По поводу сложившейся в РФ и, в частности, в г.________________ ситуации в сфере ЖКХ, сообщаю следующее.
Краеугольным камнем всех проблем в ЖКХ, в том числе и « захват объектов общедомовой собственности », является сама « общедомовая собственность» в многоквартирном доме (МКД).
В соответствии с пп.3 п.7. ст.85 ФЗ №131 от 06.10.2003г. (ред. от 21.12.2013г) «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», и Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. (в редакции 1998г.) №3020-1 Государственный жилищный фонд передается в безвозмездное пользование муниципалитетам, для решения вопросов местного значения.
Так как муниципалитеты самостоятельно не могут управлять жилищным фондом, то свою жилищную собственность в МКД передают в ЖКСы (УК/ЖКХ/ТСЖ), на праве хозяйственного ведения, которые далее (ст.235 ГК РФ) приватизируются в управляющие организации, в форме ОАО, ООО и т.д., как особый способ перевода права собственности муниципального образования на имущество.
Т.е., муниципальный собственник жилищного фонда перевел имущество из публичной собственности в частную собственность юридических лиц ─ ОАО, т.е. управляющих организаций (УО).
При этом, в пп.1,2,3 ст.30 ФЗ №178-ФЗ (в редакции от 02.11.2013г.) «О приватизации государственного и муниципального имущества» устанавливается, что «Объекты … коммунально-бытового назначения могут быть приватизированы…, за исключением используемых по назначению: жилищного фонда и объектов его инфраструктуры;». И указанные «Объекты… коммунально-бытового назначения, …, подлежат передаче в муниципальную собственность, …».
Следует особо учесть, что общее имущество (ОИ) в МКД содержит аварийно-опасные коммуникации и, согласно ФЗ №384 от 30.12.09г., должны быть под контролем Ростехнадзора и, в соответствии с ФЗ №178 и находиться в муниципальной собственности. Следовательно, не может быть общественного технического управления МКД и, соответственно, не может заключаться собственниками квартир договоры управления с УО в МКД, содержащими аварийно-опасные объекты в МКД.
Таким образом, из соображения безопасности населения и сохранности оборудования, какого-либо технического управления в МКД не может быть со стороны собственников квартир, ТСЖ, НУ, ЖК или Совета дома.
Эксплуатация ОИ в МКД должна осуществляться только обученными лицами, имеющими лицензию на осуществление такого вида деятельности. Других вариантов не может быть, т.к. это функция собственника - муниципального образования.
Тем не менее, ст.36 ЖК РФ уведомляет, что собственникам квартир принадлежит доля в праве на общее имущество в МКД (долевая собственность).
Если это так, то объект этого права, т.е. общее имущество в МКД, включая общедомовую территорию и вновь установленные в МКД тепловые узлы с ОДПУ (общедомовые приборы учета), согласно ст.131 ГК РФ, должно быть закреплено единой государственной регистрацией прав (ЕГРП) за собственниками квартир, в соответствии с инструкцией о внесении сведений об общем имуществе из Приказа Минюста РФ от 14.02.2007г. N29 и, согласно ст.16 ФЗ РФ N1541-1 от 04.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда…», передано в исправном состоянии собственникам МКД, так как «… за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».
К тому же, согласно п.2 ст.38 ЖК условия договора, которыми переход права собственности на помещение в МКД не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, является НИЧТОЖНЫМ.
При всем при том, общее имущество МКД, включая установленные без согласования тепловые узлы с ОДПУ, юридически не закрепляются по ЕГРП за собственниками квартир и не передаются в исправном состоянии, ст.16 ФЗ РФ N1541-1 от 04.07.1991г.
Это косвенно подтверждается письмом Минрегиона №14316-рм/07 от 20.12.2006г., где сообщается, что «Законодательство Российской Федерации не предусматривает передачу многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственникам помещений …».
Но при этом, многоквартирные дома, согласно указанному письму, подлежат списанию со счетов бухгалтерского учета организаций, исключению из реестра учета муниципального имущества и т.д.
В указанных многоквартирных домах только жилые и нежилые помещения, в том числе общедомовая территория и другие прибыльные объекты, находятся в муниципальной собственности, и могут быть объектом бухгалтерского учета муниципальных организаций (при закреплении на праве хозяйственного ведения или аренде), объектом учета муниципального имущества и т.д.
