В связи с радикальным изменением социально-экономической ситуации в Республике Беларусь правовые формы получения доходов от распоряжения своим имуществом стали более разнообразными. Одной из таких форм является институт ренты. Как таковой данный институт для гражданского права Республики Беларусь является новым, однако отношения по предоставлению пожизненного содержания в обмен на отчуждение жилого дома существовали и ранее. Такое явление, как рента, известно еще в Средние века.
Широкое распространение договоров пожизненного содержания вызвано, с одной стороны, большим количеством малообеспеченных пожилых людей, нуждающихся в материальной поддержке и уходе, а с другой стороны, наличием лиц, заинтересованных в приобретении недвижимого имущества по цене, которая существенно ниже его рыночной стоимости. Каждая из сторон договора пожизненного содержания заинтересована в получении наибольшего экономического эффекта от исполнения данного договора и в соблюдении своих законных интересов. Повышение эффективности исполнения договора пожизненного содержания невозможно без его предварительного, текущего и итогового анализа, проводимого каждой из заинтересованных сторон. В современной экономической литературе не выработаны методы анализа эффективности договора пожизненного содержания. В то же время, эти договоры весьма специфичны, а значит, для оценки эффективности их исполнения требуются специальные методы. В свою очередь, специфика договора пожизненного содержания имеет место в силу особенностей их правового регулирования.
Договор пожизненного содержания является разновидностью договора пожизненной ренты. Поэтому они имеют, отчасти, общую правовую базу, что позволяет применить сходные методы оценки эффективности исполнения данных договоров.
В свете этих изменений для широких слоев населения приобретение жилья посредством заключения договора пожизненной ренты может стать одним из основных способов обеспечения жильем. Явно просматривается тенденция возрастания значения пожизненной ренты. В этих условиях одной из задач науки гражданского права является дальнейшее совершенствование норм о пожизненной ренте, что предполагает устранение пробелов и разночтений в главе 33 ГК Республики Беларусь.
Остается ряд вопросов недостаточно изученных или не рассмотренных вовсе в работах исследователей по проблемам договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Так, остался открытым вопрос об определении признаков договора пожизненного содержания с иждивением, о его месте в системе рентных обязательств, а также договоров, направленных на возмездное приобретение имущества в целом. Не в полном объеме исследован порядок государственной регистрации указанного договора и порождаемых им прав.
Договор пожизненного содержания с иждивением представляет собой одну из разновидностей договоров, опосредующих передачу имущества в собственность от одного лица другому. Но указанные разновидности имеют специальное значение, то есть предназначаются главным образом для передачи недвижимого имущества с обязательным условием пожизненного предоставления рентополучателю платежей или иного содержания. При всей привлекательности договора пожизненного содержания с иждивением, можно говорить о значительной доле риска, сопряженного с личностным характером сделки и возможными противоречиями между сторонами, возникающими, как правило, уже в процессе реализации договора.
Имеется законодательное закрепление договора пожизненного содержания с иждивением, согласно которого получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ч.1, ст. 572 ГК Республики Беларусь).
В настоящее время юридическая характеристика рассматриваемого договора вызывает 3 спорные позиции, так одни авторы считают договор ренты реальным, другие – консенсуальным, третьи – и реальным, и консенсуальным в зависимости от характера передачи имущества. Действующий же ГК Республики Беларусь в определении договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 572 ГК Республики Беларусь) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество», соответственно заключение договора требует передачи вещи, а это признак реальных договоров.
В случаях, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случаях, когда такое имущество передается бесплатно, – правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.
Полагаем, отсутствие единого мнения по вопросу о том, какие конкретно нормы, регулирующие договор купли-продажи и договор дарения, необходимо применять в субсидиарном порядке к договору ренты, на практике может вызвать определенные трудности. Поэтому считаем необходимым законодательное урегулирование данного вопроса путем уточнения нормы, содержащейся в п. 2 ст. 556 ГК Республики Беларусь.
Договору пожизненного содержания с иждивением как разновидности договора ренты присущи те же характеристики, то есть он является:
– реальным;
– односторонним договором (но двусторонней сделкой);
– возмездным;
– алеаторным (рисковым: от лат. alea – игральная кость, случайность) [35, с.120]
Договор является возмездным, т.е. сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты.
