1. В соответствии с ч. 1-3 ст. 46 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
1) большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме при рассмотрении следующих вопросов:
а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества многоквартирного дома;
б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им;
в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
2) простым большинством (т.е. 50% + один голос) голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, по всем другим вопросам компетенции общего собрания;
3) путем либо очного голосования участников собрания (см. комментарий к ст. 48 ЖК), либо заочного голосования последних (см. комментарий к ст. 47 ЖК).
В любом случае принятое решение:
а) оформляется протоколом. Порядок ведения протокола общего собрания и оформления в нем принятых решений устанавливает само общее собрание собственников помещений многоквартирного дома;
б) доводится до сведения всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (даже если тот или иной собственник и не присутствовал на собрании, не участвовал в голосовании) собственником помещения, который был инициатором созыва общего собрания. Такое решение последним доводится до других собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения (например, путем вывешивания объявления, расклейки текстов решения и т.п.) в помещении данного дома (например, в подъезде одноподъездного многоэтажного дома, в специальной комнате, где хранятся документы, и т.д.), определенном общим собранием. В любом случае это помещение должно быть доступным для всех собственников помещений (а не только тех из них, которые участвовали в голосовании). Указанное выше сообщение должно быть размещено не позднее чем через 10 календарных дней, отсчитываемых со следующего (после принятия решения) дня. Аналогично решается вопрос и о доведении до собственников помещений итогов голосования на общем собрании;
4) только по тем вопросам, которые были включены в повестку дня данного собрания. При этом повестка дня должна быть доведена до участников собрания в соответствии с правилами ч. 4-5 ст. 45 ЖК (см. комментарий к ней). После начала работы общего собрания указанную повестку дня изменять нельзя.
2. Согласно правилам ч. 4-6 ст. 46 решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме:
1) должны содержать сведения о месте (или об адресе), где будут храниться протоколы общего собрания и тексты решений, принятых последним;
2) обязательны к исполнению для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме (даже если некоторые из собственников не участвовали в собрании или голосовании). Однако если решение принято с нарушением порядка, установленного нормами ЖК, то оно не является обязательным для собственников жилых помещений. В равной степени необязательны и решения, принятые по вопросам, не отнесенным нормами ЖК к компетенции общего собрания;
3) могут быть обжалованы собственником помещения в многоквартирном доме в суд в случаях, когда:
а) по его мнению, решение принято с нарушением положений ЖК;
б) данный собственник не принимал участия в работе общего собрания;
в) хотя собственник и участвовал в собрании, но не голосовал против решения (или воздержался от голосования);
г) решение нарушает именно его права и законные интересы;
4) могут быть обжалованы в судебном порядке только в течение 6 календарных месяцев, отсчитываемых со дня, следующего за днем, когда собственник помещения узнал (или должен был узнать, например, из врученного ему под роспись сообщения, в котором содержалось решение) о принятом решении. Впрочем, суд по основаниям и в порядке, установленным в нормах ГПК и АПК, может и восстановить пропущенный по уважительным причинам срок. При этом суд, рассмотрев заявление с учетом всех обстоятельств дела:
а) отменяет решение, если установит, что оно противоречит ЖК и нарушает права и законные интересы данного собственника жилого помещения;
б) вправе оставить решение в силе, если голосование данного собственника не могло повлиять на результаты голосования (например, он один голосовал против принятия решения, в то время как остальные собственники голосовали за его принятие);
в) вправе оставить решение в силе, если допущенные нарушения (которые были судом установлены) не являются существенными (например, имеют чисто технический, процедурный характер), а само принятое решение не повлекло за собой причинения убытков собственнику помещения (который его обжаловал).
3. Особые правила установлены в ч. 7 ст. 46:
1) они подлежат применению, если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (в том числе гражданину или юридическому лицу);
2) они исходят из того, что вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания, решаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме;
3) они устанавливают, что правила ст. 45, 47, 48 ЖК в этом случае не подлежат применению. Однако правило о необходимости проведения годового общего собрания действует и в этом случае.