Метод сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым иметься достаточное количество информации о недавних сделках купли продажи.
Имущество, не подлежащее выделу в натуре, оценивается по долевому принципу. Оценка объекта признается равной средней оценке (средней арифметической) данного или аналогичных однотипных объектов по результатам случайной выборки объемом не менее 5 испытаний.
Задача оценки – определить цену спроса и (или) цену предложения и (или) цену сделки на конкретный участок на определенную дату или конкретный период, исходя из равноценности с участками данного типа.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным;
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;
3. Факторы влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
При анализе рыночной ситуации относительно сделок купли продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения. В оценочной практике объекты недвижимости рассматриваются по двум группам: освоенные и не освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду не застроенных земельных участков можно выделить две основные еденици сравнения: цена за единицу площади и цена за весь участок.
Наиболее распространенной является цена за единицу площади: цена за 1га, за сотку, за м2 , для второй группы объектов недвижимости – застроенные земельные участки в качестве единицы сравнения можно выделить цены за: м2 общей или полезной площади жилого здания, катеджа, дачи, квартиры, комнаты или объекта недвижимости. После выбора еденици сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения используя которые можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости по средствам необходимых корректировок, цен продажи сравниваемых объектов недвижимости. Исходя, из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж. В зарубежной и отечественной практике выделяют 9 основных элементов сравнения:
1. Переданные права собственности на недвижимость;
2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
3. Условия продажи (чистота сделки);
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи);
5. Место положения;
6. Физические характеристики;
7. Экономические характеристики;
8. Отклонения от целевого использования;
9. Наличие движимого имущества.
Первые 4 корректировки всегда осуществляются в указанном порядке. После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново. Последующие корректировки могут быть выполнены в любом порядке, допустимы корректировки как в % так и в денежных суммах. Возможно одновременное использование как в % так и в денежных суммах.
Преимущества сравнительного подхода:
1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
3. Статистически обоснован;
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного подхода:
1. Различия продаж;
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж;
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки;
4. Зависимость от активности рынка;
5. Зависимость от стабильности рынка;
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Расчет стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода:
Для расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, было выбрано 5 наиболее подходящих объектов.
Были выполнены следующие корректировки:
В течении каждой недели рыночные цены на индивидуальные дома увеличивались на 1%;
Местоположения – на каждые 5 километров цена изменялась на 2%;
Год постройки – на разницу более 5 лет цена изменяется на 3%;
Площадь земельного участка на каждые 0,05 га цена изменялась на 3%;
Инженерные обеспечения – на каждый пункт цена изменялась на 1%;
Качество постройки - на каждую ступень цена изменяется на 5%;
Общая площадь жилого дома на каждые 10м2 изменяется на 1%.
Корректировка рыночной стоимости объекта недвижимости.
| Основные показатели | Багаевское | Базарное | Калининское | Сергеевское | Первомайское |
| Рыночная цена | |||||
| Дата продажи | |||||
| Корректировка | +5% | +7% | +2% | +7% | +6% |
| Скоррект. цена | |||||
| Местоположение | |||||
| Корректировка | -4% | -7,2% | -2% | -10% | -7,6% |
| Скоррект. цена | |||||
| Год постройки | |||||
| Корректировка | -4,8% | +3% | -3% | +1,2 | -0,6% |
| Скоррект. цена | |||||
| Площадь земельного участка | 0,12 | 0,12 | 0,12 | 0,17 | 0,10 |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | +5% | -2% |
| Скоррект. цена | |||||
| Инженерное обеспечение | 1-4 | 1-5 | 1-5 | 1-5 | 1-5 |
| Корректировка | -1% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Скоррект. цена | |||||
| Качество постройки | среднее | среднее | среднее | ниже среднего | среднее |
| Корректировка | 0% | 0% | 0% | -5% | 0% |
| Скоррект. цена | |||||
| Общая площадь жилого дома | |||||
| Корректировка | -6% | -8,2 | -10,5 | -8% | -10,5% |
| Скоррект. цена | |||||
| Скоррект. цена объекта в целом | |||||
| Скоррект. цена объекта на 1м2 общей площади жилого дома |
Средняя цена 1м2 составляет:
(450+431+543+585+540)/5 = 509
Стоимость оцениваемого объекта с учетом сравнительного подхода:
509*180 = 91620
Стоимость оцениваемого объекта с использованием сравнительного подхода составила девяноста одну тысячу шестьсот двадцать рублей.
1.6. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта оценки.
При оценке объекта недвижимости были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обосновании итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
| Применяемый подход | Стоимость, руб. |
| Затратный подход | |
| Доходный подход | |
| Сравнительный подход |
Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных ранках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Так же специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов о объектов специального назначения.
Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества.
Заключение
В курсовой работе была выполнена стоявшая передо мной цель. Была определена стоимость объекта недвижимости с индивидуальным жилым домом муниципального образования «Дивеевское». Оцениваемый объект расположен по адресу: Саратовская область, Ртищевский район, сельский населенный пункт «Дивеевское», улица Лунная, дом 5.
На мой взгляд, наиболее оптимальным и эффективным подходом для определения стоимости объекта явился сравнительный подход, т. к. он отражает реальную стоимость на рынке недвижимости.
Рыночная стоимость с применением данного подхода составляет 724200 рублей, что говорит о том что покупатель приобретет его по расчитаной цене, т.к. эта цена, не больше чем та за которую можно купить похожий по своему расположению, площади и другим свойствам объект.
В данной работе я постарался, отразить основные понятия, связанные с оценочной деятельностью в России. А именно: процесс становления, понятие рыночной стоимости принципы оценки объектов недвижимости, а также правовые основы оценочной деятельности.
В результате проделанной работы можно сказать, что проблемы оценки недвижимости, существующие в России – это издержки становления рынка оценки.
Отечественный рынок недвижимости можно собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т.д., вплоть до комнат.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ от 29 июля 1998г. №135-ФЗ» установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам. Однако, как было сказано выше, спорным и неясным остается вопрос определения понятия рыночной стоимости объекта недвижимости. А значит, и вся оценочная деятельность, и основные ее принципы могут пониматься по разному, что дает возможность маневрировать данными понятиями недобросовестным участникам рынка недвижимости в целях получения незаконной прибыли. Следовательно, в сложившейся ситуации Законодательным властям следует уделить особое внимание данным аспектам рынка недвижимости, дабы обезопасить его от неравномерных действий.
Список используемой литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями на 20ю02.2008 – Новосибирск: Сиб. Унив. Издательство, 2008 – 96с.
2. ФЗ от 29.07.1998 №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
3. Тэлман А.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие/под редакцией В.А. Швандара – М.:2004
4. Ломакин Г.В. Оценка земли и иной недвижимости. Учебно-практическое пособие. М.: 2001
5. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник для ВУЗов. М.: 2004 – 496 с.
6. Симонова И.Е. Методы оценки недвижимости: недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства – Ростов н/Д.:2006.
7. Влапов А.Д., Марников В.Б. Методологические основы экономической оценки земельных ресурсов населенных пунктов России. С-Пб.: 1998.
8. Методологические основы оценки стоимости имущества (Учебное пособие) / Минерин Г.И., ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.
9. Оценка бизнеса. Учебник/Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой – М.: Финансы м статистика, 1999 – 512 с.
10. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. – изд. доп. и перераб. – М.: «Книга сервис», 2005 – 192 с.