый учет;
3) органами управления кооперативом принято решение о вселении инвестора в его квартиру.
Передаточный акт дает право инвестору владеть и пользоваться построенной за его счет квартирой. Однако этот документ не дает ему право распоряжаться квартирой, в том числе продавать ее или отчуждать иным образом. Такое право возникает у инвестора только от даты государственной регистрации его права собственности на квартиру. Для этого он должен подать необходимые документы в Росреестр, а именно:
1) заявление по установленной форме;
2) кадастровый паспорт на квартиру;
3) решение общего собрания кооператива о вселении долевого инвестора;
4) справку кооператива об оплате долевым инвестором всех паевых взносов;
5) справку об оплате государственной пошлины.
Схема привлечения долевых инвестиций через кооператив влечет для долевого инвестора следующие риски:
1) издержки на приобретение квартиры возрастают на сумму членских и иных взносов на содержание и деятельность кооператива;
2) пайщик вынужден подчиняться решениям органов управления кооператива, если хочет получить квартиру без судебных разбирательств;
3) пайщик несет солидарно субсидиарную ответственность по убыткам кооператива, то есть, если кооператив будет неумело управлять строительным проектом и возникнут дополнительные затраты, они ложатся на "хрупкие" плечи" пайщиков;
4) права на паевой взнос не могут отчуждаться пайщиком третьему лицу, не являющемуся членом кооператива, что снижает в данном случае ликвидность долевых инвестиций осложняет продажу прав на так называемые инвестиционные квартиры;
5) юридические гарантии, указанные в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ, на членов кооператива не распространяются.