Договор пожизненного содержания с иждивением является самостоятельным видом договора, является реальным, односторонним договором (но двусторонней сделкой); возмездным; алеаторным (рисковым: от лат. alea – игральная кость, случайность), а также которому присущи, длительность рентных отношений, предоставление постоянного или пожизненного содержания другой стороне, в отличие от договоров купли-продажи и мены, по которым совершается эквивалентный товарообмен ("товар" – "деньги", "товар" – "товар") по договору ренты эквивалентность может только предполагаться, поскольку на практике это всегда связано с риском того, что размер рентных платежей может оказаться больше стоимости переданного имущества.
Согласно ст. 555 ГК Республики Беларусь договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Несоблюдение требований о форме договора и о его государственной регистрации влечет за собой ничтожность сделки. Этому имеются и особые причины, так как отношения по договору имеют длительный характер, договор является рисковым, в особенности для получателя ренты, его заключают лица, которые, как правило, нуждаются в особой правовой защите
Заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости.
Сторонами по договору пожизненного содержания с иждивением являются получатель ренты и плательщик ренты.
Получателем ренты является любое физическое лицо, каких-либо ограничений по возрасту или состоянию здоровья не имеется. Юридические лица, в том числе и коммерческие организации получателями ренты быть не могут. Кроме собственника получателями ренты могут быть названные им третьи лица, и нет необходимости в том, чтобы они являлись нетрудоспособными по возрасту или состоянию здоровья.
Несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается как правило с гражданами-пенсионерами.
Анализ особенностей субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением позволяет говорить о необходимости конкретизации в законодательстве состава лиц, которые могут выступать сторонами договора ренты, дополнив § 1 гл. 33 ГК Республики Беларусь статьей следующего содержания:
1. Плательщиком ренты может выступать любое физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья, а также любое юридическое лицо, как коммерческое, так и некоммерческое.
2. Получателем ренты может выступать любое физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья, если иное не установлено договором ренты [25, с. 66].
Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит законодательству и соответствует целям их деятельности.
Срок выплаты платежей по договору пожизненного содержания с иждивением может обуславливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, так как законом не определено число возможных получателей ренты. Более того, нет ограничений даже по степени родства, что может привести к обстоятельствам, ухудшающим положение плательщика ренты, поскольку выплата ренты может длиться гораздо дольше возможной жизни самого плательщика.
В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика ренты выражаются в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре. Оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг. Этот список не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и другие виды oбecпечения.
Кроме того, на плательщике лежит дополнительная обязанность – принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания. Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как ему предоставлено право потребовать возврата недвижимого имущества, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств.
Договор пожизненного содержания может предусматривать оплату плательщиком ренты ритуальных услуг.
Своеобразной мерой защиты получателя ренты является то, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять имущество, переданное под выплату ренты только с предварительного согласия получателя ренты.
Кроме того, в законодательстве содержится положение о необходимости определения в договоре всего объема содержания (т.е. в течение всего срока действия договора). В то же время законодатель не устанавливает, что отсутствие этого условия влечет какие-либо правовые последствия, что, на наш взгляд, является серьезным упущением.
Но указание стоимости всего объема содержания носит весьма условный характер, поскольку на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни точную стоимость предоставляемых услуг или товаров. Как справедливо отмечает А. Пахомов, в данном случае возможно лишь внесение в договор приблизительного стоимостного выражения объема содержания в месяц [35, с. 121].
Таким образом, считаем целесообразным изложить п. 2 ст. 573 ГК Республики Беларусь в следующей редакции: в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением в месяц, которая не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством [44, с. 79].
В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двукратного размера базовой величины, установленного законодательством.
Иск о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники плательщика ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.
Договор пожизненного содержания с иждивением может быть прекращен по общим основаниям прекращения обязательств (гл. 26 ГК Республики Беларусь), за исключением п. 2 ст. 381 ГК Республики Беларусь (зачет встречного требования).