Не закрепив по ЕГРП общедолевое имущество в МКД за собственниками квартир, государство (муниципалитеты)условно разделило общее имущество в МКД на две части:
- прибыльные объекты общего имущества, согласно ст.30 ФЗ №178-ФЗ, остаются за муниципалитетами, включая неприватизированные квартиры, подвалы, первые этажи с магазинами, общедомовую территорию и др., т.е. все, что можно сдавать в аренду и т.д.;
- затратные объекты общего имущества, согласно ст. 36 ЖК РФ и в нарушение ст.30 ФЗ №178-ФЗ и ФЗ №384 от 30.12.09, остаются за собственниками квартир, без ЕГРП, включая технические подвалы с коммуникациями, крыши, стены и т.д., которые требуют значительных затрат на текущие и капитальные ремонты, но которые не приносят прибыли.
А указанные затратные объекты муниципальной собственности ОИ в МКД, управляются ОАО, ООО, ТСЖ, ЖСК, ЖК, Советами дома, как посредниками между муниципалитетами и собственниками квартир в МКД.
В указанном письме также устанавливается, что при выборе собственниками иного способа управления (ТСЖ, УО, НУ, Совет дома) или смене УО (ОАО, ООО, и т.д.), передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой УО, ТСЖ не производится.
Там же сообщается, что «Частью 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрена только передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов».
В этой ситуации все «затратные» объекты в МКД оказались юридически как бы неопределенными, бесхозными – муниципалитеты «отказались», а за собственниками квартир ОИ в МКД не закреплено по ЕГРП.
По ст.225 ГК РФ бесхозной признается вещь, которая не имеет собственника или право собственности, от которой собственник (муниципалитет) «отказался». П.2 ст.214 ГК РФ устанавливает, что, объекты, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной (муниципальной) собственностью, несмотря на требования ст.36 ЖК РФ, ст.162 ЖК РФ и письма Минрегиона №14316-рм/07 от 20.12.2006г.
По ст.695 ГК РФ, органы МСУ обязаны поддерживать общее имущество, включая общедомовую территорию, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта. И нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования, пп3. п.7. ст.85 ФЗ №131.
Итак, собственники квартир в МКД не являются собственниками так называемого «общего имущества в многоквартирном доме», поэтому они не должны нести бремя содержания «общего имущества в многоквартирном доме».
Российское законодательство однозначно утверждает, что право собственности на недвижимое имущество возникает только с момента
регистрации соответствующих прав на него.
Так п.1 ст.131 ГК РФ указывает, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,… их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции».
Более того, в соответствие с п.2 ст.8 ГК РФ, ст.219 ГК РФ находим, что «права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него», «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации».
А пока нет такой регистрации, нет ни права собственности на недвижимое имущество, ни обязанности его содержать.
Итак, никакого общего имущества в МКД сегодня нет, следовательно, у жителей МКД нет никаких обязательств перед исполнительной властью в городах по содержанию всего, что расположено за пределами квартир.
У жителей МКД нет никаких обязательств и перед созданными чиновниками исполнительной власти частными УО (ОАО, ООО и т. д.), даже если жителями и подписаны, так называемые, договоры с УО на содержание и обслуживание, текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД.
Во-первых, все такие договоры заключены по принуждению со стороны власти и по заблуждению со стороны собственников квартир в МКД и являются кабальными сделками, что означает их недействительность.
Во-вторых, никакого «общего имущества в многоквартирных домах» пока не существует до государственной регистрации прав.
Не может быть обязательства в отношении того, чего нет у собственников квартир.
При этом общее имущество (ОИ) в МКД не приватизируется и остается собственностью муниципалитетов (ФЗ №178).
Чтобы чем-то управлять, надо иметь на это право.
Стороной договоров может быть только собственник квартир, за которым зарегистрировано ОИ в МКД по ЕГРП.
Однако, в 2007г. муниципальными собственниками ОИ в МКД, ссылаясь на ст.ст.39, 162 ЖК РФ, собственникам квартир в МКД навязывается заключение Договора управления ОИ в МКД (Договор) с ОАО «УК такого-то района» (УО). Указанный Договор без согласования заключается по решению общего собрания собственников квартир, которое никакого права на заключение Договора не имеет, так как ОИ МКД не зарегистрировано по ЕГРП за собственниками квартир.
Согласно указанному Договору, УО принимает на себя «выполнение работ и оказание услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества…», не закрепленного по ЕГРП за собственниками квартир.
