Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Комментируемая статья ЖК:
1) посвящена высшему органу управления многоквартирным домом (наряду с ним могут быть образованы и другие органы управления, например совет многоквартирного дома, правление дома и т.д.);
2) должна применяться с учетом норм ст. 161 ЖК (см. комментарий к ней), а также ст. 18 Закона N 189. Последняя устанавливает, что ОМСУ в соответствии с положениями ст. 161 ЖК проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие ЖК (т.е. до 1 марта 2006 г.) не выбран способ управления многоквартирным домом или принятые указанными собственниками решения о выборе способа управления многоквартирным домом не были реализованы.
2. В ч. 2 ст. 44 неисчерпывающим образом перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома. Нормами ЖК к компетенции этого органа в ряде случаев отнесено решение и других вопросов (см., например, комментарий к ст. 164 ЖК). Общее собрание собственников многоквартирного дома, в частности, принимает решение (в соответствии с правилами ст. 46-48 ЖК, см. комментарий к ним):
1) о проведении реконструкции дома (в том числе путем его расширения, перестройки, обновления несущих конструкций, перекрытий и т.д.), о строительстве хозяйственных построек и других зданий (например, складов для хранения инвентаря, бойлерных, котельных и т.п.), строений, сооружений (в томчисле подземных гаражей), о ремонте общего имущества дома (например, лестничных площадок, мусоропровода и других объектов, указанных в ст. 36 ЖК, см. комментарий к ней);
2) о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе и о сооружении на нем автомобильных стоянок), а также о введении ограничений пользования им (например, запрещении размещать на этом участке автозаправочную станцию, строить на нем гаражи и т.д.);
3) о передаче в пользование (например, по договору аренды, в безвозмездное пользование) общего имущества этого дома;
4) о выборе способа управления многоквартирным домом (например, непосредственное управление, управление с помощью управляющей организации и т.д.).
О судебной практике см. определение ВС от 12.04.06 N 5-ГО6-23.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Согласно правилам ч. 1-2 ст. 45 собственники помещений (а к их числу относятся не только граждане, но и юридические лица, муниципальные образования и иные лица, указанные в ст. 4, 19 ЖК, см. комментарий к ним) в многоквартирном доме:
1) обязаны (т.е. это не их право, в данном случае правила ст. 45 императивны) проводить годовое общее собрание собственников помещений втаком доме. При этом годовое общее собрание:
а) должно проводиться ежегодно. Было бы нарушением положений ст. 45 проведение такого собрания один раз в два года, раз в три года и т.д.;
б) проводится в те сроки и в таком порядке, которые определяются самими собственниками помещений в многоквартирном доме (например, об этом может быть специально указано в решении общего собрания собственников, которое было проведено в предыдущем году). Необязательно, чтобы между общим собранием, например, 2005 г. и общим собранием 2006 г. прошло ровно 12 месяцев: в конкретном случае этот промежуток времени может быть и менее 12 месяцев, и превышать 12 месяцев;
в) проводится после обязательного уведомления о дате начала собрания, о повестке его дня всех собственников помещений. Кроме того, последние должны быть уведомлены о всех принятых годовым общим собранием решениях. Порядок уведомления определяется самим общим собранием (о чем указывается в решении этого собрания. О сообщении о проведении общего собрания см. ниже);
2) вправе (хотя могут этим правом и не пользоваться) проводить (помимо годового) также внеочередные общие собрания. Собрание может быть созвано по инициативе даже одного собственника помещения в многоквартирном доме (либо группы таких собственников). См. об этом ниже.
2. Анализ норм ч. 3 ст. 45 показывает, что:
1) они применяются и к годовому, и к внеочередному общему собранию собственников помещения в многоквартирном доме;
2) они устанавливают требования к кворуму общего собрания (т.е. когда оно правомочно принимать решения). Кворум налицо, если в общем собрании приняли участие (в том числе и путем заочного голосования, см. об этомкомментарий к ст. 47 ЖК):
а) либо все собственники помещений в многоквартирном доме;
б) либо хотя бы собственники таких помещений, которые обладают 50% голосов (плюс один голос) от общего числа голосов;
в) либо представители указанных выше собственников (действующие, например, на основании доверенности, договора поручения и т.д.);
3) они предписывают проводить (при отсутствии кворума) повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. В практике возникли вопросы:
а) в какой срок повторное общее собрание должно быть проведено? Закон оставляет решение данного вопроса на усмотрение самого общего собрания: собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно назначают срок проведения повторного общего собрания;
б) сколько раз (при отсутствии кворума) может переноситься общее собрание собственников многоквартирного дома? Закон не ограничивает количество назначений проведения повторного общего собрания (при отсутствии кворума): должно быть назначено столько повторных общих собраний, сколько понадобится (пока наконец кворум не будет обеспечен).
