Сравнение условий банковской ипотеки и жилищного кооператива

Альтернатива ипотеке

Покупку квартиры за полный наличный расчет может позволить не каждый, поэтому приходится искать средства на стороне, например, обратиться в банк за получением кредита под достаточно большой процент. Но есть альтернативный, более доступный вариант покупки квартиры в рассрочку - вступление в жилищный кооператив. Первые жизнеспособные кооперативы возникли в Европе в 40-е годы XIX века в условиях индустриальной революции. Они до сих пор востребованы в Европе и могут помочь решить жилищный вопрос и в нашей стране.

Сравнение условий банковской ипотеки и жилищного кооператива

Процентная ставка по ипотеке в среднем составляет 12%-14% (до кризиса 2014г.), а по кредитам на землю или строительство дома еще больше. Да, есть банки, предлагающие по ипотеке 8%-9%, но со звездочкой, под которой можно, найти, например, что ваша квартира в этом случае будет стоить на 30% дороже. Как правило, это совместные ипотечные программы банка с застройщиком. Исключением могут являться государственные ипотечные программы, например для учителей, в таких случаях процентная ставка может быть равна ставке рефинансирования. Таким образом, переплата по ипотеке за 15 лет составит 100 и более процентов. Жилищные кооперативы предлагают займы под 2%-6% (в зависимости от первоначального взноса), что в разы меньше ставки банков.

Первоначальный взнос по ипотеке и кредитам в подавляющем большинстве случаев составляет 30%. Здесь жилищный кооператив немного уступает, для вселения потребуется внести 35% от стоимости недвижимости. Некоторые банки дают ипотеку с первоначальным взносом 10% от стоимости приобретаемой квартиры, но тут опять всегда будет звездочка с ограничениями и касается это только квартир.

Возрастные и финансовые ограничения банков многим не позволяют воспользоваться кредитом. У банков есть строгое ограничение по возрасту к заемщику, подтверждению его дохода, требования к страхованию жизни и объекта сделки, имеется свой подход к расчетам сколько должен тратить заемщик на себя и сколько у него должно остаться на выплаты по ипотеке. Данные ограничения отсутствуют в Жилищном кооперативе.

Досрочное погашение займа по ипотеке менее выгодно, чем в Жилищном кооперативе. Дело в том, что существует два метода платежей по кредиту - дифференцированный и аннуитетный. От дифференцированного варианта банки отказались практически сразу с развитием рынка ипотеки, объясняя это тем, что дифференцированные платежи тяжелы для заемщика. Это «классический» способ погашения кредита, при котором тело кредита выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток. С каждым месяцем сумма платежа будет уменьшаться за счет уменьшения основного долга по кредиту и соответственно меньше процентных начислений. Через несколько лет сумма ежемесячного платежа настолько сильно снижается, что заемщик может не дожидаться конца срока кредитования, а погасить его досрочно, сэкономив на процентах. Делая частично досрочные взносы погашения кредита, заемщик уменьшает именно долг (тело) по кредиту и соответственно начисления процентов на остаток.

Действительно, на первых порах размер ежемесячных выплат при дифференцированной схеме может показаться великоватым, поэтому банки, «заботясь о клиенте», стали применять аннуитетные платежи. В этом случае по особой формуле ежемесячные платежи разбиваются равными частями на весь срок кредитования. Но хитрость этой схемы в том, что она позволяет банку получить с заемщика выгоду от предоставленного кредита вперед. Первые года большая часть платежа заемщика уходит на выплату процентов по займу и только по прошествии половины срока займа перевес будет на основной долг. Например, если ваш ежемесячный аннуитетный платеж составляет 20000 руб. при ставке 12% годовых, то в первый месяц эта сумма будет распределена следующим образом:
проценты начисленные на остаток по займу - 14000 руб.
погашение займа - 6000 руб.

Если заёмщик решит внести частично досрочное погашение по аннуитетному кредиту - это не сильно изменит величину начисляемых процентов и размер платежа. При равном сроке кредитования, размере кредита и процентной ставке сумма выплат по аннуитету будет выше суммы выплат по дифференцированным платежам. В жилищном кооперативе Бест Вей применяется дифференцированное начисление процентов на выделенные средства с разбиением ежемесячных платежей на равные доли для выравнивания финансовой нагрузки на пайщика.+

В случае возникновения неплатежеспособности заемщика, по условиям ипотечного договора, банк вправе продать заложенную недвижимость. Банк - это финансовая организация, целью которой является получение прибыли, конечно, банк может пойти на уступки и предоставить некую отсрочку, но жертвовать прибылью банк не будет. Жилищный кооператив в таких случаях более лоялен и может предложит больше вариантов пайщику для выхода из сложной ситуации.

На рынке недвижимости довольно часто сталкиваются с мошенничеством. Сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, если например выяснится, что она заключена с лицом недееспособным или были ущемлены права детей. Такую сделку могут оспорить спустя некоторое время, что станет большой неприятностью для нового хозяина - можно остаться без квартиры и должным банку. Поэтому всегда необходимо обращаться за помощью к квалифицированному юристу.

В случае с банком покупатель как правило обращается в агенство недвижимости, которое подбирает клиенту объект и проверяет его, стоимость такой услуги 3-5% от стоимости недвижимости. После сделки-купли продажи консультационные услуги по договору с агентством считаются выполненными и если через год вскроется, что сделка противоречит нормативным актам или закону, разбираться с этим придется заемщику. В кооперативе Бествей собственная юридическая служба, которая защищает права пайщика в течение всего срока действия договора паенакопления.