При заключении Договора, муниципалитеты и УО не известили собственников квартир, что общее имущество не закреплено по ЕГРП за ними, тем самым, муниципалитеты и УО ввела в заблуждение указанных собственников о том, что общее имущество не закреплено по ЕГРП за собственниками квартир.
При этом, согласно ст.178 ГК РФ, указанный Договор должен быть признан недействительным, как заключенный под влиянием заблуждения собственников квартир в МКД.
В этом случае применению подлежит п.2 ст.167 ГК РФ или ст.1103 ГК РФ, в соответствии с которыми УО обязана возвратить собственникам квартир убытки в денежном выражении, понесенные за период 2008-2013 годы, в виде «Общего Долга» перед населением подконтрольного МКД за невыполненные услуги/работы, а также с учетом «перетопов» по отоплению, «недотопов» по ГВ, «неплатежей», «депозитов», «пени», внереализационных доходов и т.д. Вот где средства для проведения текущих и капремонтов МКД.
Указанные действия УО подпадают по ст.159, 201, 179, 163 УК РФ, как обман, злоупотребление, принуждение к совершению противоправных действий или вымогательство.
Следует обратить внимание, что ОАО (УО), как коммерческая организация, сама никаких работ не выполняет.
Главная задача УО - это сбор платежей собственников квартир в МКД за Ж-К услуги.
Так как УО это акционерное общество (ОАО или др.), то основным компонентом формирования стоимости Акций в указанных ОАО и выплаты дивидендов собственникам Акций, является «чистая прибыль», которая образуется после выполнения всех услуг/работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества МКД и внереализационных доходов от деятельности ОАО на общем имуществе МКД.
Расплатившись с подрядчиками, в РСО и по налогам, у УО остается 50-60% «чистой прибыли» от выручки по статье «содержание и ремонт» и внереализационных доходов. Чем меньше УО выполнит услуг/работ, тем больше размер «чистой прибыли», тем больше стоимость Акций и выплат дивидендов собственникам Акций.
Так условное распределение Акций ОАО в РФ составляет: 25% (золотые акции) у Мэрии, 25% - ОАО, 25% - водоканал, 25% - РСО. И все денежное обеспечение Акций и дивидендов происходит из «чистой прибыли» за счет выручки по статье «содержание и ремонт» и др., т.е. за счет собственников квартир.
А чтобы все было демократично, вводят ст.36 ЖК РФ, которая гласит, что собственники имеют право собственности на общедолевое имущество в МКД, не закрепив это право по ЕГРП, но обязав оплачивать в ОАО по статье «содержание и ремонт» по негласному правилу доверительного управления, а не как возмездный договор по ст.162 ЖК РФ, а еще демократичнее выглядело, разрешают организовать Совет дома или ТСЖ, через общее собрание собственников, которое никакого отношения к общедолевому имуществу (ОИ) не имеет, так как ОИ не закреплено по ЕГРП за собственниками квартир.
Если гипотетически вообразить, что в ст.36 ЖК РФ ввели поправку о том, что собственники имеют право собственности на ОИ в МКД с обязательным ее закреплением по ЕГРП, то менталитет собственников изменился бы (ведь мы свои квартиры беспрерывно обновляем) и собственники не позволили бы использовать плату по статье «содержание и ремонт» на обеспечение Акций и дивидендов собственникам Акций.
В этом случае все Акции и дивиденды обнулились бы и ОАО обанкротились.
Введя в заблуждение указанных собственников, муниципалитеты и УО в нарушение законодательства, незаконно навязали договоры с УО на управления ОИ МКД. Такой Договор управления, согласно ст.ст.178, 179 ГК РФ, должен быть признан недействительным. Указанные действия можно квалифицировать по ст.ст.159, 201, 179, 163 УК РФ и др., как обман, злоупотребление и/или принуждение к совершению противоправных действий или вымогательство.
Вполне оправданно, последствием недействительности такой сделки, является применение норм гл.60 ГК о неосновательном обогащении.
Итог: происходит грандиозный обман всего населения в РФ и незаконное обогащение чиновников, сросшихся с бизнесом. При этом доходность олигархов от ЖКХ уже превышает доходность от газа и нефти.
Что же предлагается сделать?
В-первую очередь, разработать независимый программный модуль, позволяющий оценивать финансовые потоки в экономической деятельности управляющий компании в отношении МКД, что позволило бы установить: откуда, куда и на какие цели уходят платежи населения в МКД по статье «содержание и ремонт».
