Оценка коммерческой недвижимости затратным методом.

Анализ местоположения.

Калининский административный район, расположенный в северной части Санкт-Петербурга. Население района составляет 465 тыс. человек.

· Район обладает крупным промышленным потенциалом. Здесь расположены такие предприятия как ЛОМО, ЛМЗ, ПО «Красный Выборжец» и др. на Свердловской набережной находится известнейшее АОЗТ «Игристые вина».

Район обеспечен широкой транспортной сетью. На его территории находятся несколько станций метрополитена и Финляндский вокзал.

Район оснащен сетью социальных учреждений, учреждений образования и здравоохранения. В Калининском районе работает 6 территориальных медицинских образований, отделение, ведется строительство.

В районе расположено несколько высших и средних специальных учебных заведений, 54 средних школы, в число которых входит несколько гимназий, лицеев и школ с углубленным изучением отдельных предметов.

Район считается «спальным», «промышленным». Характер землеиспользования в своем большинстве промышленный.

В 302 м. на север расположено ДТП «Лакон», в 319 м. к югу – объединение «Красный Выборжец», завод «Ленстанко» размещен к северу от нашего здания, Ленинский Металлический Завод в 504 м на восток. Поблизости также находится ж/д пути и троллейбусный парк.

 

Транспортная доступность: Финляндский вокзал – 2км, метро Пл.Ленина, маршрута прямого нет. Ближайший транспорт: Автобусы – 106,107,37,137.

Троллейбусы – 38,3,43.

Трамваи – 6,30,14,51.

Маршрутки – Т106,Т107.

Транспортная доступность района – удовлетворительная.

Формирование застройки: Площадь Ленина пересекает ул. Комсомола, которая затем соединяясь с Кондратьевским пр., образует одну из основных транспортных магистралей района. Улица Комсомола пересекает ул. Михайлова, которая выходит к Неве, на Арсенальную наб., протянувшуюся от ул. Академика Лебева до Арсенальной ул. К началу ХХв. почти вся Полюстровская наб. оказалась застроенной производственными корпусами. Позже – бывшая рабочая окраина изменила свой облик. На углу Свердловской наб. и Арсенальной ул. разбит сквер. Рядом со сквером корпуса объединения «Красный Выборжец». За его корпусами за Свердловской наб. расположены производственные корпуса и административные здания «Ленинградского Металлического завода». Сооружение, входящих в застройку набережной жилых домов складывается в середине прошлого века. Свердловская наб. оживленная транспортная магистраль. Дома расположены у излучины Невы, рассчитаны на восприятие с больших расстояний. Ритм и силуэт комплекса обогащены за счет введения в него зданий повышенной этажности. Кондратьевский проспект застраивался Кондратьевским жилмассивом, состоящим из ряда каменных жилых корпусов разного назначения.

 

Экологические характеристики территории: (4-х бальная шкала) загрязнение почвы 3 (весьма интенсивное), загрязнение атмосферы 2 (интенсивное), шум 2 (интенсивный).

Атмосфера: 2,1 ПДК.

Среднегодовые концентрации основных загрязняющих веществ (доли ПДК) Калининского района в 2002 году:

· пыль – 1,3

· диоксид азота – 1,8

· диоксид серы – ОД

· оксид углерода – 0,6

уровень шума: 76-80 Дб. Экология района – неудовлетворительная.

 

Общие выводы

Здание целесообразно использовать как промышленно-складское.

Рядом с объектом расположено множество промышленных предприятий, существует относительно удаленная транспортная доступность от объекта.

Экология промышленного района – удовлетворительная.

Земельный участок – на правах аренды.

Объект оценки – право собственности.

Сервитутами не обременен.

Максимальная эффективность – промышленно-складское помещение.

 

Оценка коммерческой недвижимости затратным методом.

Затратный подход:

 

1. Определение восстановительной стоимости – стоимости создания точно такого же объекта, из тех же материалов, с такими же технологиями, но по сегодняшним ценам.
2. Определение износа – потери стоимости объекта.
3. Определение цены объекта недвижимости.

 

 

1. Определение восстановительной стоимости.

Наиболее близкий конструктивный вид здания – гаражи для грузового автотранспорта 1965 года постройки (III группа капитальности).

 

По наиболее похожим конструктивным видам здания находим в справочниках УПВС удельное значение восстановительной стоимости.

 

Для гаражей грузового автотранспорта 1965 года постройки (III группа капитальности) удельное значение восстановительной стоимости составляет 13,1 руб/м³ строительного объема в ценах 1970 года.

 

V_стр. = S ∙ h, где:

 

V_стр. – строительный объем,

S - общая площадь здания,

h – высота потолков.

 

 

ВС₁₉₇₀ = Уд.знач.ВС ∙ V_стр., где:

 

ВС₁₉₇₀ – восстановительная стоимость объекта в ценах 1970 года.

Уд.знач.ВС – удельное значение восстановительной стоимости в ценах 1970 года.

 

Для определения восстановительной стоимости объекта на 1 квартал 2013 года, необходимо скорректировать восстановительную стоимость в ценах 1970 года на индексы перехода цен к 1984 году и к 1 кварталу 2013 года, которые составляют 1,2 и ___ соответственно.

 

ВС₂₀₁₃ = ВС₁₉₇₀ ∙ I₁₉₈₄ ∙ I₂₀₁₃, где:

 

I₁₉₈₄ – индекс перехода цен от 1970 года к 1984 году

I₂₀₀₇ – индекс перехода цен от 1984 года к 1 кварталу 2008 года.

 

 

Необходимо также учесть НДС, для этого откорректируем ВС₂₀₁₃ на индекс, учитывающий НДС.

 

ВС = ВС₂₀₁₃ ∙ 1,18

Физический износ

 

№п/п	Наименование конструктивного элемента	Удельный вес	Процент физ. износа	Сред.взвеш. процент физ.износа
	Фундамент
	Несущие конструкции
	Перекрытия
	Кровля
	Полы
	Дверные, оконные проемы
	Внутренняя отделка
	Внутренние сантехнические и электрические устройства и сети
	Прочее
	Итого