Понятие и цели оценки. Особенности оценки земельного участка как объекта недвижимости.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Понятие и цели оценки. Особенности оценки земельного участка как объекта недвижимости.

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собстве нности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

1) правомочий арендатора;

2) срока действия права;

3) обременений права аренды;

4) прав иных лиц на оцениваемый объект;

5) целевого назначения земельного участка.

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).

Цели оценки земельного участка:

1) совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды;

2) получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения;

3) разрешение имущественных споров;

4) подготовка пакета документов для судебных приставов;

5) проведение приватизации имущества;

6) оценка инвестиционных проектов;

7) проведение страхования;

8) проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап);

9) оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия;

10) определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами;

11) определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

Факторы, влияющие на стоимость земли:

При оценке земли учитывают:

1) местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций;

2) возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство;

3) данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

4) данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него);

5) конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей);

6) ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Принцип наиболее эффективного использования:

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

· наиболее вероятным;

· физически возможным;

· разумно оправданным;

· соответствующим требованиям действующего законодательства;

· финансово осуществимым.

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· его целевое назначение и разрешенное использование;

· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;

· существующее использование земельного участка.

Важное место в системе недвижимого имущества занимает земля как базис, созданный приро­дой для размещения всех его элементов. Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля – это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие раз­личными потребительскими свойствами, и права на них. Зе­мельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государствен­ном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Де­лимым земельный участок считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по сво­ему размеру образует самостоятельный земель ный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использова­нием. В случаях, когда земельный участок невозможно раз­делить на таких условиях, он признается неделимым. Напри­мер, не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускает­ся раздел и городских земель, если новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Разрешенное использование земельного участка – это использование его с учетом целевого назначения, установ­ленных органами власти ограничений обременений:

- по плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительными нормами и правилами;

- размещению социально-культурных, жилищно-бытовых, промышленных и других зданий и сооружений в соответству­ющих зонах;

-способам использования земельного участка и запреще­нию приемов, ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей среды;

- предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и сохранению земельных насаждений;

-видам деятельности, оказывающим отрицательное вли­яние на здоровье человека или его безопасность и др.

Каждому земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер – числовой код, позволяющий однознач­но определить его местоположение на местности по шести позициям.

превращаются в доминанту, зем­левладелец должен творить, выращивать урожай, возделывать землю.