Во-вторую очередь, необходимо участие во многих форумах, включая Форумы на MAXPARKе и др. В указанных Форумах высвечивается много позитивных предложений по ЖКХ, которые, как правило, негласно рассматриваются в аналитическом центре при правительстве РФ и в комитетах в ГД РФ.
Однако, сильнейшее лобби от монополистов ЖКХ блокирует все позитивные предложения в ЖК РФ и в др. законах. И в итоге мы получаем законы, противоречащие «здравому смыслу». Указанные законы, в виде указаний, распоряжений, писем, приказов, программ и т.д., по вертикали опускаются вниз региональным чиновникам, которые вынуждены их выполнять, так как находятся под неусыпным контролем региональных монополистов.
В-третью очередь, с применением метода «мозговой атаки», исследовать информацию на Форумах, в Комментариях к Конституции РФ, законодательных актах и т.д., для целей изучения негативных процессов в ЖКХ в их основаниях, причинах и следствиях.
Результатом всего вышеуказанного оказывается, что единственным решением проблем в ЖКХ для населения РФ, является повсеместный переход в РФ на непосредственное управление в МКД, данный переход на непосредственное управление по всей РФ – это прекращение развала России.
Отсутствие самоуправления и законности, это была проблема не только РФ, СССР, но и царской России, которая и привела к революции. Вот что пишет Сергей Юльевич Витте - 1-й председатель Совета министров Российской Империи: " Россия составляет в одном отношении исключение из всех стран мира. И как отнесется к этому исключению история, покажет будущее. Исключение это состоит в том, что систематически народ воспитывается в отсутствие понятия о собственности и законности... ".
Итак, согласно действующему законодательству (ФЗ №131 РФ), государство законодательно должно обеспечить повсеместную передачу органами МСУ общедомового имущества МКД, включая общедомовую территорию с встроенными, пристроенными нежилыми помещениями и инженерными коммуникациями, в безвозмездное пользование населения МКД, без обложения налогом на ОИ в МКД.
Собственники квартир не оплачивают по статье «содержание и ремонт» содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ в МКД.
Собственники квартир оплачиваю т налоги за приватизированную квартиру. За соцнайм оплачивается, как социальная аренда, в МКД.
Содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в МКД, осуществляется привлекаемыми специалистами, специально обученными лицами, имеющими лицензию на осуществление такого вида деятельности.
Финансовое обеспечение содержание, текущий и капитальный ремонт общедомового имущества в МКД осуществляется за счет внереализационных доходов в МКД и бюджетного обеспечения МКД, как муниципального образования, в соответствии с бюджетным законодательством.
Дополнительно разъясняю, что по иерархии законодательных актов в РФ Гражданский Кодекс занимает третью позицию после Конституции РФ (Конституция РФ, Федеральные конституционные законы РФ, Гражданский Кодекс РФ.....), т.к. именно он определяет и закрепляет правовые взаимоотношения в обществе и все остальные законы и другие нормативные акты (права хозяйствования) должны соответствовать и Конституции РФ и Гражданскому Кодексу РФ.
Исходя из изложенного, ставлю Вас в известность о том, что я
1. Буду производить оплату только за использованные ресурсы (по адресу: г.____________________ул.__________________д._____кв._____) до момента приведения законодательства РФ в этой сфере в полный порядок и соответствие.
2. отказываюсь поощрять и участвовать в незаконных схемах в сфере ЖКХ.
А также желаю получить ответ на следующий вопрос:
1. Когда законодательство РФ, относящееся к сфере ЖКХ, будет приведено в соответствие с Гражданским Кодексом РФ?
В связи с чем предупреждаю, что в соответствие с ФЗ-59 Статья 6. предусмотрены гарантии безопасности гражданина в связи с его обращением.
1. Запрещается преследование гражданина в связи с его обращением в государственный орган, орган местного самоуправления или к должностному лицу с критикой деятельности указанных органов или должностного лица либо в целях восстановления или защиты своих прав, свобод и законных интересов либо прав, свобод и законных интересов других лиц.
2. При рассмотрении обращения не допускается разглашение сведений, содержащихся в обращении, а также сведений, касающихся частной жизни гражданина, без его согласия. Не является разглашением сведений, содержащихся в обращении, направление письменного обращения в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в компетенцию которых входит решение поставленных в обращении вопросов.
3. Ответ прошу предоставить в порядке обратной связи между гражданином РФ и органами власти.
С уважением,
ФИО
_______________________________ ____________________________________