3. Характеризуя нормы ч. 4-5 ст. 45, нужно обратить внимание на следующее:
1) собственник помещения в многоквартирном доме (по инициативе которого созывается общее собрание) обязан совершить действия, указанные в ч. 4 ст. 45:
а) и в случае, когда он выступает с инициативой о созыве годового общего собрания;
б) и в случае, когда он выступает с инициативой о созыве внеочередного общего собрания;
2) сообщение о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома:
а) должно быть сделано в письменной форме. Какого-либо утвержденного образца (бланка) такого сообщения нет: общее собрание вправе разработать и утвердить форму такого сообщения (впрочем, даже при наличии такой формы инициатор проведения общего собрания может ею пренебречь: достаточно соблюсти письменную форму сообщения);
б) должно быть сделано не позднее (раньше можно!) чем за 10 календарных дней до даты проведения общего собрания путем:
- либо направления каждому собственнику помещения заказным письмом (при этом закон не обязывает отправлять такое письмо с уведомлением о вручении собственнику). В практике возник вопрос: допускается ли комбинированная форма направления сообщения (например, одним собственникам сообщение отправляется по почте, а другим - сообщение вручается под роспись)? Анализ ст. 45 не позволяет утвердительно ответить на этот вопрос: не случайно в законе подчеркнуто, что заказное письмо "должно быть направлено каждому собственнику...".
Кроме того, не следует забывать, что иные формы направления сообщения допускаются лишь постольку, поскольку решением общего собрания не предусмотрен иной способ (вместо отправления сообщения заказным письмом) направления указанного сообщения;
- либо вручения каждому собственнику помещений в многоквартирном доме под роспись. Форму ведомости с росписями вправе утвердить своим решением общее собрание;
- либо размещения (например, вывешивания, расклейки и т.п.) сообщения в помещении данного дома (например, в подъездах, в местах, специально отведенных для расклейки объявлений по дому, и т.п.), определенного решением общего собрания. Указанное помещение должно быть доступным (т.е. собственник вправе туда зайти в удобное время) для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме;
3) сведения, перечисленные в п. 1-5 ч. 5 ст. 45, в сообщении должны быть указаны в любом случае. Отсутствие любого из них означает, что сообщение сделано ненадлежащим образом. Однако это не означает, что в сообщении нельзя указывать другие сведения: правила ч. 5 ст. 45 этому не препятствуют;
4) с учетом сказанного в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
а) сведения о лице (т.е. ФИО, номер занимаемой им квартиры или комнаты в квартире, телефон и т.д.), по инициативе которого созывается данное собрание. Если собственником помещения - инициатором созыва собрания является юридическое лицо, то нужно указать его фирменное наименование и место нахождения;
б) форма проведения общего собрания. Оно может проводиться либо в форме заочного голосования (см. об этомкомментарий к ст. 47 ЖК), либо в форме заседания собравшихся собственников помещений и очного участия их в голосовании (см. комментарий к ст. 48 ЖК);
в) дата, место и время (в часах и минутах) проведения собрания, а если оно проводится в форме заочного голосования, то указывается дата окончания приема решений собственников (в письменной форме) по вопросам, поставленным на голосование (следует учитывать, что эта дата оканчивается в 24.00: в связи с этим решения собственников могут быть поданы до 24.00 указанной даты. Письменные решения собственников, сделанные в организацию связи до 24.00 часов указанной даты, считаются сделанными в установленный срок, ст. 194 ГК), а также место и адрес, куда должны передаваться решения собственников;
г) повестка дня данного собрания (она формируется с учетом правил ст. 44, 46 ЖК, см. комментарий к ним);
д) порядок ознакомления участников собрания, иных собственников помещений с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании (например, путем раздачи материалов, направления по почте, вывешивания на доме объявлений, отправления по Интернет-связи и т.д.), а также место или адрес (в том числе и данные о вэб-сайте, о телефоне и т.д.), где с ними можно ознакомиться.
О том, что ОМСУ обязаны создавать необходимые условия для нормального проведения общего собрания и принятия им решений, см. комментарий к ст. 165 ЖК.